深圳市写字楼运营情况分析及对写字楼类证券化项目的影响结构融资四部付亚琴肖月引言深圳市作为中国特色社会主义先行示范区，同时作为粤港澳大湾区发展的核心引擎之一，近年来写字楼租赁市场表现优异。深圳市整体仍处于产业升级和数字化转型中，因此TMT（科技、新媒体、电信）、金融行业发展迅速，为深圳市写字楼租赁市场提供了强劲的驱动力。此外，除成熟区域，深圳市规划并建设的新兴区域也不断发展，引领深圳市写字楼市场走向新的格局。本文将结合宏观及区域经济环境、政策、城市规划等方面对深圳市写字楼租赁市场运营状况进行分析，并结合以上分析结果对未来写字楼租赁市场发展进行展望，进而为资产证券化项目中深圳市写字楼类标的资产价值衡量提供参考。深圳市写字楼租赁市场历史运营情况2007－2020年深圳市GDP同比增长率高于中国GDP同比增长率，深圳市发展领先全国，但整体趋势为增长放缓，与国内保持一致。受益于经济的持续增长，2007－2018年深圳市优质写字楼租金水平基本保持上扬的发展趋势，年均增长6.09%，2018年三季度至峰值212.60元/平方米•月。仅受美国次贷危机引发的全球金融危机影响，2008－2009年深圳市优质写字楼租金出现一定回落。进入2019年，中美贸易摩擦加剧，中国和深圳市GDP同比增长率进一步下滑，企业租赁态度趋于保守，租金开始下滑。2019年底突发新冠肺炎疫情并持续，2020年深圳市GDP同比增长率跌至3.10%，面对疫情可能带来的持续性影响，业主对经济环境信心不足，深圳市优质写字楼市场普遍采取延长免租期、租金下调等灵活策略刺激需求，租金水平持续下降，2021年12月降至187.70元/平方米•月。2022年上半年，《“十四五”市场监管科技发展规划》出台，目标到2025年基本建立较为完善的市场监管科技创新体系，科技行业进入深度调整期，租赁需求有所放缓，2022年6月底租金略降至186.50元/平方米•月。总体看，深圳市优质写字楼租金水平主要受经济发展环境、金融危机、新冠肺炎疫情等突发事件及行业政策等因素综合影响。图12007－2021年深圳市和中国GDP同比增长率资料来源：Wnid数据，联合资信整理图22007－2022年6月深圳市优质写字楼空置率和租金（单位：元/平方米•月）资料来源：Wnid数据，联合资信整理2008年深圳市优质写字楼新增供应量仅23.85万平方米，较2007年大幅降低58.65%，虽然受金融危机影响租赁需求减少，但由于供应量较低，2008年12月空置率同比下降6.40个百分点至9.50%。2009－2014年深圳市优质写字楼市场延续了低供应状态，在需求低迷的情况下基本实现供需平衡，空置率水平稳定在[5.30%,10.10%]。2015年以来深圳市优质写字楼新增供应量不断攀升，空置率水 平波动加剧，2019年优质写字楼新增供应量达到历史新高204.20万平方米，净吸纳量80.80万平方米，市场呈现供过于求的失衡状态，空置率大幅攀升，2019年12月空置率同比上升8.63个百分点，增至20.00%。2020年，占比前两大的科技和金融行业受新冠肺炎疫情影响相对较小，使得租赁市场整体需求保持一定韧性，但新增供应仍带来空置率的小幅增长。2021年新冠肺炎疫情逐渐稳定，深圳市GDP增速恢复至疫情前水平，国家出台各项政策促进科技和金融行业发展，出境受阻促进了电商行业的发展，同时租金下滑也为企业提供了换租、扩租的窗口期，新冠肺炎疫情期间停滞和延后的需求得到集中释放，优质写字楼吸纳量增至157.90万平方米，反超新增供应量46.50万平方米，2021年12月空置率同比下降5.90个百分点。2022年上半年，新冠肺炎疫情反复以及科技行业政策监管趋严抑制了科技行业需求，科技行业需求同比下降15.10个百分点，空置率略有回升。总体看，深圳市优质写字楼市场空置率主要受市场供需、经济环境和行业政策等因素的复合影响。图32007－2022年上半年深圳市优质写字楼新增供应量（单位：万平方米）注：部分年份未公开净吸纳量数据资料来源：Wnid数据，世邦魏理仕（CBRE）数据，联合资信整理深圳市写字楼的高空置率背后映射着空间资源的“结构性错配”。