业绩下降控负债，非开发业务占比提升--2023年业绩预警点评

2024年03月10日 业绩下降控负债，非开发业务占比提升 --2023年业绩预警点评 核心观点： 分析师 ⚫业 绩 下 滑：公 司 发 布2023年业 绩 预 警。2023年 全 年 实 现 的 归 母 净 利 润和 剔 除 公 允 价 值 变 动 等 影 响 后 的 股 东 应 占 核 心 净 利 润 均 预 计 同 比 下 降45%-50%。受 到2022年 、2023年 行 业 整 体 下 行 的 影 响 ，销 售 下 滑 、价 格承 压 等 造 成 地 产 开 发 业 务 结 算 规 模 下 行 、 结 算 毛 利 率 下 降 是 业 绩 下 滑的主 要 原 因 。 ⚫善 用 偿 债 工 具 箱：公 司 主 动降负 债 规 模 、 优 化 债 务 结 构 。 根据 财 联 社 ，公 司 已 于2024年3月 通 过 新 增 经 营 性 物 业 贷 款 提 前 兑 付 将 于2024年12月 行 权 到 期 的46亿CMBS。2023年12月 ， 公 司旗 下 间 接 全 资 附 属 公 司发 行 三 年 期12亿 中 票 ， 票 面 利 率3.66%。截 至2024年3月8日 ， 公 司以 已 完 全 兑 付2024年 一 季 度 到 期 境 内 公 司 债 ，且 已 全 额 备 妥5月 到 期 公司 债 兑 付 资 金。 ⚫经 营 性 业 务 贡 献 提 升：截 至2023年 末 ， 公 司 实 现 经 营 性 现 金 流 为 正 。作 为 业 内 开 发 和 经 营 性 业 务 双 轮 驱 动 的 代 表 之 一 ， 公 司 非 开 发 业 务 利润贡 献 占 比 持 续 提 升 。根 据 公 司 披 露 的 经 营 公 告 ， 公 司 经 营 性 收 入 主 要包括 运 营 收 入 和 服 务 收 入 两 类 ，2023年 公 司 累 计 实 现 经 营 性 收 入248.7亿元 ，较2022年 经 营 性 收 入 同 比 增 长5.38%， 有 效支 撑 公 司 收 入。未 来 ，公 司 有 望 坚 持 现 金 流 为 正 的 内 生 式 增 长 模 式 ， 聚 焦 开 发 、 运 营 、 服 务三大 业 务 ， 发 挥 各 航 道 的 协 同效 应 。 ⚫销 售量 减 价 升：根 据 公 司 披 露 的 经 营 公 告 ，2023年 全 年 销 售 面 积1079.6万 方 ， 同 比下 降17.25%；2023年全 年 销 售 金 额1734.9亿 元 ， 同 比下 降13.94%； 对 应 全 年 销 售 均 价16070元/平 米 ，同 比 增 长4.00%，受 益 于 持续 聚 焦 核 心 城 市 ， 公 司 销 售 均 价 实 现 同 比 正 增 长 。根 据 公 司 月 度 公 告 ，全 年 累 计 新 增 建 面344.38万 方 ，全 年 累 计 新 增 权 益 建 面251.61万 方 ，对应 权 益 比 例73.06%， 权 益 地 价258.93亿 元 ，权 益 地 价/全 年 销 售 约 为14.92%。拿 地 深 耕 高 能 级 城 市，投 资 维 持 审 慎 ，权 益 比 例 维 持 高 位 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫投 资 建 议 ：受 行 业 整 体 下 行 的 影 响 ，销 售 下 滑 、价 格 承 压 使 得 公 司 结 算规 模 下 行 、 毛 利 率 下 降 ，公 司2023年 预 计业 绩 同 比 下 滑45%-50%。公司 重 视 财 务 安 全 ， 主 动降负 债 规 模 ， 严 控 杠 杆 ， 通 过 新 增 经 营 性 物 业贷提 前 兑 付CMBS。2023年 经 营 性 现 金 流 为 正 ， 非 开 发 业 务 利 润 占 比 持 续提 升 。考 虑 到 行 业 毛 利 率 下 行 的 趋 势和2023年 业 绩 同 比 下 降45%-50%，我 们下 调公 司业 绩 预 期 ， 我 们 预 计2023-2025年 归 母 净 利 润123.41亿元 、124.65亿 元 、140.55亿 元 ，EPS为1.82元/股 、1.84元/股 、2.08元/股 ， 对 应PE为4.78X、4.74X、4.20X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、政 策 实 施不 及 预 期 的 风 险 、 公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险， 业 务 发 展 不 及 预 期。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn