金融与发展要报：房地产金融

2020年房地产市场分析与2021年展望

房地产调控政策

• 中央及部委层面：维持“房住不炒”政策基调，聚焦稳定房价、地价与预期，推动租购并举，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 地方政府层面：初期出台支持性政策，但个别城市试图放宽限贷限购以恢复土地财政，此类政策随后被叫停。随着疫情缓解，市场回暖，部分热点城市房价泡沫再现，地方政府采取措施稳定价格与预期。

房地产市场运行

• 价格情况：

  • 一线城市房价涨幅扩大，部分二线城市出现“泡沫化”趋势，后半段政策收紧有效控制房价泡沫。
  • 租赁市场租赁价格普遍下跌，与住宅价格走势出现背离。
  • 房价泡沫持续膨胀，一线城市租金资本化率总体上升，二线及三线城市租金资本化率亦有不同程度增长。

• 数量走势：

  • 商品住宅销售市场量价齐升，全国商品住宅销售面积同比增长。
  • 土地市场开始降温，土地成交溢价率和楼面均价上升后回落。
  • 库存去化压力缓解，一线城市库存去化周期降至历史最低。

个人住房金融形势

• 贷款余额增速：总体略有下降，预计未来将进一步减缓。
• 利率趋势：个人住房贷款利率持续下行。
• 贷款风险：一线城市贷款价值比处于合理区间，二线城市波动，总体风险可控。

房企融资形势

• 开发贷：余额增速持续回落，金融机构信贷资源更多转向实体。
• 房地产信托：规模持续压降，监管要求执行良好。
• 境外信用债：发行规模下滑，受境外疫情与“三道红线”影响。

2021年展望

• 政策：“房住不炒”政策将持续，地方政府将依据房价、地价变化适时调整调控措施。
• 市场：商品住房销售规模增速放缓，价格涨幅整体回落，不同城市价格走势分化。
• 金融：房地产金融风险仍是监管重点，个人房贷余额增速继续下行，房企融资渠道受限，行业集中度可能提升，债务违约风险关注焦点。