2023年报点评：资产减值影响业绩，运营业务齐头并进

2024年03月29日 资产减值影响业绩，运营业务齐头并进 --2023年报点评 核心观点： 分析师 ⚫计 提 减 值 拖 累 业 绩：公 司2023年 实 现 营 业 收 入4657.39亿 元 ， 同 比 下降7.56%， 收 入 下 滑 主 要 受 开 发 业 务 结 算金 额同 比 下 滑9.6%的影 响。公司2023年 实 现 归 母 净 利 润121.63亿 元 ， 同 比 下 降46.39%。 归 母 净 利 润较 收 入 下 滑 幅 度 大 的 原 因 在 于 ：1）公 司2023年 毛 利 率15.23%，较2022年 下 降4.32pct，其 中 开 发 业 务 毛 利 率15.7%，较2022年 下 滑4.7pct，或由 于 行 业 销 售 整 体 承 压 、结 算 项 目 为 土 拍 较 热 时 入 手 ；2）2023年计 提 资产 减 值34.90亿 元 ，2022年 计 提 金 额 为4.50亿 元 ，计 提 减 值 损 失增 加 较多， 主 要 由 于 公 司 根 据 市 场 情 况 和 项 目 销 售 情 况 对 存 货 计 提 跌 价 准 备。费 用 管 控 方 面 ，销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别 为2.63%、1.24%，分 别 较2022年 提 高0.17pct、 下 降0.66pct， 费 用 率 整 体 为3.87%， 较2022年 下降0.49pct， 费 用 管 控 依 然 有 所 成 效 。 ⚫销 售略 有 下 滑：公 司2023年 实 现 销 售 面 积2466万 方 ，同 比 下 降6.2%；销 售 金 额3761.2亿 元 ， 同 比 下 降9.8%； 对 应 销 售 均 价15251元/平 米，同 比 下 降3.8%。按 照 销 售 金 额 的 口 径 看 ，上 海 区 域 、南 方 区 域 、北 京 区域 的 销 售 金 额 分 别 占 总 销 售 金 额 的34.2%、23.7%、13.5%， 是 占 比 最 高的 三 个 区 域 。 ⚫投 资聚 焦 核 心：公 司2023年 新 增43个 项 目 ，总 计 容 建 面596万 方 ，权益 建 面333.3万 方 ， 对 应 权 益 比 例55.92%。权 益 地 价463.2亿 元 ，按 照权 益 地 价 计 算 的 拿 地 力 度 为12.32%；拿 地平 均 楼 面 价13899元/平 米 ，按照 楼 面 价/销 售 均 价 计 算 得 到的 地 货 比 为0.91。新 增 项 目 主 要 在 北 京 、上海 、 杭 州 、 成 都 等 主 要 城 市 ， 拿 地 质 量 较 高 。公 司 在 手 全 口 径 总 可 售土储6850.5万 方 ，不 考 虑 新 增 土 储 可 支 撑 公 司2-3年 发 展 。公 司 开 工 复 工面 积1706.3万 方 ，完 成 年 初 计 划 的102%；公 司2023年 竣 工 面 积3133.5万 方 ， 完 成 年 初 计 划 的97.1%。2024年 ， 公 司 计 划 开 工 复 工 面 积1071.8万 方 ，竣 工 面 积2205.7万 方 ，分 别 较2023年 实 际 完 成 面 积 下 降37.19%、29.61%。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫财 务保 持 稳 健：公 司 严 控 杠 杆 ：截至2023年 末 ，公 司 净 负 债 率54.7%、剔 除 预 收 款 的 资 产 负 债 率65.5%；有 息 负 债 结 构 保 持 健 康，截 至2023年末 ，一 年 内 到 期 负 债624.2亿 元 ，占 总 有 息 负 债 规 模 的19.5%；平均 债务期 限5.14年 ， 较 上 年 延 长0.35年；在 手 现 金 充 足， 截 至2023年 末 货 币资 金998.1亿 元 ，现 金 短 债 比1.6倍 ，全 年 经 营 性 现 金 净 流 入39.1亿 元 ，连 续15年 为 正 ；融 资 成 本 下 降，2023年 境 内 新 增 融 资 的 综 合 成 本3.61%，较2022年 下 降27bp；融 资 渠 道 通畅，2023年 新 增 境 内 和 境 外 融 资 金 额分 别 为766亿 元 、131亿 元。 ⚫运 营 业 务 齐 头 并 进：1）物 流 仓 储：公 司2023年 物 流 业 务 实 现 经 营 收 入41.8亿 元 ， 同 比 增 长17.2%， 其 中 冷 链 营 业 收 入18.8亿 元 ， 同 比 增 长 33.9%；公 司2023年 新 开 业8个 物 流 项 目 ，可 租 赁 面 积43.9万 方 ，截 至2023年 末 累 计 开 业 项 目 可 租 赁 建 面1002万 方。2）租 赁 住 宅：公 司 旗下“ 泊 寓 ”是 全 国 最 大 的 集 中 式 公 寓 提 供 商 ，2023年 租 赁 住 宅 业 务 实 现 收入34.6亿 元 ， 同 比 增 长6.8%，2023年 新 增 房 间2.28万 间 ， 净 新 增 开 业1.35万 间 ， 截 至2023年 底共运营 管 理 租 赁 住 房23.33万 间 ， 累 计 开 业18.01万 间 ，业 务布 局全 国31个城 市 。3）商 业 运 营：公 司 商 业 实 现 营 业收 入91.1亿 元 ，同 比 增 长4.6%，其 中 印 力 管 理 的 商 业 项 目 营 收57亿 元 ，同 比 增 长4.1%，出 租 率94.8%；2023年 新 开 业15个 项 目 ；截 至2023年末 ，公 司 合 计 开 业203个 项 目（ 不 含 轻 资 产 项 目 ），开 业 建 面1158万 方，规 划 中 和 在 建 商 业 建 面305万 方 ； 公 司 运 营 的 商 业 项 目 中 ，4个 一 线 城市 占 比24%，一 二 线 城 市 占 超 过90%，商 业 持 续 深 耕 核 心 城 市 。4）物 业服 务：公 司 旗 下 万 物 云 实 现 营 业 收 入334.2亿 元 ，同 比 增 长10.2%；截 至2023年 末 ，累 计 打 造621个 蝶 城 底 盘 ，新 增319个 住 宅 物 业 项 目；通 过流 程 改 造 和 运 营 优 化 ， 蝶 城 实 现 效 率 提 升 ， 带 动 整 体 住 宅 物 业 毛 利 率提升3.5pct。 ⚫投 资 建 议 ：由 于开 发 结 算 和减 值 影 响 ，公 司2023年 业 绩 受 到 拖 累。2023年 行 业 整 体 承 压 的 情 况 下 ， 公 司 销 售 略 有 下 滑 ， 投 资 保 持 审 慎 ， 聚 焦核心 城 市 ； 严 控 杠 杆 融 资 渠 道 通 畅 ， 财 务 保 持 稳 健 ； 各 项 运 营 业 务 均 实现增 长 。考 虑 到行 业整 体 承 压 以 及 公 司2023年 业 绩 受 到 拖 累 ，我 们调 整公司2024-2025年 归 母 净 利 润的 预 测 ，并 新 增2026年 预 测 ，我 们 预 计 公 司2024-2026年 归 母 净 利 润122.05亿 元 、124.13亿 元 、127.55亿 元 ，EPS为1.02元/股 、1.04元/股 、1.07元/股 ， 对 应PE为9.03X、8.88X、8.64X，维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、政 策 实 施不 及 预 期 的 风 险 、 公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险 。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn