招商蛇口：2023年年度报告

公告编号：【CMSK】2024-022 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人（会计主管人员）李石芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司董事张军立因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事刘昌松代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司2024年3月15日享有利润分配权的股份总额9,060,836,177股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.20元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节重要提示、目录和释义...........................................................................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标.......................................................................................................................................................3第三节管理层讨论与分析...................................................................................................................................................................6第四节公司治理.................................................................................................................................................................................58第五节环境和社会责任.....................................................................................................................................................................70第六节重要事项.................................................................................................................................................................................72第七节股份变动及股东情况.............................................................................................................................................................91第八节债券相关情况.........................................................................................................................................................................99第九节财务报告...............................................................................................................................................................................110 释义 备查文件： （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（四）在其他证券市场公布的年度报告。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称：招商蛇口股票代码：001979股票上市证券交易所：深圳证券交易所公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司的中文简称：招商蛇口公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOUINDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD.公司的外文简称：CMSK公司法定代表人：蒋铁峰注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场注册地址的邮政编码：518000办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼办公地址的邮政编码：518067公司网址：www.cmsk1979.com电子邮箱：cmskir@cmhk.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书：黄均隆证券事务代表：朱瑜联系地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼电话号码：0755-26688322电子邮箱：cmskir@cmhk.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/公司年度报告备置地点：公司财务管理部 四、注册变更情况 统一社会信用代码：914400001000114606报告期内，公司注册资本由人民币7,739,098,182元变更为人民币9,060,836,177元，详见公司于2023年7月14日、2023年10月17日披露的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易实施情况暨新增股份上市公告书》和《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之募集配套资金向特定对象发行股份之实施情况暨新增股份上市公告书》。 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 截止披露前一交易日的公司总股本： 用最新股本计算的全面摊薄每股收益： 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。 2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。 受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募REITs底层资产范围的进一步扩充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。 物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项目，更加注重“有质量的规模扩张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。2023年，国内旅游市场呈现出强劲复苏态势，旅客人次与旅游收入恢复至2019年的九成左右，酒店、邮轮业务快速回升。展览业呈现全面恢复态势，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域，三大区域总展览面积占全国比重达63.27%。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略介绍 2023年，结合行业发展趋势与自身业务实际，公司对战略进行了优化：一是锚定中国领先战略目标，细化实施路径，明确跻身“行业五强”实施方案；二是细化战略分解，梳理策略路径与关键指标，以衔接战略层与经营层；三是制订创新专项战略，围绕房地产业务链“建设-管理-经营-培育-退出”五大环节展开创新，丰富创新驱动的战略内涵。 招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。 （二）主营业务介绍 开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。 1、开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。 2、资产运营 资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标