请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 增持 ( ＃investSuggestionChange＃ 下调 ） ＃marketData＃ 市场数据 日期 2024.3.1 收盘价(港元) 9.77 总股本(亿股) 67.67 总市值(亿港元) 661.16 总资产(亿元) 7745.86 净资产(亿元) 1467.65 每股净资产(元） 23.14 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《财务状况稳定，核心利润平稳》20230820 《稳定连续拿地，聚焦一二线城市》20230618 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190521010001 请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 00960 .HK ＃dyCompany＃ 龙湖集团 港股通（沪、深） ＃title＃ 销售下降符合预期，经营性业务贡献增强 ＃createTime1＃ 2024年3月2日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 我们的观点：公司保持项目如期交付，当前短债占比可控，销售规模下降和拿地节奏有所放缓，符合预期，公司战略重心一方面放在管控财务风险，另一方面积极培育多元化业务，经营性业务盈利贡献正在持续增强。受到行业销售规模下行影响，以及与行业毛利率整体下滑同步，我们预计公司2023/2024/2025年的营业收入为1792/1497/1327亿元，同比-28.5%/-16.5%/-11.4%；核心净利润为117/113/114亿元，同比-48.1%/-3.3%/+0.9%。尽管行业估值中枢下行，需求未见明显复苏，公司积极调整业务布局，改善土储结构，给予公司“增持”评级，当前股价对应2023/2024年PE为4.3/4.5倍，在30%派息率下，2023E股息收益率为6.9%。 ⚫ 2023年销售同比下降14%，符合预期：2023年全年公司实现合约销售金额1735亿元人民币，同比下降14%，低于百强降幅；销售面积为1080万平米，同比下降17%；销售均价同比小幅上升。根据CRIC数据，百强房企累计操盘销售额平均同比降幅为17%。2024年1月，公司销售金额为70亿元，同比下降35%；销售面积为53万平米，同比下降20%。 ⚫ 拿地节奏放缓符合预期，拿地结构改善：2023年公司共新增31幅土地储备，总新增GFA为345万平米，权益GFA为252万平米，对应权益比例为73%。总土地款为361亿元，占销售金额比例为21%，拿地节奏放缓，符合预期。平均楼面地价为10290元/平米，同比下降2%。从拿地结构来看，西部和长三角拿地较多，占比超过60%；聚焦核心城市，拿地均分布在一二线城市。2024年以来，公司在西安获取一幅土地，规划GFA为5.8万平米，成交价格5.5亿元，楼面价格9434元/平米，底价获取。 ⚫ 经营性业务利润贡献增强：2023年，公司的税后经营性收入为249亿元，同比增长6%。其中运营、服务收入分别为129、119亿元，同比增长9%和2%。2024年1月，税后经营性收入为21亿元，同比增长8%，其中运营、服务收入分别为12、10亿元，同比增长12%、3%。经营性业务收入稳步增长，由于利润率显著高于开发业务，其利润贡献持续增强。 ⚫ 稳步实现项目交付：2023年公司在全国160+项目交付房源约14万套，其中20%项目提前交付。 ⚫ 保持短期财务风险可控：截至2023H1公司的净负债率为57%，最近一笔境外债到期从27年开始，短债占比保持较低水平。 ⚫ 风险提示：宏观经济增长放缓、行业政策调控、流动性放松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(亿元) 2,506 1,792 1,497 1,327 增长率(%) 12.2 -28.5 -16.5 -11.4 核心净利润(亿元) 225 117 113 114 增长率(%) 0.4 -48.1 -3.3 0.9 毛利率(%) 21.2 16.7 18.7 20.5 核心净利率(%) 9.0 6.5 7.6 8.6 净资产收益率(%) 16.9 8.0 7.3 7.0 每股核心收益(元) 3.78 1.96 1.90 1.91 每股派息(分) 113 59 57 57 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 附表 资产负债表 单位:百万元人民币 利润表 单位:百万元人民币 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 540,238 521,625 508,711 504,062 营业收入 250,565 179,212 149,730 132,691 货币资金 72,095 68,661 75,650 88,173 营业成本 197,527 149,194 121,754 105,541 发展中物业 