核心观点与关键数据
悉尼中央商务区（SydneyCBD）的优质写字楼经济租金自2021年以来大幅上涨，远超当前及预测租金水平，表明新办公开发面临严重限制，未来几年将出现新的办公供应短缺。
- 经济租金与预测租金差距：截至2025年9月，悉尼CBD新优质写字楼的经济租金为每平方米2,130澳元（净面租金），而预测租金为1,690澳元，两者相差26%。若于2025年9月开始建设，经济租金需达到2,130澳元才能使项目可行。
- 租金增长对比：自2021年第一季度以来，经济租金上涨了89%，而优质租金仅上涨了17%。2025年9月，优质租金为1,547澳元/平方米，按3%年增长率预测，到2028年9月竣工时将达到1,690澳元/平方米，仍低于所需的经济租金。
- 驱动因素：高经济租金由建设成本上升、利率提高、收益率下降（导致资产估值降低）以及激励措施增加等因素共同推动。
供应管道与市场影响
- 供应短缺：由于经济租金远高于预测租金，开发管道萎缩，未来五年悉尼CBD新增优质办公空间预计每年仅52,000平方米，仅为过去十年平均水平的约三分之一。目前无新项目正在建设中，且预计2027年之前不会有新项目竣工。
- 未来供应：预计下一座新优质写字楼项目“Halo Tower”（42,000平方米）将于2026年末开始建设，2030年竣工。该项目因楼层面积较小，可能更倾向于吸引小型租户和套房式布局，且位于核心地段，预计需求强劲。
- 市场影响：供应短缺将推动租金加速上涨，首先体现在新大楼的预租租金上，随后带动现有优质A级资产的出租率和租金表现提升。业主可能转向现有空间的综合翻新，以提供高端市场的新选择。
经济租金走势与预测
- 峰值与下降：悉尼CBD经济租金可能在2025年第一季度达到峰值（2,230澳元/平方米），并预计从2026年开始下降。2025年第二季度和第三季度连续下降，主要受核心区域收益率收紧（25个基点）影响。
- 预测下降原因：到2026年底，经济租金预计将降至1,900澳元/平方米，主要受收益率压缩影响。收益率压缩将提高新资产的预期出售价值，同时降低二手资产的资本价值，从而推动经济租金下降。
- 新项目可行性：经济租金预计将在2028年之前仍高于预测租金，意味着新开发项目不可行。按三年建设周期计算，新优质写字楼可能要到2031年才能竣工。
投资者与租户行为
- 投资者转向稳定资产：投资者在当前环境下难以通过开发项目部署资本，预计将转向收购已稳定的核心加优资产，减少资本支出。
- 租户粘性增加：租户可能选择续签现有租赁合同，而非承担搬迁成本和干扰。这将使现有优质资产的需求保持稳定，并随着供应短缺加剧，土地lord的议价能力将显著增强。
- 租金增长预测：悉尼CBD优质写字楼净有效租金预计从2025年第四季度到2030年第四季度平均增长6.6%，远高于2025年9月至2025年第四季度4.1%的十年平均水平。
结论
悉尼CBD优质写字楼市场面临严重的供应短缺，经济租金远高于预测租金，导致新开发项目难以实现财务可行性。未来几年市场将保持供应紧张，推动租金加速上涨。经济租金预计将在2026年开始下降，但仍需收益率持续压缩才能使新开发项目变得可行，预计最早要到2031年才能有新项目竣工。
