2023年年报点评：业绩快速上行，运营齐头并进

2024年03月19日 业绩快速上行，运营齐头并进 --2023年年报点评 核心观点： 分析师 ⚫业 绩快 速 增 长：2023年 公 司 实 现 营 业 收 入1750.08亿 元， 同 比下 降4.37%；归 母 净 利 润63.19亿 元 ， 同 比增 长48.20%。公 司 业 绩 实 现 快 速 增 长 主 要 受 到公 司 权 益 比 例 提 升 明 显 ，少 数 股 东 损 益 占 净 利 润 比 例 由2022年 的53.13%下 降至30.61%， 由 于公 司 近 年 来 拿 地趋 向 高 权 益 拿 地 ， 少 数 股 东 损 益 占 比 因 而 下降 。2023年公 司资 产 减 值 损 失22.76亿 元 ，较2022年 降 低54.89%。盈 利 能 力上 ，1）毛 利 率下 降，2023年开 发 业 务毛 利 率17.08%，较2022年下 降3.98pct。主 要 受 到 结 转 产 品 的 类 型 、体 量 、地 区 结 构 等 因 素 影 响 ；2）2023年 销 售 费 用率 和 管 理 费 用 率 分 别 为2.47%、1.36%，分 别 较2022年 增 加0.24pct、0.09pct，主 要 是 广 告 费 增 加 等因 素所 致。 ⚫销 售逆 势 微 增：公 司2023年实 现 销 售 面 积1223.41万 方 ， 同 比增 长2.49%，销 售 金 额2936.3亿 元 ，同 比微 增0.35%，对 应 销 售 均 价24001.36元/平 米 ，同比 下 降2.09%。销 售 规 模 跻 身 行 业 前 五。上 海 、苏 州 、合 肥 、长 沙 、南 通 排 名第 一 ，在 深 圳 、南 京 、温 州 、徐 州 等 城 市 销 售 排 名 进 入 前 三 。公 司 坚 持“ 区 域聚 焦 ”，“ 强 心30城 ” 签 约 销 售 额 占 比91%， 其 中 核 心 “6+10城 ” 占 比77%，聚 焦 成 效 显 著 。 ⚫拿 地聚 焦 核 心：2023年 公 司 累 计 新 增55宗 地 块 ， 总 计 容 建 面590万 方 ， 地价1134亿 元 ，对 应 楼 面 价19220元/平 米 ；公 司 需 支 付 地 价867亿 元 ，对 应 的权 益 比 例 为76.46%。按 照 权 益 地 价/销 售 金 额（ 全 口 径 ）计 算 得 来 的 拿 地 力 度为29.53%。 公 司 投 资 聚 焦 核 心 ， 在 “ 强 心30城 ”、“ 核 心6+10城 ” 的 投 资 金额 占 比 分 别 达 到99%、88%， 其 中 四 个 一 线 城 市 占 公 司 全 部 投 资 额 的51%。 ⚫财 务 严 控 杠 杆：截 至2023年末，公 司 剔 除 预收账 款 的 资 产 负 债 率 为62.41%、净 负 债 率54.58%， 严 控 杠 杆 ； 现 金 短 债 比1.28， 维 持 充 裕 现 金 。 全 年 综 合 资金 成 本3.47%，较 年 初 降 低42bp。债 务 结 构 合 理 ，1年 到 期 债 务 占 全 部 融 资 规模 的20.10%。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫资 产 运 营 齐 头 并 进：资 产 运 营 业 务 实 现 收 入66.91亿 元（ 全 口 径 ），EBITDA33亿 元 ，报 告 期 内 ，成 熟 项 目 的EBITDA回 报 率6.24%，较2022年 提 高0.45pct，1）商 业 业 态 实 现 收 入14.48亿 元 ，在 营 项 目38个 ，总 经 营 建 面216万 方；在建 及 筹 开 项 目44个 ，总 经 营 建 面309万 方 。公 司 的“ 海 上 世 界 ”系 、“ 招 商 花园 城 ”系 等 产 品 以 打 造 成 为 具 有 差 异 化 竞 争 力 的 产 品。运 营 上 轻 重 结 合 ，投 资上 坚 持 聚 焦 核 心 城 市 布 局。2）写 字 楼 业 态 实 现 运 营 收 入12.60亿 元 ，EBITDA8.55亿 元 ，在 营 项 目32个 ，总 经 营 建 面128万 方；在 建 及 筹 开 项 目10个 ，总 经 营 建 面81万 方 。3）产 业 园 业 态 实 现 运 营 收 入12.77亿 元 ，EBITDA6.7亿 元 ， 在 营 主 要 项 目30个 ， 总 经 营 建 面226万 方 ， 在 建 及 筹 建 项 目5个 ， 规划 经 营 建 面40万 方 ， 布 局 国 内 核 心 一 、二 线 城 市15个 。4）长 租 公 寓 业 态 实现 收 入10.88亿 元 ，EBITDA6.89亿 元 ，已 开 业 项 目45个 ，经 营 建 面115万 方 ，总 房 源 数2.95万间，布 局19个 城 市 ；期 内 在 北 京 、上 海 、深 圳 、厦 门 等 城 市 相关研究 的7个 新 项 目 开 业 。5）酒 店 业 态 实 现 运 营 收 入10.62亿 元 ，布 局17个 城 市 和2个 海 外 国 家 ，已 开 业 项 目18个 ，经 营 建 面55万 方 ；期 内 在 深 圳 、西 安 、琼海 等 城 市 共 有4个 国 际 品 牌 酒 店 开 业 。 ⚫投 资 建 议：公 司财 务 严 控 杠 杆 维 持 充 裕 现 金； 业 绩快 速增 长 ，权 益 比 例 提 升明 显；销 售逆 势 微 增，排 名 进 入 行 业 前5，央 企 优 势 继 续 显 现，拿 地 聚 焦核 心。考 虑 到 公 司2023年 毛 利 率 下 降 ，我 们下 调公 司2024-2025年归 母 净 利 润至81.05亿 元 、94.48亿 元 ，预 测2026年 归 母 净 利 润 为107.43亿 元 ，对 应EPS分别为0.89元/股 、1.04元/股 、1.19元/股 ， 对 应PE为10.64X、9.13X、8.03X，维 持 “ 推 荐”评 级。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、 政 策 实 施 不 及预 期 的 风 险 、 公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn