物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc物联云仓平台作为全国性的互联网仓储综合服务平台，自2015年上线至今已积累了超过8,000万㎡的在线高标库资源，约占全国高标库总面积的80%。物联云仓的高标库供需数据变化，一定程度上可以反映出我国物流地产市场的整体特点。为将平台大数据价值最大化，物联云仓利用自身资源优势，在中国仓储与配送协会指导下，《中国季度物流地产报告》（以下简称《报告》）已连续发布三期。《报告》通过对物联云仓实时数据进行汇总、整理，全面反映我国高标库新增供应、空置情况和租金水平，仓储用地成交情况等，体现我国物流地产市场的供需动态变化，为了解我国物流地产市场发展情况、合理投资提供参考依据。*备注：高标库（立体库）要求：取得四星及以上中国星级仓库称号。或者证件齐全（消防验收证“丙二类及以上”、土地证、房产证等）；具备消防栓、灭火器、火灾报警装置、自动喷淋系统；屋面梁下净高≥9米；地坪硬化，荷载≥3T/㎡（2层及以上多层库，具备连接行车坡道）；立柱间距≥8米；具有作业平台（高1-1.3米；外置时，宽度≥4米）及可升降平台。 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc目录物流地产市场供应情况物流地产市场需求情况物流地产市场重点城市分析CO N T E N T S010203土地市场情况04 第一章 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc▌01、全国新增供应达到767.18万㎡，东部地区表现亮眼◼据物联云仓平台数据显示，2020年第四季度全国高标库新增供应达到767.18万㎡。从区域分布看，新增供应主要集中在东部地区（占比为64.72%）。从城市分布看，新增供应TOP5城市包括东莞（53.38万㎡）、成都（52.65万㎡）、南京（51.50万㎡）、西安（43.79万㎡）、杭州（43.13万㎡）。* 数据来源：物联云仓平台城市东莞成都南京西安杭州天津武汉上海无锡苏州嘉兴佛山长沙大连郑州沈阳长春青岛宁波重庆济南新增供应面积（万㎡）53.3852.6551.5043.7943.1336.7734.9528.9227.1925.8120.9420.4018.6018.4115.0015.0014.62东北地区53.03（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）新增供应（万㎡）东部地区（北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南）西部地区130.63（重庆、四川、广西、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海、西藏）中部地区87.01（山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽）496.502020年第四季度物流地产市场新增供应地区分布情况*注：综合地理位置特点，本报告将中国划分为四大地理区域：•东北地区（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）；•东部地区（北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南）；•西部地区（重庆、四川、广西、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海、西藏）。•中部地区（山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽）；14.5011.728.207.73 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc▌02、专业物流地产开发商供应超61.90%，成第四季度供应主力军◼从开发商类型来看，在第四季度高标库新增供应中，专业物流地产开发商较为活跃，占新增供应总面积的61.90%，其中万纬（133.06万㎡）、网营物联（107.98万㎡）表现相对亮眼；其次基金机构占比达14.08%。2020年第四季度高标库开发商类型及供应占比（按仓库面积）专业物流地产开发商61.90%综合物流1.75%商业地产5.24%商贸企业12.55%基金机构14.08%其他4.48%数据来源：物联云仓平台 第二章 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc▌01、高标库平均租金走势相对平稳，部分新一线城市租金有所下滑据物联云仓平台数据显示>>>◼2020年第四季度全国高标库平均租金31.11元/㎡·月，环比下降0.47%。其中，北京、上海、深圳高标库平均租金领跑全国，均高于46元/㎡·月，北京已超过60元/㎡·月；沈阳、长春高标库平均租金水平较低，均低于23元/㎡·月。◼总体来说，第四季度我国主要城市高标库租金变化不大。本季度属于仓储行业传统旺季，仓储需求与仓储业务均有所回暖，但由于第三季度部分新一线城市业主采取降租招商方式，因此部分新一线城市高标库平均租金存在下滑现象，如天津、重庆、西安、长沙等。未来一个季度，受疫情、需求、竞争等综合因素影响，预计国内高标库平均租金将保持平稳。* 注：一线城市、新一线城市、二线城市划分标准参考第一财经《20 20城市商业魅力排行榜》。* 数据来源：物联云仓平台2020年第四季度我国主要城市高标库租金区间(元/㎡·月)100806040200北京上海广州深圳成都重庆杭州武汉西安天津苏州南京郑州长沙东莞沈阳青岛合肥佛山宁波昆明无锡济南大连长春嘉兴咸阳75.0048.0066.0025.0044.8026.0065.0035.0035.0015.0035.0010.0040.5018.0038.0010.0035.0015.0040.5021.0051.0015.0036.0020.0031.0018.0035.0022.8054.0022.0030.0017.0036.0018.0033.0012.0043.0026.7040.5025.0039.9027.0036.6024.0033.0021.0030.0020.0029.0012.0036.0021.0027.0020.00一线城市新一线城市二线城市三线城市 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc▌02、仓储业务需求回暖，全国高标库平均空置率有所下降据物联云仓平台数据显示>>>◼2020年第四季度全国高标库平均空置率为13.72％，环比下降2.64个百分点。其中，苏州、合肥高标库空置率相对较低，均低于4%；大连、重庆高标库空置率相对较高，均高于30%。◼本季度受“双十一”、“双十二”等年终促销旺季影响，仓储物流市场整体回暖，电商、生鲜食品等仓储租赁需求旺盛，高标库空置率有所下降，多个一线、新一线、二线城市供需关系表现为供不应求，如上海、深圳、佛山、苏州等；部分城市需求无较大波动，且受新增项目入市影响，高标库空置率有所上升，如重庆、青岛等。未来走势方面，随着国内疫情反扑，以及临时租仓用户退租等因素，高标库空置率或将有所上升。* 数据来源：物联云仓平台2020年第四季度我国重要物流节点城市高标库空置率环比变化（百分点）-19.32 -11.63 -9.85 -8.75 -6.98 -5.37 -5.11 -4.61 -4.34 -3.69 -3.50 -3.41 -2.45 -2.07 -1.95 -1.84 -1.33 -1.06 -0.98 -0.87 -0.34 0.07 0.43 0.68 0.88 1.87 3.51 -3 0 . 0 0 -2 0 . 0 0 -1 0 . 0 0 0 . 0 0 1 0 . 0 0 咸阳沈阳西安杭州长春昆明广州北京郑州天津东莞佛山上海合肥苏州嘉兴武汉深圳成都济南南京宁波长沙无锡大连重庆青岛 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc▌03、◼由于“双十一”、“双十二”等年终促销旺季影响，第四季度多个城市的行业仓储需求呈回暖趋势，电商仓储需求增加尤其明显，如广州、深圳、无锡、苏州等城市；生鲜、冷链仓储需求持续增长，但近期受疫情影响，冷链监管趋严，导致部分冻品类前置仓面积有所缩小 ；但 社 区团购生鲜电 商企业（如盒马 生鲜、多多买菜、美团买菜、橙心优选、心盛优选等）存在部分扩仓需求，如西安。进出口贸易仓储需求持续低迷，如上海、广州、宁波、东莞等城市。预计2021年第一季度，多个地区受国内外疫情影响，进出口贸易仓储需求仍将持续低迷，电商、生鲜等仓储需求将持续活跃。* 图片来源：物联云仓数据研究院第四季度物流地产市场需求强弱（按行业分）仓储需求呈回暖趋势，电商行业客户表现亮眼电商生鲜、冷链快递三方物流 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc据物联云仓数据研究院调研显示>>>◼第四季度高标库租赁市场交易活跃，本季度共收录到大宗仓库租赁交易73笔，交易总 面 积 超1,250,900㎡，交 易 涵 盖 电商、物流、快运、家具等多个行业。退租方面，第四季度共收录到大型退租6笔，退租总面积为113,000㎡，退仓原因主要涉及到原有客户搬仓以及原有租仓合同到期。2020年第四季度我国重要物流节点城市仓库租赁交易汇总城市交易数量（笔）租赁方行业属性租赁面积（㎡）北京1/20,000 成都6生鲜、电商、供应链108,600 东莞3物流、零售42,500 佛山4物流31,000 广州2电商、科技39,000 杭州4冷链、物流、医疗、电商156,000 合肥2物流、家具44,000 惠州6生鲜、物流、供应链89,500 嘉兴5生鲜、冷链、物流36,000 南京2生鲜、物流35,000 南宁5物流25,800 南通2快递、快运20,000 青岛1生鲜10,000 厦门4物流、生鲜电商24,600 上海3快递、电商、供应链60,000 深圳3家具、物流、三方物流45,000 苏州2电商73,000 天津1饮料4 ,0 0 0 武汉1快运30,000 西安4快递、电商、生鲜、印刷85,000 郑州4生鲜40,000 中山2家电、物流73,900 重庆6生鲜、物流、科技158,000 合计73/1,250,900* 信息来源：物联云仓数据研究院▌04、大宗仓库租赁交易73笔，大型退租6笔 第三章 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc租金环比6.18%济南为本季度全国重要物流节点城市中租金波动最大的城市◼相较第三季度，本季度济南高标库平均租金上涨6.18%（1.73元/㎡·月），空置率保持稳定。2020年整年，济南仓储市场表现活跃，尤其在“双十一”、“双十二”等年终促销旺季活动前夕，仓储租赁需求旺盛，使得当地租金有所上涨。▌01、济南：高标库租赁市场活跃度高，多个行业租赁需求全面释放8.70%7.84%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2020Q32020Q4空置率◼相较第三季度，济南高标库新增供应有所减少，本季度共收录到济南新增高标库供应约7.7万㎡，其中包括万纬济南高新区物流园项目。2020年第四季度济南高标库租金、空置率变化情况济南空置率环比(百分点）基本持平27.90 29.19 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 2020Q32020Q4租金（元/㎡·月）* 数据来源：物联云仓平台 物联云仓数据研究院研究及绘制©2021.250yc Inc租金环比基本持平咸阳为本季度全国重要物流节点城市中空置率波动最大的城市◼相较第三季度，本季度咸阳高标库空置率下降约19.32个百分点，主要因下半年租仓旺季来临，当地高标库租赁需求在本季度有所回暖。▌02、咸阳：租仓旺季来临，扩仓与新入住用户增加29.64%10.32%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2020Q32020Q4空置率◼本季度咸阳高标库需求较大，需求主要来自于快递、三方物流以及生鲜电商企业。一方面，咸阳吸纳了部分来自西安快递企业的仓储需求；另一方面，三方物流由于第四季度业务量增加进行了扩仓；此外，咸阳有部分生鲜电商企业入驻，增加了仓储需求，如盒马、实惠团等，在旺盛需求下，多个园区基本满仓，从而大幅拉低了咸阳空置率。租金方面，本季度咸阳高标库平均租金无较大波动；新增供应方面，本季度未收录到咸阳新增高标库供应。2020年第四季度咸阳高标库租金、空置率变化情况咸阳空置率环比(百