香港房地产：2016年第二季度零售：主要优质零售租金保持不变

2016年7月4日优质零售总租金（环比持平）和街边商店租金（环比下降4.0％）之间仍存在分歧缓和零售销售下降（如果可持续的话）可以改善2016年以后的零售租金前景香港开发商股票交易的资产净值折让比香港更大Perveen Wong *，CFA分析师香港上海汇丰银行有限公司perveenwong@hsbc.com.hk+852 2996 6571re（Derek Kwong）*分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629地主库存； CKP和SHKP提供更好的风险回报个人资料 *由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证优质商铺租金整体保持稳定。不确定性在2016年以后仍然存在：的仲量联行（JLL）于2016年6月30日发布的2016年第二季度初步零售数据显示与2016年第一季度相似的趋势。香港优质零售物业的整体租金表现坚挺，超过了高街商店的租金，后者连续七个季度下降。租赁代理人和房东的反馈表明，在c0-10％的积极租金调升的支持下，2016年大多数购物中心的基本零售租金将可能保持稳定。购物中心运营商还采取各种租赁策略，例如改善租户组合和/或以较短的租赁期开设快闪店，以增加租金收入。然而，由于香港零售销售放缓，2016年的营业额租金和2016年以后的租金调升仍存在不确定性。自2016年4月以来，近期零售销售下降的迹象（如果持续的话）可以改善租金增长的可见性，并有可能缩小香港零售业主的平均资产净值折让52％。同时，香港开发商股票的资产净值折让幅度更大（55％）。在我们的保险范围中，我们看到CKP（1113 HK，CP HKD 48.40，买入，目标价HKD 78.0）和SHKP（16 HK，CP HKD93.05，买入，目标价HK $ 146.0）的风险回报更佳。2016年第二季度零售租金趋势与2016年第一季度相似。2016年第2季度，整体主要零售租金环比持平（2016年第1季度环比增长0.1％），而街边商店的高租金在2016年第2季度环比下降4.0％，与2016年第一季度的-4.2％环比相似。 2016年上半年，整体优质零售租金环比基本保持不变，相比之下，高街零售租金环比下降8.1％。高街租金已从2014年第3季度的峰值下降了29％（根据重述的统计数据），而总体主要零售租金仍处于历史最高水平（自2000年以来）。在资本价值方面，2016年第二季度的趋势主要跟踪租金变化，即总体主要零售和高街商店资本价值分别持平和环比-4.3％。缓和零售销售下降（如果可持续的话）将改善零售租金前景。2016年首5个月，香港整体零售额按价值下跌10.8％，较2016年第1季的-12.5％下跌有所放缓。近几个月的零售销售趋势仍然喜忧参半，下降幅度从3月的-9.8％下降至4月的-7.5％，随后又略微扩大至5月的-8.4％。在本地消费的推动下，零售（例如食品和超级市场的销售额）保持了弹性，在2016年首5个月同比增长+ 1％。缓和的下降（如果能够持续下去）可能会在租赁谈判期间将议价能力稍微转移给零售业主，从而有助于缓解零售租金的压力。话虽如此，香港经济放缓可能会使租金增长前景保持沉默。✔ 在《 2016年亚洲货币经纪商投票》中投票披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：香港股本房地产2016年第二季度零售：主要优质零售物业租金保持稳定香港房地产 股本 房地产2016年7月4日2香港零售额与租金同比增长按子市场划分的香港零售租金指数30%20%10%0%-10%Dec-03 Jan-06 Feb-08 Mar-10 Apr-12 May-14 Jun-16零售前珠宝零售租金资料来源：CEIC珠宝首饰前零售销售截止至2016年5月350300250200150100502Q02 2Q04 2Q06 2Q08 2Q10 2Q12 2Q14 2Q16总体主要高街资料来源：仲量联行房地产情报服务（REIS）2016年第二季度零售租金趋势继续分化2016年第2季度，整体优质零售租金环比持平（2016年第1季度环比增长0.1％）。同时，高街零售租金在2016年第二季度环比下降-4.0％，与2016年第一季度环比下降-4.2％相似，并且连续七个季度保持环比下降。在2016年上半年，整体主要零售租金环比增长0.1％，而高街零售租金环比下降-8.1％。零售资本价值在2016年第二季度显示与租金基本相似的趋势，主要优质零售和高街零售分别录得持平和-4.3％的环比变化。在2016年上半年，总体主要零售资本价值保持同比增长0.1％，相比之下，高街零售资本价值下降了-8.7％。我们目前假设2016年零售租金增长-5％至5％，具体取决于上市零售业主所拥有资产的位置和位置。2016年第二季度零售销售下降放缓自2015年3月以来，香港的零售额连续15个月下降，尽管零售额的下降幅度从2016年2月和2016年3月的-20.6％/-9.8％降至2016年4月和2016年5月的-7.5％/-8.4％。零售额按价值和数量计分别下降10.8％和10.2％，其中耐用消费品的下降幅度更大（按价值计算同比下降-24％），其次是珠宝，手表和贵重礼品（同比增长-21％），服装（同比-9％）和百货商店（同比-9％）。另一方面，零售销售更多地受到当地消费的推动，例如食品和超级市场的销售，保持了弹性，并增长了+ 1％；2016年首5个月同比增长+ 1％。对香港地产股的影响香港零售销售的温和下降可能会在租赁谈判期间将议价能力稍微转移给零售业主，这有助于缓解零售租金的压力。话虽如此，香港经济放缓可能会使租金增长前景保持沉默。在香港业主中，九龙仓（4 HK，CP HKD 46.95，持有，目标价44.0港元）和希慎（14 HK，CP 34.45 CP，持有，目标价35.5 HKD）将受益于零售趋势的改善鉴于他们对香港零售资产的敞口较高，根据我们的估计，它们分别贡献了其资产总值的36％和48％在我们的保险范围中，我们看到CKP（1113 HK，CP HKD 48.40，买入，目标价HKD 78.0）和SHKP（16 HK，CP HKD93.05，买入，目标价HK $ 146.0）的风险回报更佳。都股票交易价格低于危机估值，并且凭借公司强劲的住宅销售记录，股票更有利于持续进行资产转向。（y -y％）（2001年1月= 100） 股本 房地产2016年7月4日3香港零售租金季度变化香港零售资本价值季度变化5%0.3%0.1%0%-0.1%0.1%0.0%5%0.3%0.1%0%-0.1%0.1%0.0%-5%-10%-15%-4.9%-12.5%-5.1%-4.2%-4.0%-5%-10%-15%-4.7%-12.5%-5.2%-4.5%-4.3%2015年第二季度3季度15年第四季度15年第一季度16年2季度整体质数更改高街q-q变化2015年第2季度3Q15 4Q15 1Q16 2Q16整体质数更改高街q-q变化资料来源：仲量联行房地产情报服务（REIS）资料来源：仲量联行房地产情报服务（REIS）零售额同比变化40%20%0%-20%-40%2015年第二季度3季度15年第四季度15年第一季度2016年第二季度*整体零售营业额食品，酒类烟草超市销售服装，鞋类及相关产品产品展示消费者耐用产品百货商店销售珠宝，钟表和贵重礼物资料来源：CEIC * 2016年第2季度代表2016年4月-5月 股本 房地产2016年7月4日4估值与风险估值与风险公司估值风险长江实业（1113 HK，CP港币48.40，买入，目标价HKD 78.0）我们对该股给予买入评级，目标价为78.00港元意味着上升空间为61％。目标价是基于每股资产净值104.00港元折让25％得出的。我们的目标折扣是根据0.25鉴于长江实业的短交易历史（2015年6月上市），其标准差低于香港开发商的历史平均资产净值折让。主要下行风险：1）宏观不确定性和房地产调控香港和中国大陆； 2）加息，3）首次发布推迟，以及4）香港住宅项目的平均售价低于预期。希慎兴业（14 HK，CP HKD34.45，持有，目标价HKD 35.5）我们的目标价35.5港元是基于我们对71港元的资产净值估算折让50％。我们的目标折扣基于低于历史平均值的1个标准差。我们的目标价意味着3％的上涨空间，我们对股票持有评级。主要的上行（下行）风险包括：（1）如果香港的零售销售恢复（迟于）超出预期（2）香港商业限额率下降（提高），则零售租金将比预期的（更差）好于预期（2）。 ，这将导致香港商业资产的价值更高（更低）。新鸿基地产（16 HK，CP HKD93.05，买入，目标价HKD146.0）我们给予买入评级，目标价为146.00港元，意味着有57％的上涨空间。目标价较我们的每股资产净值195.00港元折让25％。我们的目标折让基于低于历史平均值的0.50标准偏差。主要的下行风险包括：1）推迟首次发布，2）香港住宅项目的平均售价低于预期，以及3）香港商业上限利率的上升。码头（控股）（4 HK，CP HKD46.95，Hold，目标价HKD44.0）我们的目标价为44港币，较我们的每股净资产值101港币折让56％。我们的目标折让基于低于历史平均水平1.5个标准偏差的基础。我们的目标价意味着有6.3％的下行空间，我们维持对九龙仓的持有评级，因为我们预期近期有迹象表明香港零售销售将有所下降，这将改善九龙仓的租金可见度，从而为股价提供支撑。主要的上行（下行）风险包括：（1）如果香港的零售销售恢复（迟于）超出预期，则零售租金（较差）好于预期。 （2）香港商业上限利率的下降（增加），以及（3）九龙仓的中国购物中心强劲增长（存在上升风险）。资料来源：汇丰银行估计，截至2016年6月30日的股价估值摘要（截至2016年6月30日的股价）公司股票行情评级股份目标上行Mkt上限净资产值当前历史让净债务/价钱价钱（光盘）/ prem（光盘）/ prem 核心PE（x）(%)公平（港元）（港元）（％）（十亿港元）（港元/港元）（％）（％）^ FY15a FY16e FY17e FY16e FY16e（％）香港物业长江实业1113 HK购买48.4078.0061187104.0(53)(47)12.010.09.13.55恒隆地产101香港购买15.6224.00547034.0(54)(19)16.014.413.44.83亨德森土地12香港购买43.5563.004515890.0(52)(37)13.813.413.22.915香港土地（美元）1HKL SP购买6.178.30351411.9(49)(23)15.414.515.53.39希慎14香港保持34.4535.5033671.0(51)(35)16.015.415.13.93嘉里物业683港币购买19.0835.00832864.0(70)(35)7.97.26.44.738信和置业83香港购买12.6616.30297824.4(48)(33)14.414.413.73.9净现金新鸿基地产16香港购买93.05146.0057269195.0(52)(15)13.212.011.34.015太古地产有限公司1972香港购买20.5531.005112044.4(54)(38)16.516.414.83.517码头控股4香港保持46.9544.00(6)142101.0(54)(35)12.111.210.04.318房地产投资信托冠君产业信托*链接房地产投资信托*2778港币823港元购买保持4.3852.805.1052.0016(2)251185.152.0不适用不适用不适用不适用23.529.020.925.819.124.34.83.91216截至2016年6月30日的当前价格1.截至2016年7月