在泰国培育短期租金

亚行摘要 在泰国培育短期租金 关键点 •短期租赁是泰国旅游住宿系统的重要组成部分。然而，许多超过92, 0002023年，在线旅行社提供的房产未经许可，给政府和私营部门带来了监管和质量保证方面的挑战。•为了鼓励更多的酒店正式化，政府当局应简化和数字化非酒店许可证申请流程短期租赁，可能要求在线旅行社只列出许可的房产。•旅游部, WatcharasLeelawath顾问Bolliger&Company(泰国) 安妮塔·罗斯顾问亚洲开发银行(ADB) StevenSchipani旅游行业专家水与城市发展亚洲开发银行部门办公室 BussaracumChuenchomlada顾问Bolliger&Company(泰国) INTRODUCTION 旅游和体育部应与移民局和省级行政组织合作，制定和传播综合准则，以提高业主对短期租赁许可程序和其他监管要求的认识。 本简介概述了泰国的在线短期租赁（STR）市场，分析了国家STR政策和法律背景，并提出了符合泰国国家旅游发展目标的监管和政策考虑因素。在此摘要中，“STR”是指一系列非酒店住宿类型，通常由当地企业家拥有和管理，并在商业在线旅行社（OTA）平台上列出，例如Airbb，Vrbo，Agoda和Booig。com等等。 尽管占泰国住宿客房总库存的近四分之一，但大多数STR物业都是非正式运营的。这造成了公共监督方面的空白，使公共和私营部门无法将STR的供应准确地纳入住房的规划和管理，并使STR无法获得与许可住房相同的法律保护和融资。负责旅游和住宿业务许可的政府机构认识到STR是泰国旅游系统的重要组成部分。本简报建议了一些监管和政策考虑因素，如果到位，将有助于应对上述挑战。 注：亚洲开发银行（亚行）关于东南亚COVID-19经济复苏的技术援助政策咨询和西班牙技术援助合作基金支持本简报的制作。作者感谢亚行首席国家专家JayRoop的贡献；亚行高级通讯官RoyaewNitithathaprapas；和亚行高级运营助理PorvariVichitvejpaisal。在本出版物中，$是指美元。 ISBN 978 - 92 - 9270 - 617 - 3（打印）ISBN 978 - 92 - 9270 - 618 - 0（电子）ISSN 2071 - 7202 (打印)ISSN 2218 - 2675 (电子)出版物库存编号BRF240050 - 2DOI: http: / / dx. doi. org / 10.22617 / BRF240050 - 2 亚行简报第292号 短期租赁 Background 2019年，旅游业对全球国内生产总值(GDP)的贡献超过10%，支持了全球约10%的就业岗位。1冠状病毒病（COVID-19）大流行随后导致2020年国际游客人数比2019年下降了73％，并将旅游业对全球GDP的贡献降低至约5％。2亚洲和太平洋地区受到的打击最大 2022年，泰国的STR客房估计占该国住宿供应总量的24%（表1）。如表2所示，泰国在2022年有约92,000个STR列表，产生了4.77亿美元的收入。2022年STR上市和收入比2019年下降约30%，但与2021年相比有所增加。房源数量的迅速恢复，入住率的上升以及每日平均房价的上升表明，STR的供应和需求仍然强劲，STR将继续成为泰国大流行后住宿提供的重要组成部分。 与2019年相比，该地区2020年的国际游客人数减少了84%。它也是复苏最慢的地区。截至2023年7月，亚洲及太平洋地区的国际游客人数仅达到2019年的61%，而全球为84%。预计亚洲及太平洋地区的旅游业要到2025年才能全面复苏。3 旅游业是泰国的一项重要经济活动，占该国国内生产总值的20%左右，2019年有超过800万人就业，当时泰国接待了4000万国际游客。4泰国的经济和旅游业也受到了COVID-19大流行的严重影响，旅行限制到2021年，国际游客人数下降了98%，使国际游客的整体支出减少了585亿美元。