一方面，商业用房和写字楼的空置率高企；另一方面，居住用地占建设用地面积过低，住宅供应严重不足。在写字楼空置率高企的同时，由于住宅用地供应相对不足等问题，深圳长期面对着住宅紧张、房价高企的困扰。但2019年以来，受“去杠杆”、房地产高位回落、互联网红利下沉以及贸易战的冲击等多重因素影响，深圳市写字楼市场需求受到一定遏制；此外前期金融业、TMT行业的快速发展也招致了写字楼的过快供应。写字楼市场在供给过剩与需求骤减的双重挤压下，深圳市出现部分区域商业和办公楼租金下调至同片区住房租金，甚至出现“租金倒挂”现象。深圳市房地产市场写字楼的与住宅的平均租金差距不断缩小，2021年出现平均租金低于住宅的现象。总体看，近年深圳市商业地产供给增长过快，与住宅资源结构性错配，导致供需失衡，空置率升高。 图42008－2022年8月深圳市办公、住宅及商铺平均租金情况（单位：元/平方米•月）资料来源：Wnid数据，联合资信整理2007－2009年，受全球金融危机影响，北京市及上海市优质写字楼空置率均呈上升趋势，但深圳市因新增供应量较少，空置率不升反降。2010年以来，深圳市优质写字楼空置率和其他一线城市（北京、上海和广州）波动趋势基本一致。图52007－2022年6月深圳市、北京市、上海市及广州市优质写字楼空置率情况资料来源：Wnid数据，联合资信整理 图62007－2022年6月深圳市、北京市、上海市及广州市优质写字楼租金情况（单位：元/平方米•月）资料来源：Wnid数据，联合资信整理根据中国信息通信研究院发布的《中国数字经济发展报告（2022年）》，2021年中国数字经济规模达到45.5万亿元，同比名义增长16.2%，高于同期GDP名义增速3.4个百分点，占GDP比重达到39.8%，数字经济已成为拉动中国GDP增长的重要驱动，中国数字经济发展的城市空间牵引模式形成以北京、上海、深圳等一线城市为轴心的级联牵引格局。近年来，深圳市以产业数字化为主线，出台多项金融创新政策和鼓励扶持政策，借助粤港澳大湾区的综合交通优势，打造数字经济创新发展试验区。金融业及租赁和商务服务业在福田中心区和前海等地、TMT产业在科技园和后海等地产生聚集效应，同时头部企业的入驻起到了显著的引领效应。2007－2020年，深圳市信息传输、计算机服务和软件业GDP年均复合增长率为20.36%，租赁和商务服务业GDP年均复合增长率为14.43%，金融业GDP年均复合增长率为12.77%。TMT行业和金融业的迅速发展为深圳市优质写字楼租赁市场提供了持续的需求，对租金起到一定支撑作用。图72007－2020年深圳市金融业、TMT行业、租赁和商务服务业GDP情况（单位：亿元）资料来源：Wnid数据，联合资信整理 深圳市处在产业升级和数字化转型当中，所以TMT及新经济企业，尤其是龙头企业消化了多数写字楼，此外专业服务业也得益于整个经济继续活跃，成为主力需求之一。根据世邦魏理仕（CBRE）公开数据，近五年深圳市优质写字楼租赁需求前几大行业均为TMT、金融业和专业服务，持续创造了深圳市优质写字楼60%以上的租赁需求。近年来深圳市TMT行业发展迅速，租赁需求占比从2017年8.30%增至2021年47.80%，与金融业共同成为深圳市优质写字楼租赁市场的两大支柱行业。2022年上半年受科技行业政策监管影响，TMT行业需求大幅下降，传统金融企业（银行和基金为首）扩张促使金融业需求上升。总体来看，TMT行业和金融行业实现了高速发展，结合行业聚集效应、头部企业引领效应，提供了大规模、较稳定的租赁需求，成为深圳市优质写字楼市场租赁需求的主要支撑，但仍需关注科技行业政策监管对TMT行业的影响。图82017－2022年6月深圳市优质写字楼租赁需求行业占比资料来源：世邦魏理仕（CBRE）公开数据写字楼租赁市场未来运营情况展望外部环境稳定运行的经济环境可为写字楼租赁市场的良好发展夯实基础。