【另类资产周报】首批消费类基础设施REITs将于下周上市

【另类资产周报】首批消费类基础设施REITs将于下周上市证券研究报告刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016证券分析师研究助理请务必阅读正文后免责条款2024年3月10日2024年第10期总第93期 REITs跑平股指，跑赢信用债。全周REITs指数周涨跌幅为0.20%。国债>REITs＝沪深300指数>高收益信用债>可转债。本周表现最好的3只REITs：华安张江产业园REIT、中航首钢生物质REIT、中航京能光伏REIT，涨跌幅分别为4.23%、3.44%、3.41%。估值压缩、成交量下降，转债下跌0.46%。权益微跌，主线是资金再度向大宗商品、稳定等低波动板块回流，石油石化、有色金属、公用事业是本周表现最好的权益行业。转债情绪偏弱，百元平价转股溢价率大幅压缩5.29个百分点，成交量环比下降12.64%，转债跌幅较权益更深。转债板块表现，新兴周期（-0.56%）＞稳定（-0.62%）＞消费（-0.66%）＞大宗商品（-0.95%）＞传统周期（-1.23%）＞TMT（-1.36%）。本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。REITs普涨行情或告一段落，下周关注消费类基础设施上市表现。本周REITs涨幅进一步收敛，板块分化加剧，产权类除产业园外均下跌，普涨行情或告一段落。择券上，一是REITs涨幅趋缓后，本轮反弹幅度稍弱的收益权REITs短期内或有一定补涨；二是中长期仍然关注现金分派率或IRR较高、经营状况较好的个券。华夏金茂、嘉实物美两单消费类基础设施REITs将于3月12日上市，关注上市后表现。华夏金茂REIT发行份额4亿份、发行市值10.68亿元，流通规模占比23.37%；嘉实物美REIT发行份额4亿份、发行市值9.53亿元，流通规模占比29.70%。高YTM策略、下修博弈之外，可适当关注低溢价率的个券。转债情绪偏弱，春节之后，百元平价转股溢价率已下行2.77个百分点，转债指数仅回升1.42%；1月托管数据也显示，保险机构大幅减持可转可交债。当前转股溢价率已较低，转债相对于权益的性价比已逐渐修复，但短期内买盘力量或较弱。建议维持转债中性仓位；择券上，继续以高YTM策略、下修博弈为基础，同时，可以考虑适当小幅移仓至一些转股溢价率较低的行业及个券，如煤炭、有色金属类转债，博弈转债情绪好转之后，溢价率回升带来的机会。2 aYrUcWuZaXdXoXbWhXaYrUbWmY6MbP8OpNnNpNrNiNpPpMkPnMrQbRnMtPuOqMsNxNmPrO3公募REITs：REITs跑平股指，跑赢信用债 REITs板块表现：REITs跑平股指，跑赢信用债4本周（3.1-3.8,以下同）本周各指数涨跌幅表现:国债>REITs＝沪深300指数>高收益信用债>可转债。本周REITs指数周涨跌幅为0.20%。而股市周涨跌幅为0.20%，高收益信用债涨跌幅为0.10%，REITs板块跑平股指，跑赢信用债。本周各板块REITs涨跌幅:能源基础设施>生态环保>园区基础设施>交通基础设施>仓储物流>保障性租赁住房。各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差提升4BP5本周REITs、股市上涨，REITs整体跑平股指，跑赢信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为207bp，约处于93.48%分位数水平。本周REITs平均换手率8.85%，环比上周上升0.25个百分点，高于23年4季度的均值4.47%。REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性3,0003,5004,0004,5005,0005,5000.70.80.91.01.11.21.31.42021-062021-122022-062022-122023-062023-12REITs沪深300（右轴）0.70.80.91.01.11.21.31.42021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12REITs/沪深300REITs/国债指数05101520253035400.700.800.901.001.101.201.301.402021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12REITs换手率，右轴（%）-100-500501001502002503002.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12REITs与AA利差(BP，右轴)产权类现金分派率均值中债企业债到期收益率(AA):3年 REITs周表现:华安张江产业园、中航首钢生物质、中航京能光伏表现最好各类REITs周涨跌幅各类REITs周换手率本周表现最好的3只REITs：华安张江产业园REIT、中航首钢生物质REIT、中航京能光伏REIT，涨跌幅分别为4.23%、3.44%、3.41%。本周换手量最高的3只REITs：中航京能光伏REIT、国金中国铁建高速REIT、华夏基金华润有巢REIT。6资料来源：Wind，平安证券研究所0.72%4.23%-0.62%1.74%-0.16%-2.86%1.05%0.47%-0.36%0.47%-2.16%-1.02%-0.31%-8.21%-1.85%-2.04%0.10%0.09%-0.88%-0.60%-2.12%0.91%-0.89%-1.89%2.91%0.95%2.73%3.41%3.44%0.29%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT东吴苏州工业园区产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷产业园REIT红土创新盐田港仓储物流REIT中金普洛斯仓储物流REIT嘉实京东仓储基础设施REIT红土创新深圳人才安居REIT中金厦门安居保障性租赁住房REIT华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保障性租赁住房...平安广州交投广河高速公路REIT浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭式基础设施...华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路REIT鹏华深圳能源REIT中信建投国家电投新能源REIT中航京能光伏REIT中航首钢生物质REIT富国首创水务REIT园区基础设施仓储物流保障性租赁住房交通基础设施能源基础设施生态环保周度涨跌幅8.86 4.29 9.05 8.17 7.33 13.45 6.19 8.55 8.89 4.72 2.12 11.65 8.53 12.58 9.10 13.65 11.57 4.26 3.77 4.43 5.99 14.43 11.81 4.99 8.44 11.83 8.00 16.91 12.85 9.18 024681012141618博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT东吴苏州工业园区产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷产业园REIT红土创新盐田港仓储物流REIT中金普洛斯仓储物流REIT嘉实京东仓储基础设施REIT红土创新深圳人才安居REIT中金厦门安居保障性租赁住房REIT华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保障性租赁住房...平安广州交投广河高速公路REIT浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭式基础设施...华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路REIT鹏华深圳能源REIT中信建投国家电投新能源REIT中航京能光伏REIT中航首钢生物质REIT富国首创水务REIT园区基础设施仓储物流保障性租赁住房交通基础设施能源基础设施生态环保换手率（%） REITs静态估值整体仍在低位，但已不那么极端。1）产权类REITs现金分派率在历史89.1%分位数，当前园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房现金分派率分别为5.22%、4.85%、3.90%。2）经营权类REITsIRR在历史75.6%分位数，当前交通设施、能源和生态环保板块IRR分别为9.09%、4.26%、5.40%。REITs普涨行情或告一段落，下周关注消费类基础设施上市表现。本周REITs涨幅进一步收敛，板块分化加剧，产权类除产业园外均下跌，普涨行情或告一段落。择券上，一是REITs涨幅趋缓后，本轮反弹幅度稍弱的收益权REITs短期内或有一定补涨；二是中长期仍然关注现金分派率或IRR较高、经营状况较好的个券。华夏金茂、嘉实物美两单消费类基础设施REITs将于3月12日上市，关注上市后表现。华夏金茂REIT发行份额4亿份、发行市值10.68亿元，流通规模占比23.37%；嘉实物美REIT发行份额4亿份、发行市值9.53亿元，流通规模占比29.70%。REITs静态估值：REITs静态估值整体仍在低位7资料来源：Wind，平安证券研究所。备注：Cap rate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Cap rate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。各板块REITs的静态估值水平 8可转债：估值压缩、成交量下降，转债下跌0.46% 9权益行情：权益行业14涨17跌，大宗商品板块涨幅最高资料来源：wind，平安证券研究所。权益行业14涨17跌，石油石化、有色金属、公用事业涨幅最高注：1、PE估值为剔除负值、滚动12个月；PB为最新报告期。2、如无特别说明，分位数为2018年以来。大宗商品板块权益表现最好（%）注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。权益趋势回落，行业轮动有所加速宽基指数分化，价值表现最佳涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强稳定0.56%42.86%-2.37%4.23%大宗商品3.85%100.00%1.80%5.24%传统周期-0.36%37.50%-4.52%2.60%消费-2.21%0.00%-2.55%-1.83%新兴周期0.60%75.00%-0.55%2.23%TMT-0.38%50.00%-2.54%2.55% 10权益流动性：流动性指标整体边际走弱资料来源：wind，平安证券研究所本周北向资金净流出31.07亿元，环比减少266.53亿元本周股票型ETF净流入68.64亿份Wind全A成交量环比下降16.23% 11转债行情：估值压缩、成交量下降，转债跑输权益资料来源：wind，平安证券研究所百元平价溢价率压缩5.29个百分点至20年以来11.70%分位数权益微跌0.04%，转债下跌0.46%（%）转债成交量环比下降12.64% 12转债行情：转债板块普跌，稳定板块表现相对好资料来源：wind，平安证券研究所转债板块普跌，稳定板块表现相对好转债行业3涨26跌，表现最好的是美容护理、社会服务、