房地产2024年政府工作报告点评：供需两侧持续发力，房地产发展新模式或可期

2024年03月05日 房地产 核心观点： 分析师 ⚫再度强 调 风 险：2024年 新 增 强 调 标 本 兼 治 化 解 房 地 产 风 险。在“ 稳 妥 处 置 风险 隐 患 ”部 分 中 ，提 到“优 化 房 地 产 政 策 ，对 不 同 所 有 制 房 地 产 企 业 合 理 融 资需 求 要 一 视 同 仁 给 予 支 持 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展”。2023年11月1日 ，中 央 金 融 工 作 会 议 提 到“ 一 视 同 仁 满 足 不 同所 有 制房 地 产 企 业 合 理 融 资 需求 ”， 此 次 政 府 工 作 报 告 表 述 与 前 期 基 本 一 致 。2024年1月12日 ， 住 建 部 和金 融 监 管 总 局 发 布 建 立 房 地 产 融 资 协 调 机 制的 通 知，提 出 确 定 支 持 项 目 名 单 ，精 准 满 足 合 理 融 资 需 求 ； 自2024年1月 城市 房 地 产 融 资 协 调 机 制成 立以 来 ，截 至2月28日 ， 全 国31省份276个 城 市已建 立 城 市 融 资 协 调 机 制 ， 共 提 出房 地 产 项 目 约6000个 ， 商 业 银 行 审 批 通 过 贷 款 超2000亿 元 。2024年 供 给 侧或 将 持 续 发 力 ，房 地 产 行 业 面 临 的 融 资 问 题 或 有 望 得 到 改 善 ，行 业 风 险有 望得到进 一 步化 解。 ⚫房 地 产 发 展 新 模 式：报 告 在“ 健 全 风 险防 控长 效 机 制 ”部 分 提 到1）“ 适 应 新型 城 镇 化 发 展 趋 势 和 房 地 产 市 场 供 求 关 系 变 化 ， 加 快 构 建 房 地 产 发 展 新 模式 。”2023年7月 ， 政 治 局 会 议 首 提 “ 房 地 产 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 ”，2023年 三 季 度 开 始，各 能 级城 市依 次 加 大 放 松 需 求 侧 购 房 政 策 的 力 度，2024年 春 节 假 期 前，一 线 城 市 陆 续 降 低 限 购 门 槛 。2）“ 加 大 保 障 性 住 房 建 设 和 供给 ”，2023年 首 提 配 售 型 保 障 性 住 房 ，2023年12月 ， 获 得 全 国 首 笔 保 障 性 住房 专 项 贷 款 的 项 目 在 福 州 开 工 ， 项 目 总投 资2.54亿 元 ， 国 开 行 专 项 贷 款 授 信2.02亿 元 。3）“完 善 商 品 房 相 关 基 础 性 制 度 ，满 足 居 民 刚 性 住 房 需 求 和 多 样 化改 善 性 住 房 需 求”，2023年11月 ，国 务 院 颁 布 的14号 文 提 到“ 让 商 品 住 房 回归 商 品 属 性，满 足 改 善 性 住 房 需 求”，我 们 认 为商 品 住 房 和 保 障 性 住 房 双 管 齐下 有 望 实 现 新 模 式 下 的 房 地 产 发 展。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫投 资 建 议：2024年 政 府 工 作 报 告 首 次 提 出“ 标 本 兼 治 化 解 房 地 产 风 险 ”，2024年1月 建 立 的 城 市 房 地 产 融 资 协 调 机 制 提 出 确 定 支 持 项 目 名 单 ， 精 准 满 足 合理 融 资 需 求 ，行 业 风 险 或 将 得 到 进 一 步 化 解 ；供 需 两 侧 或 将 共 同 发 力 ，商 品 房和 保 障 性 住 房 双 管 齐 下 支 持 房 地 产新 模 式发 展。我 们 认 为 头 部 房 企 展 现 优 秀的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 ，供 给 端 政 策 持 续 放 松或 对 部 分 房 企 产 生 较 大 边 际 影 响 。 我 们 看 好： 招 商 蛇 口 、 保 利 发 展 、万 科A、滨 江 集 团 、龙 湖 集 团 、 金 地 集 团 、新 城 控 股 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ： 绿 城中 国 、 华 润 置 地 、 中 国 海 外 发 展 ；2） 优 质 物 管 ： 中 海 物 业、华 润 万 象 生 活；3） 优 质 商 业 ： 恒 隆 地 产、大 悦 城；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn