深深房Ａ：2023年年度报告
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023年年度报告 2024-009 【2024年03月30日】 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人唐小平、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人（会计主管人员）周宏普声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 年度报告中涉及未来经营计划或经营工作安排的描述并不构成公司对投资者的实质承诺，相关计划或安排的落实受多方面因素的影响，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................6第三节管理层讨论与分析...........................................................................................10第四节公司治理..........................................................................................................24第五节环境和社会责任...............................................................................................37第六节重要事项..........................................................................................................38第七节股份变动及股东情况.......................................................................................45第八节优先股相关情况...............................................................................................51第九节债券相关情况...................................................................................................52第十节财务报告..........................................................................................................53 备查文件目录 1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3.报告期内在《证券时报》《中国证券报》《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用□不适用 单位：元 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用不适用 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2023年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产行业政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、后继乏力。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。分别为深圳地区的传麒东湖名苑（于2023年实现清盘）、翠林苑和光明里（商品房于2023年开盘当日全部售罄），惠州临深的林馨苑，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目分别为光明里和林馨苑。 土地一级开发情况 □适用不适用 请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 三、核心竞争力分析 作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。 经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。 报告期，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”“2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业”“2022年度深圳市房地产行业孺子牛奖”“大湾区上市公司年度贡献奖”“董事会治理大湾区上市公司TOP20”等荣誉称号。 四、主营业务分析 1、概述 2023年，面对行业探底筑底、出险房企风险外溢、企业改革进入深水区、未来发展探索尚未破局等诸多难关和挑战，公司领导班子认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，带领全体员工发扬斗争精神，全力顶住外部风险冲击、克服内部多重困难，扎实推进企业可持续发展。全年主要工作情况如下： 一是锚定目标，持续推进主业培固。深房光明里项目开盘当日推售房源全部售罄，超额完成年度销售目标；东湖名苑项目实现清盘；汕头天悦湾等项目在区域市场持续低迷背景下，取得了较好的销售业绩；自有物业招商运营整体稳中向好，完成年度目标，深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”打造不断深化。 二是多措并举，持续推进提质增效。圳通公司营业收入和利润总额超额完成年度目标；海燕酒店拓收增盈持续向好；汕头公司、华展公司经营稳定。报告期内，汕头“新峰大厦”历史遗留土地的确权工 作持续推进，新峰置业完成撤销注册，“两非两资”处置有序推进，历史欠款追收工作取得良好成效。 三是注重协同，持续推进未来发展探索。协同内外部资源，推进未来发展，聚力谋划新发展“曲线”；融入投控公司整体发展战略，检视修编“十四五”战略规划；持续跟踪中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施，协同投控公司系统资源，努力研究探索未来发展模式。 四是主动作为，持续推进风险化解。面对行业内企业不断出险，结合自身项目情况前瞻研判、主动作为，全力防范化解经营风险，守住不发生系统风险和衍生重大舆情事件底线，全力保障国有资产安全。 五是夯固基础，持续推进管控提升。完成董事会换届和监事会换届，ESG报告评级提升至BBB级；重新搭建招采体系、成本控制体系，新修（制）订管理制度41项；深入开展安全隐患排查整治，举一反三推进第三方巡检发现问题整改；优化人力资源制度，外引内培优化员工队伍结构；强化财务统筹和融资，有效保障资金需求。 六是强根固魂，持续推进党的建设。推进“大走访、大座谈、大起底”行动，并推进实现成果转化；所属企业党组织“应建尽建”，境内法人企业“党建入章”全覆盖，签订党建责任书，严格述职评议考核，持续夯实“三基”；落实“两个责任”，完善贯通“大监督”体系，深化廉洁文化建设。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用□不适用 单位：元 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 受房地产市场影响，2023年可结转房地产项目及存量物业销售不及预期，房地产投资开发量减少。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用不适用 （5）营业成本构成 行业分类 说明 受市场、开发周期影响，公司房地产销售量同比下降43.19%；工程施工项目拓展有新的突破，销售同比上升36.82%。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 □是否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 主要客户其他情况说明 □适用不适用 3、费用 4、研发投入 □适用不适用 5、现金流 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用□不适用 经营活动现金流入量同比增加，主要是本期深房光明里项目销售资金回笼导致。经营活动现金流出量同比较少，主要是房地产项目开发建设减少所致。投资活动现金净流量同比减少，主要是本期购买货币基金增加所致。筹资活动现金流入同比增加，主要是本期新增银行借款所致。筹资活动现金流出同比减少，主要是本期分配股利减少所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用□不适用 本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。 五、非主营业务分析 □适用不适用 六、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、以公允价值计量的资产和负债 适用□不适用 单位：元 其他变动的内容 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化□是否 七、投资状况分析 1、总体情况 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用不适用公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用不适用公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用不适用公司报告期无募集资金使用情况。 八、重大资产和股权出售 1、