434 400 378 357 其它收益 1,986 1,529 1,550 1,667 应收账款 29,820 29,459 26,664 25,448 销售费用 5,338 3,943 3,294 2,919 其他流动资产 105,532 105,532 105,532 105,532 管理费用 6,794 5,376 4,492 3,981 存货 325,035 310,251 293,166 277,230 营业利润 41,931 22,154 21,667 21,844 非流动资产 246,536 265,548 284,937 304,451 财务费用 158 142 142 144 物业、厂房及设备 2,770 2,232 1,720 1,234 公允价值变动 2,888 0 0 0 预付租赁款项 0 0 0 0 投资收益 1,421 2,000 1,400 1,120 投资物业 187,671 207,671 227,671 247,671 税前盈利 45,822 24,012 22,924 22,819 联合营公司权益 29,186 29,186 29,186 29,186 所得税 12999 8404 8023 7987 其他非流动资产 202 202 202 202 税后盈利 32,823 15,608 14,901 14,833 递延税项资产 11,217 11,217 11,217 11,217 少数股东损益 8,461 3,902 3,576 3,412 资产总计 786,774 787,173 793,648 808,512 核心净利润 22,540 11,706 11,325 11,421 流动负债 335,875 324,321 319,293 318,251 核心EPS(元) 3.78 1.96 1.90 1.91 短期借款 20,657 20,801 20,801 21,301 每股股息(分) 113 59 57 57 应付账款 279,830 268,133 263,104 261,562 应付税项 33,611 33,611 33,611 33,611 主要财务比率 非流动负债 217,720 217,576 217,576 222,076 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 长期借款 187,351 187,207 187,207 191,707 成长性(%) 长期应付款 1,077 1,077 1,077 1,077 营业收入 12.2 -28.5 -16.5 -11.4 递延所得税负债 14,812 14,812 14,812 14,812 营业利润 -0.4 -47.2 -2.2 0.8 负债合计 553,595 541,898 536,869 540,328 核心净利润 0.4 -48.1 -3.3 0.9 股本 546 546 546 546 储备 141,554 149,748 157,675 165,670 盈利能力(%) 少数股东权益 91,079 94,981 98,557 101,968 毛利率 21.2 16.7 18.7 20.5 股东权益合计 233,179 245,275 256,778 268,185 核心净利率 9.0 6.5 7.6 8.6 负债及权益合计 786,774 787,173 793,648 808,512 ROE 16.9 8.0 7.3 7.0 偿债能力 现金流量表 单位:百万元人民币 净产负债率 58.1% 56.6% 51.3% 46.4% 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 流动比率 1.6 1.6 1.6 1.6 净利润 32,823 15,608 14,901 14,833 融资成本 158 142 142 144 营运能力(次) 公允价值变动损失 -2,888 0 0 0 资产周转率 30.1 22.8 18.9 16.6 财务费用 158 142 142 144 应收帐款周转率 8.4 6.1 5.6 5.2 所得税开支 12,999 8,404 8,023 7,987 营运资金的变动 -32,442 3,482 14,874 15,631 每股资料(元) 经营活动产生现金流量 9,961 18,526 29,163 29,711 每股核心收益 3.78 1.96 1.90 1.91 投资活动产生现金流量 -12,412 -18,306 -18,634 -18,617 每股净资产 23.8 25.2 26.5 27.9 融资活动产生现金流量 -13,558 -3,654 -3,540 1,429 现金净变动 -16,009 -3,434 6,989 12,523 估值比率(倍) 现金的期初余额 88,104 72,095 68,661 75,650 PE 2.2 4.3 4.5 4.4 现金的期末余额 72,095 68,661 75,650 88,173 PB 0.4 0.3 0.3 0.3 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并