“十四五”规划提出要保值增效，实现经济持续健康发展，将国内GDP年均增速保持在合理区间。中国社会科学院认为不断降低的总和生育率和人口老龄化趋势都将对供给侧因素产生直接的负向影响，最终会导致潜在经济增速放缓，预测“十四五”期间我国潜在GDP增速将持续下行（由2021年的5.87%降至2035年的4.21%）。2021年，深圳市常住人口1768.16万人，同比增长0.27%，两年平均增长1.67%，深圳市近年来常住人口增速有所减缓。但根据2021年5月发布的第七次普查人口结果，截至2020年11月1日深圳常住人口达1756.01万人，与第六次普查相比十年间增长68.46%。其中，15－59岁常住人口规模占比达79.53%，高于全国16.18个百分点，深圳市对劳动力人口具备较强的虹吸能力，这是深圳城市充满活力的重要体现。资本投入与技术创新方面，按照《深圳市科技创新“十四五”规划》目标，到2025年，深圳全社会研发投入占地区生产总值比重为5.5%～6%，全社会基础研究经费投入占研发经费比重为5.5%～6%，每万人口高价值发明专利拥有量108件，技术合同成交额1500亿元，深圳国家高新区生产总值达1.1万亿元，国家级高新技术企业数量超过2.2万家，公民具备科学素质比例达25%。深圳作为国家经济特区、中国特色社会主义先行示范区，同时作为粤港澳大湾区发展的核 心引擎之一，其综合经济实力已然位于全国前列，并综合考虑其对劳动力人口的虹吸能力、资本投入和技术创新情况，可以预计未来深圳经济发展韧性将持续显现。此外，政府方面积极的规划政策对于深圳写字楼市场亦具有一定的调控指导作用。2019年以来，深圳市针对区域发展、土地规划等推出台多项政策，详见表1。表12019年以来深圳市主要规划政策政策文件发布机构发布时间主要内容《粤港澳大湾区发展规划纲要》国务院2019年2月以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群；支持深圳建设保险创新发展试验区；在深圳前海建立港澳创业就业试验区；《关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知（征求意见稿）》深圳市住房和建设局2020年1月既有商业和办公用房可申请改建为租赁住房，但改建项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售《深圳市科技创新发展“十四五”规划》深圳市科技创新委员会2020年8月到2025年，深圳将建成现代化国际化创新型城市，成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的重要引擎，加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地。建设4个平台，包括光明科学城、河套深港科技创新合作区、前海深港现代服务业合作区、西丽湖国际科教城。建设深圳高新区深圳湾、坪山园区、宝安园区、坂雪岗-观澜、九龙山-福民等11个创新集群区。《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》中共中央办公厅国务院2020年10月将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》深圳市发展和改革委员会2021年6月现代产业体系核心竞争力大幅提升，新经济发展国际领先，在构建高质量发展的体制机制上走在全国前列，经济总量超过4万亿元，战略性新兴产业增加值超过1.5万亿元；全社会研发投入占地区生产总值比重达5%；《深圳市国土空间总体规划（2020－2035年）》深圳市规划和自然资源局2021年6月新增建设用地优先保障粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设重点项目。以福田、罗湖、南山和前海深港现代服务业合作区为基础，将宝安区的坂田、布吉、吉华和南湾街道等区域纳入都市核心区范围，促进