香港零售组合保持稳定，料租金温和增长

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 2024年 3月 27日 领展房托 (823 HK)香港零售组合保持稳定，料租金温和增长 我们参加了领展房地产投资信托基金安排的静默期前分析师简报会，会中讨论了最新的市场动态及其投资组合的运营表现： 香港零售组合保持稳定。截至 2023年 12月，香港零售物业出租率维持在97.6%高位（2023年 9月：98.0%），平均租金为每月每平方呎 64.8港元。2023年 4-12月，整体租户销售额同比增 1.3%，当中餐饮及一般零售同比上升 5.9%及 3.3%，而超级市场则跌 6.0%，期内续租租金录得中至高单位数增长，租售比约为 12.5%。公司表示最近部份连锁店商户结业（如 U-购及大昌食品）占香港组合面积不足 1%，而北上消费之影响仍有待观察。 香港以外组合出租率维持高位。截至 2023年 12月，澳洲及新加坡零售出租率分别达 99.4%及 98.3%（2023年 9月：98.1%及 99.3%），当中餐饮业租户表现较佳，访客流量也恢复到疫情前水平。另外，境外写字楼组合平均出租率环比上升 0.3个百分点至 95.4%（2023年 9月：95.1%）。中国内地零售出租率为 92.2%，2023年 4季度租户销售同比上升>50%，而 2024年春节期间销售也达到疫情前相若水平。 审慎管理资本。领展预料高息环境持续，在 2024/25财年之前没有再融资需求。截至 9 月 30 日，平均借贷成本维持在 3.74%，而公司约有 70%的债务采用固定利率或己对冲，算及七宝万科广场 50%股权收购后其净负债比例约为 20.4%。同时，鉴于其交易收益率与现时融资成本之间仍有差距，公司于 2024年 1季度动用了约 9亿港元回购约 2千 4百万单位。 维持买入评级。虽然 2024财年整体派息仍会受去年供股之摊薄影响而有所下跌，但我们认为领展 2024财年前三季度的表现大致保持稳定，我们预计其租金可录得温和增长以抵销利息上升之影响。同时，该股现时预测股息率达 7.7%，较美国 10年国债息率高约 350点子（长期平均：~170点子），相信股价已充分反映对零售及利率不确定性之忧虑。我们维持目标价 48.70港元和买入评级。资料来源：公司资料，交银国际预测 1年单位价格表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元34.30港元48.70+42.0%财务数据一览年结3月31日202220232024E2025E2026E收入(百万港元)11,60212,23413,51113,76714,028同比增长(%)8.05.410.41.91.9物业收益净额(百万港元)8,2648,5459,5969,81210,034同比增长(%)5.83.412.32.32.3可分派收入(百万港元)6,4196,3116,7816,8647,005每单位分派(港元)3.0572.7432.6572.6922.750同比增长(%)5.4-10.3-3.21.32.2每单位账面净值(港元)77.1073.9874.4674.9475.42分派息率(%)8.98.07.77.88.0个股评级买入3/237/2311/233/24-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%823 HK恒生指数基金单位资料52周高位(港元)52.0552周低位(港元)33.85市值(百万港元)87,597.06日均成交量(百万)11.26年初至今变化(%)(21.78)200天平均价(港元)38.63谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 2024年 3月 27日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表1: 领展房托的投资组合概览（按价值计算）总价值: 2,410亿港元*零售写字楼停车场/物流总计中国香港 (130个物业)52.5%2.6%19.7%74.8%中国内地 (12个物业)10.9%2.2%1.2%14.3%海外 (澳大利亚、新加坡和英国) (12个物业)6.6%4.3%N/A10.9%总计70.0%9.1%20.9%100.0%资料来源：公司资料、交银国际 *截至2023年9月30日的公允价值以及包含2024年2月七宝万科广场余下50%股权收购图表2: 领展房托的投资组合出租率（截至2023年12月31日）出租率 (%)零售写字楼物流中国香港97.6%*86.1%不适用中国内地92.2%91.9%92.0%澳大利亚99.4%不适用英国不适用95.4%不适用新加坡98.3%不适用不适用资料来源：公司资料、交银国际 *截至2023年9月30日 2024年 3月 27日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表3: 领展房托 (823 HK)目标价及评级资料来源: FactSet，交银国际预测图表4: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入76.05110.1044.8%2024年02月29日香港房地产823 HK领展房托买入34.3048.7042.0%2024年02月09日香港房地产17 HK新世界发展买入8.3115.8090.1%2023年11月29日香港房地产12 HK恒基地产中性22.8523.844.3%2023年08月23日香港房地产123 