2020年中国第三季度物流地产分析报告

物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc •以2003年美国普洛斯进入中国为起点，“物流地产”概念被正式引入中国，至今已有17年的时间。过去十多年间中国物流地产市场迎来爆发式增长，越来越多的产业资本和投资基金关注中国物流地产，市场上参与者也逐渐增多，仓库设施逐渐呈现单体规划建设大型化、经营主体多样化、仓库网点逐步向二、三线城市延伸等趋势。•中国物流地产市场在继续扩张的同时，也将面临更加复杂的市场格局。《国家物流枢纽布局和建设规划》的出台明确提出了“集约整合”的总体要求，对物流地产带来了新的机遇与挑战。2020年3月，政治局会议要求加快新型基础设施建设，“新基建”时代下，物流地产业智慧化必将迎来新的变化。•高标库作为物流地产业重点关注的高端仓库类型，近年来受到市场的热捧。物联云仓平台作为全国性的互联网仓储综合服务平台，自2015年上线至今已积累了超过8,000万㎡的在线高标库资源，约占全国高标库总面积的80%。物联云仓的高标库供需数据变化，一定程度上可以反映出我国物流地产市场的整体特点。为了将平台大数据价值最大化，物联云仓利用自身资源优势，在中国仓储与配送协会指导下，《中国季度物流地产报告》（以下简称《报告》）已连续发布两期。《报告》通过对物联云仓实时数据进行汇总、整理，全面反映了我国高标库新增供应、空置情况和租金水平、仓储用地成交情况等，体现了我国物流地产市场的供需动态变化，为行业人士了解我国物流地产市场发展情况、合理投资提供参考依据。* 备注：高标库（立体库）要求：取得四星及以上中国星级仓库称号。或者证件齐全（消防验收证“丙二类及以上”、土地证、房产证等）；具备消防栓、灭火器、火灾报警装置、自动喷淋系统；屋面梁下净高≥9米；地坪硬化，荷载≥3T/㎡（2层及以上多层库，具备连接行车坡道）；立柱间距≥8米；具有作业平台（高1-1.3米；外置时，宽度≥4米）及可升降平台。 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc 目录物流地产市场供应情况物流地产市场需求情况物流地产市场重点城市分析CONTENTS010203土地市场情况04 第一章 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc ▌01、全国新增供应达到402.86万㎡，东部地区表现亮眼n据物联云仓平台数据显示，2020年第三季度全国高标库新增供应达到402.86万㎡。从区域分布看，新增供应主要集中在东部地区（占比为70.06%）。从城市分布看，新增供应TOP5城市包括嘉兴（55.54万㎡）、苏州（40.61万㎡）、济南（23.57万㎡）、南京（20.62万㎡）、成都（18.18万㎡）。数据来源：物联云仓平台城市嘉兴苏州济南南京成都石家庄重庆哈尔滨昆明宁波佛山上海兰州长春长沙东莞郑州新增供应面积（万㎡）55.5440.6123.5720.6218.1815.5210.389.807.807.787.376.316.005.895.805.324.00东北地区15.69（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）新增供应（万㎡）东部地区（北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南）西部地区69.07（重庆、四川、广西、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海、西藏）中部地区35.85（山西、河南、湖北、湖南、江西 、安徽）282.252020年第三季度物流地产市场新增供应地区分布情况* 注：综合地理位置特点，本报告将中国划分为四大地理区域：•东北地区（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）；•东部地区（北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南）；•西部地区（重庆、四川、广西、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海、西藏）。•中部地区（山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽）； 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc ▌02、大型主流物流地产开发商供应超50%，成第三季度供应主力军n从开发商类型来看，在第三季度新增供应高标库总面积中大型主流物流地产开发商较为活跃，占比达51.75%，其中维龙（39.61万㎡）、万纬（35.13万㎡）表现相对亮眼；其次基金机构占比达22.89%。2020年第三季度高标库开发商类型及供应占比（按仓库面积）51.75%22.89%13.26%6.60%3.57%1.93%数据来源：物联云仓平台 第二章 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc ▌01、高标库平均租金有所上涨，北、上、深领跑全国据物联云仓平台数据显示>>>n2020年第三季度全国高标库平均租金31.25元/㎡·月，环比上升4.52%。其中，北京、上海、深圳高标库平均租金领跑全国，均高于46元/㎡·月，北京已超过60元/㎡·月；长春、沈阳高标库平均租金水平较低，均低于24元/㎡·月。n总体来说，一线城市业主租金策略变动不大，新一线城市、二线城市采取更为优惠的租金策略。在一线城市，随着企业经济效益持续好转，仓储业务需求增长，高标库平均租金在第三季度中有小幅增长；在新一线城市、二线城市，高标库平均租金在第三季度中呈现小幅下降趋势，其中部分城市由于原有高标库资源长期处于供大于求局面，个别项目空置面积过多，业主通过降价加大招商力度，如重庆、天津、西安等采取了更优惠的租金策略。* 注：一线城市、新一线城市、二线城市划分标准参考第一财经《2020城市商业魅力排行榜》。数据来源：物联云仓平台2020年第三季度我国主要城市高标库租金区间(元/㎡·月) 10080604020075.0048.0033.0015.0030.0020.0048.0022.0043.0025.0045.0026.0040.5018.0033.0012.0030.0021.0037.0021.0039.9027.0036.0020.0040.5025.0036.0015.0066.0025.0065.0035.0030.0014.0051.0015.0040.5020.0036.0022.5036.0010.0035.0015.0028.5018.0027.9012.0035.0022.8032.0017.0037.0010.00北京 成都大连东莞佛山广州杭州合肥济南嘉兴昆明南京宁波青岛上海深圳沈阳苏州天津无锡武汉西安咸阳长春长沙郑州重庆 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc ▌02、仓储业务需求增加，全国高标库平均空置率有所下降据物联云仓平台数据显示>>>n2020年第三季度全国高标库平均空置率为16.36%，环比下降4.55个百分点。其中，合肥、无锡、苏州高标库空置率相对较低，均低于6%；大连、重庆高标库空置率相对较高，均高于30%。一线城市整体高标库空置面积十分有限，市场保持供不应求的局面，其中广州、深圳受国际环境影响，企业进出口贸易受挫，部分生产加工企业倒闭，货物需要临时存储，用仓需求增加，预计随着四季度年终促销旺季的来临，一线城市空置率将继续保持较低水平。而新一线城市、二线城市中一些高标库较为饱和的城市，如天津、重庆、大连、沈阳等，随着下半年传统促销旺季的到来，仓储业务需求增加，高标库空置率有小幅下降，但高标库去存化压力仍然较大。数据来源：物联云仓平台2020年第三季度我国重要物流节点城市高标库空置率环比变化（百分点）-5.22-2.09-1.32-0.53-0.38-0.200.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.050.080.100.370.420.780.921.823.573.84-6.00-5.00-4.00-3.00-2.00-1.000.001.002.003.004.005.00大连长沙咸阳北京南京天津济南宁波沈阳无锡苏州郑州广州杭州深圳东莞佛山合肥嘉兴上海重庆青岛武汉成都长春昆明西安 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc ▌03、n受经济回升和购物节临近的影响，第三季度市场需求总体有所增加。第三季度第三方物流、电商企业仍然是租仓需求主力军。值得一提的是，生鲜、冷链类客户在本季度仓库租赁市场上表现相对亮眼，主要受新冠疫情影响，我国陆续催生了很多生鲜平台，衍生了仓储需求，且就当前来看该类平台今年总体呈现大布局，扩张快的特点，预计未来仓储需求会进一步增长。而沿海城市，如广州、深圳、上海等，除了以上行业需求比较明显外，进出口贸易企业、生产型企业也是本季度仓库租赁需求主力军之一。图片来源：物联云仓数据研究院第三季度物流地产市场需求强弱（按行业分）第三方物流电商生鲜、冷链进出口贸易企业生产型企业第三方物流、电商企业仍然是租仓需求主力军，生鲜、冷链类客户表现亮眼 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc 据物联云仓数据研究院调研显示>>>n第三季度高标库租赁市场交易活跃，本季度共收录到大宗仓库租赁交易15笔，交易总面积超280,818㎡，交易涵盖电商、物流、食品加工、同城配送等多个行业。n退租方面，第三季度共收录到大型退租6笔，退租总面积为80,000㎡，退仓原因主要涉及到原有仓库拆迁以及原有租仓合同到期。2020年第三季度我国重要物流节点城市仓库租赁交易汇总城市交易数量（笔）租赁方行业属性租赁面积（㎡）上海1电商4,000天津2电商、物流20,000郑州1物流50,000广州2食品加工、物流10,300重庆1物流50,000成都1电商45,000嘉兴4快递、O2O团购服务平台、供应链70,518南昌2电商、同城配送25,000武汉1电商6,000合计15/280,818信息来源：物联云仓数据研究院▌04、仓库租赁交易15笔，大型退租6笔 第三章 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc 租 金 环 比 5.05%郑州为本季度全国重要物流节点城市中租金波动最大的城市n相较第二季度，本季度郑州高标库空置率保持稳定，第三季度高标库租金相较第二季度上涨约5.05%（约1.33元/㎡·月），主要因生鲜配送企业新增租仓需求明显增加，尤其对于靠近农贸市场的高标库需求更加强烈，需求的稳定释放使得当地高标库租金攀升。为备战双十一、双十二，预计下季度郑州高标库租赁市场将延续本季度活跃态势，高标库需求将进一步增加。▌01、郑州：高标库租赁市场活跃度高，生鲜配送企业租赁需求强烈19.67%19.67%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2020Q22020Q3空置率（%）数据来源：物联云仓平台n本季度郑州高标库市场核心板块经开国际物流园、中牟及航空港区域需求也十分旺盛，去存化速度快，目前经开国际物流园高标库入驻率达到约80%，中牟约60%，航空港区约40%。相较第二季度，郑州高标库新增供应有所减少，本季度共收录到郑州新增高标库供应约4万㎡，其中包括顺丰丰泰郑州新郑产业园（一期）项目，建成时间为2020年7月，预计二期4.8万㎡将在2021年第一季度建成。2020年第三季度郑州高标库租金、空置率变化情况郑 州空置率环比(百分点）持平26.3227.6520.0022.0024.0026.0028.0030.002020Q22020Q3租金（元/㎡·月） 物联云仓数据研究院研究及绘制 ©2020.11 50yc Inc 租 金 环 比 1.74%大连为本季度全国重要物流节点城市中空置率波动最大的城市n2020年第三季度大连高标库空置率相较第二季度下降约5.22个百分点，主要因临近下半年租仓旺季，当地高标库租赁需求在本季度有所回暖。但