5政府为弥补大流行期间国际游客的损失所做的重大努力包括补贴国内旅行，并向旅游企业和工人提供现金转移和税收减免。6 自2022年以来，泰国出现了旅游业复苏的积极迹象。国际游客人数上升至2023年前10个月的2200万，预计2024年将达到3500万，约为2019年水平的87%。72023年同期国内游客人数为1.42亿，比2022年增长10%。预计2024年国内和国际旅游总收入将达到930亿美元（B3.1万亿），与2019年几乎相同。8 泰国提供广泛的旅游住宿，反映了该国作为东南亚主要旅游目的地之一的地位。有将近80万间客房，其中包括大型世界级国际品牌酒店，中档和精品酒店，家庭经营的宾馆，旅馆和STR。所有住宿类型都有助于泰国作为一个优质和多样化的旅游目的地的受欢迎程度。 根据牛津经济学院的数据，2019年入住Airbnb酒店的客人中有92％是国际客人。9前10名STR目的地有87%的泰国房源，曼谷、普吉岛、芭堤雅占50%以上(图1和表3)。除了表3中列出的主要目的地外，还有30个二线和三线目的地，有50个或更少的列表。 在泰国培育短期租金 短期租赁的特点。泰国的STR供应多种多样，包括公寓，别墅，联排别墅，宾馆，服务式公寓，甚至是独特的财产类型，如船只，小木屋，树屋，帐篷和谷仓。虽然在芭堤雅和普吉岛等目的地托管的STR更加专业化，但清迈和PrachapKhiriKha等其他目的地则由休闲物业经理和业主主导。10不包括自我识别的酒店，AirDNA的数据表明，为住宅目的而建造的物业，即。Procedres.，公寓，公寓，房屋和别墅是迄今为止泰国最普遍的STR房地产类型（图2）。仅公寓和公寓就占泰国非酒店住宿供应的53%。这是值得注意的，因为大多数公寓和公寓目前没有资格获得酒店许可证或非酒店许可证。 图1.在泰国拥有最大份额的短期租赁物业的目的地 短期租赁经济贡献。STR使房主和小企业能够将其财产货币化，创造额外的收入来源，刺激当地企业家精神，并创造服务业就业。留在STR的消费者倾向于购买当地生产的食品、商品和服务，进一步有利于泰国的经济。牛津经济研究（脚注9）表明，2019年，与Airbnb相关的活动为泰国的GDP贡献了14亿美元，占当年泰国旅游总支出的2％。 亚行简报第292号 需求，增加二级目的地居民的就业和创收机会。 泰国《2023-2027年国家旅游发展计划》有三大支柱：韧性、可持续性和包容性增长。STR可以通过提供吸引不同市场和减少季节性的游客住宿和体验来提高旅游目的地的韧性。较低的STR启动和运营成本使更多的当地微型和小型企业家，特别是青年，可以纳入酒店业。引入STR可持续性准则并要求财产所有人达到最低可持续性标准支持该计划的第三个支柱，并可以帮助减轻STR带来的环境和社会风险。 法律环境 ThailandhasacomplexandinterrelatedseriesoflawsregulatingSTRs.Thiscomplexitymakesitchallengingtounderstand 《酒店法》B.E.2547是管理泰国酒店住宿的主要法律。《酒店法》在2023年进行了审查，《酒店业务类别和标准部长条例》B.E.2551进行了更新，将酒店定义为出租超过8间客房和30位客人的酒店。12业主必须注册并获得酒店 合法经营业务的许可证。要申请酒店许可证，企业必须符合建筑和设施标准，并且必须与酒店许可证申请一起提交环境影响评估报告或初步环境审查报告。这些要求使STR获得酒店许可证不切实际。但是，如果物业确实如此不超过八间客房和30人的客人容量，属于非酒店类别。根据《酒店业务类别和标准部长条例》，非酒店住宿是指已注册出租的物业向游客收费，作为业主的第二收入来源。 这些发现与作者在2022年对106名Airbnb主机进行的调查一致，该调查发现，70%的Airbnb主机雇佣至少一名全职或兼职员工，54%雇佣两名全职员工来支持他们的STR业务。 值得注意的是，68%的调查受访者报告说，STR不是他们的主要收入来源。调查还发现，泰国典型的全职STR员工每月收入超过11,000英镑，高于所有主要STR的最低工资 根据《公寓法》B.E.2522，公寓法人有权允许或不允许业主仅为任何少于四间卧室的公寓单元提供临时住宿服务。在以下情况下公寓单元有四间卧室或更多，法律不允许业主将其作为STR出租。 目的地。发现一个典型的AirbnbSTR兼职员工每月收入略低于B8000。11 根据《移民法B.E.2522（1979）》第38条，当外国人入住住宿时，业主必须在24小时内通知移民局或当地移民局。这个TM30通知可以在网上进行，而无需使用移民局 战略-政策背景 泰国的2017-2036年20年国家战略旨在促进可持续的经济发展，社会福祉和环境保护。适当监管和管理良好的STR可以通过支持旅游业多样化，当地企业家精神，为这一战略做出积极贡献。 incomegeneration,and better economic distribution.However,thepotentialnegativeimpactsofSTRoverconcentrationsuchasincreasednuisanceforresidents,strenedpublicservices,and 必须解决安全问题，以符合该战略的社会福祉和平衡发展目标。 第十三个国家经济和社会发展计划（NESDP）2017-2021年的重点是实现包容性和可持续发展。它促进旅游业领域的微型，小型和中型企业发展，包括社区和社会企业。STR通过刺激旅游业来支持NESDP的包容性增长目标 在泰国培育短期租金 局的网站。13如果主人不遵守，将对业主处以罚款。 提到市政一级和缺乏数字注册选项是加剧等待时间延长的因素。非酒店物业收入必须是次要收入来源的要求也阻碍了注册。 (iv)对其他法律要求理解不足。与STR有关的法律，包括《公寓法》，《公共卫生法》和《移民法》，还没有得到很好的理解，经常导致侵权行为。 《公共卫生法B.E.2035》也是相关的，因为它授权地方官员禁止任何人在公共或私人场所造成可能危害健康的滋扰。此外，地方当局有权规定遵守卫生要求和其他预防性健康措施的一般规则和条件。 潜在后果 法规问题 质量保证。监管不力，很少或没有质量监督的住宿可能会对目的地的质量和品牌声誉产生重大负面影响。监管不足会导致不合标准的住宿激增，导致客人体验不满意，安全问题以及整体旅游质量下降。这可能会影响目的地的声誉，阻止重复访问并阻止潜在的访客。 以下部分总结了作者的STR运营商调查的结果（n=106），对曼谷，清迈和普吉岛的八名STR业主的深入访谈，以及与曼谷，清迈和普吉岛的政府官员进行的磋商。 许可问题。大约68％的STR报告在没有所需的酒店或非酒店许可证的情况下运营，不到6％的人获得了酒店许可证。这些数字与其他研究一致，估计泰国70％的住宿物业在没有酒店许可证的情况下运营。14以下问题和低意识使低合规性长期存在： 获得资金。虽然许多STR打算在没有许可证的情况下继续运营，但60%的受访者承认合法经营的好处。这样的好处之一是，获得许可的STR有资格获得商业银行和政府援助计划的融资。这将减少STR所有者对个人储蓄或从非正式来源借款以资助财产改善的依赖，这是目前的常见做法。 (i)酒店的定义B.《酒店法》对“酒店”的定义。E.2547和关于酒店业务类型和标准的部长条例(第2) B.E.2566（2023年更新）仍然难以获得更大的STR属性（i。Procedres.，超过八间卧室）以获得酒店许可证。许多人不符合设施和建筑要求，也没有能力或财政资源来进行所需的环境影响评估或初步环境检查。(ii)缺乏对非酒店许可证的认识。根据《酒店业务类型和标准部长条例》(第2号)B.E.2566，符合条件的酒店有资格获得简化的非酒店许可证。大多数ST