HK越秀地产买入4.2210.70153.6%2023年12月08日内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.651.1678.5%2023年12月01日内地房地产1109 HK华润置地买入24.6042.8274.1%2022年05月24日内地房地产3319 HK雅生活服务买入3.054.2037.7%2024年03月27日物业服务6098 HK碧桂园服务买入5.2716.00203.6%2023年08月29日物业服务2669 HK中海物业买入4.2310.80155.3%2023年03月23日物业服务6626 HK越秀服务买入2.955.3581.4%2023年03月09日物业服务9928 HK时代邻里中性0.500.6021.2%2023年11月30日物业服务资料来源: FactSet，交银国际预测，截至2024年3月27日63.3666.2858.4152.0038.8048.700.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-12股价目标价买入中性沽出HK$ 2024年 3月 27日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 4财务数据 资料来源: 公司资料，交银国际预测损益表(百万港元)年结3月31日202220232024E2025E2026E收入11,60212,23413,51113,76714,028主营业务成本(2,826)(3,036)(3,320)(3,349)(3,377)毛利8,7769,19810,19010,41810,651销售及管理费用(512)(653)(594)(606)(617)经营利润8,2648,5459,5969,81210,034财务成本净额(907)(1,648)(1,910)(2,033)(2,090)其他非经营净收入/费用4269,3171,1931,2001,206税前利润7,78316,2148,8798,9799,150税费(1,229)(1,006)(1,120)(1,180)(1,205)非控股权益(13)158129178177净利润6,54115,3667,8887,9768,122作每股收益计算的净利润6,4196,3116,7816,8647,005资产负债简表(百万港元)截至3月31日202220232024E2025E2026E现金及现金等价物2,77913,98712,80213,48914,174应收账款及票据1,3842,2832,5212,5692,618其他流动资产8923,5643,5643,5643,564总流动资产5,05519,83418,88819,62220,356投资物业212,761237,469240,662241,963243,275物业、厂房及设备1,2481,4631,3701,2731,171无形资产400387387387387合资企业/联营公司投资3,7566,7696,8556,9427,032其他长期资产2,4961,9971,9971,9971,997总长期资产220,661248,085251,271252,563253,862总资产225,716267,919270,158272,185274,218短期贷款5,7354,1338,50910,57312,592应付账款2,7003,0243,3403,4033,468其他短期负债2,5562,7092,8232,8832,908总流动负债10,9919,86614,67116,85918,968长期贷款44,01060,78057,32456,31755,364其他长期负债7,7258,2138,2138,2138,213总长期负债51,73568,99365,53764,53063,577总负债62,72678,85980,20881,38982,545股本162,688188,940189,960190,983192,037股东权益162,688188,940189,960190,983192,037非控股权益302120(9)(187)(364)总权益162,990189,060189,950190,796191,673现金流量表(百万港元)年结3月31日202220232024E2025E2026E税前利润8,13614,5666,9696,9457,060折旧及摊销84889397102营运资本变动1,920(65)771616利息调整9071,6481,9102,0332,090税费(1,092)(1,229)(1,006)(1,120)(1,180)其他经营活动现金流(3,257)(9,317)(1,193)(1,200)(1,206)经营活动现金流6,6985,6916,8506,7726,882资本开支(886)(951)(1,999)(102)(106)投资活动(9,957)(17,025)000其他投资活动现金流2610000投资活动现金流(10,582)(17,976)(1,999)(102)(106)负债净变动9,57615,1689201,0571,066权益净变动(82)(407)(174)(177)(151)股息(4,405)(6,311)(6,781)(6,864)(7,005)其他融资活动现金流(951)(3,467)000融资活动现金流4,1384,983(6,035)(5,984)(6,091)汇率收益/损失(5)0000年初现金2,5302,77913,98712,80213,489年末现金2,77913,98712,80213,4