房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻：春节成交恢复缓慢，板块利润持续承压

证券研究报告2024年02月27日 核心观点行业研究行业投资策略 行业：利好频出，春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出：2月7日深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求3年社保；2月20日，最新五年期LPR调整为395，较前期下降25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为405、385、385、385。 从日频跟踪来看，春节后30城商品房成交恢复缓慢，累计同比降幅仍 在扩大。截至2月末，30城商品房7天移动平均成交面积同比71；长 三角、华南、华中西南、华北东北区域7天移动平均成交面积同比分别为73、73、68、71；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为57、73、78。30城商品房累计 成交面积为1075万，同比39；其中，长三角、华南、华中西南、华北东北区域商品房成交面积累计同比分别为52、38、39、8；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为37、 39、42。 一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢，累计同比降幅仍未企稳。截至2月末，北京商品住宅7天移动平均成交面积同比51，累计同比 为3；上海商品住宅7天移动平均成交面积同比61，累计同比为53； 广州商品住宅7天移动平均成交面积同比54，累计同比为37；深圳 商品住宅7天移动平均成交面积同比62，累计同比为31。 年报前瞻：板块利润持续承压。受到毛利率下降和计提减值的影响，绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64家公司中，业绩预增公司5家，占比8；业绩扭亏公司8家，占比13；业绩预减公司10家，占比16；业绩首亏公司15家，占比23；业绩续亏公司24家，占比38。 板块：本月跑输沪深300指数99个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌47，跑赢沪深300指数99个百分点，在31个行业中排30名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为79倍比2019年1月3日的底部估值水平（66倍动态PE）高196。 投资策略：春节前后需求端利好政策持续推出，但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，从部分前置指标看，部分重点城市将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振，“金三银四”有望实现一波销售脉冲，土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的增长。同时，未来一年开工势能较大，城改保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。3月核心推荐华润置地、绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷01088005315075581981019 renheguosencomcnwangyueleiguosencomcnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静02160893314 wangjing20guosencomcnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业2024年2月投资策略基本面未显好转，政策密集 出台》20240130 《经营性物业贷款新政点评突破性放宽资金用途，信号意义强于实际影响》20240125 《数据背后的地产基建图景（五）2023年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳》20240124 《统计局12月房地产数据点评地产基本面表现较弱，需求端政 策持续发力》20240118 《2023年12月房地产数据点评销售端仍待复苏，拿地端企稳回升》20240103 房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻 春节成交恢复缓慢，板块利润持续承压 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：利好频出，春节成交恢复缓慢4 年报前瞻：板块利润持续承压5 板块：本月跑输沪深300指数99个百分点8 投资策略8 风险提示9 图表目录 图1：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万）4 图2：分区域商品房累计成交面积同比，20244 图3：分能级商品房累计成交面积同比，20244 图4：北京单日成交7天移动平均5 图5：上海单日成交7天移动平均5 图6：广州单日成交7天移动平均5 图7：深圳单日成交7天移动平均5 图8：2022年地产板块业绩变化情况6 图9：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图10：地产板块PE变化8 图11：上期报告发布至今各板块涨幅8 行业：利好频出，春节成交恢复缓慢 春节前后利好政策频出：2月7日，深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求3年社保；2月20日，最新五年期LPR调整为395，较前期下降25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为405、385、385、385。 从日频跟踪来看，春节后30城商品房成交恢复缓慢，累计同比降幅仍在扩大。截 至2月末，30城商品房7天移动平均成交面积同比71；长三角、华南、华中 西南、华北东北区域7天移动平均成交面积同比分别为73、73、68、71； 一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为57、 73、78。30城商品房累计成交面积为1075万，同比39；其中，长三角、华南、华中西南、华北东北区域商品房成交面积累计同比分别为52、38、 39、8；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为37、 39、42。 图1：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图2：分区域商品房累计成交面积同比，2024图3：分能级商品房累计成交面积同比，2024 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢，累计同比降幅仍未企稳。截至2月 末，北京商品住宅7天移动平均成交面积同比51，累计同比为3；上海商品住 宅7天移动平均成交面积同比61，累计同比为53；广州商品住宅7天移动平 均成交面积同比54，累计同比为37；深圳商品住宅7天移动平均成交面积同比62，累计同比为31。 图4：北京单日成交7天移动平均图5：上海单日成交7天移动平均 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图6：广州单日成交7天移动平均图7：深圳单日成交7天移动平均 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 年报前瞻：板块利润持续承压 受到毛利率下降和计提减值的影响，绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64家公司中，业绩预增公司5家，占比8；业 绩扭亏公司8家，占比13；业绩预减公司10家，占比16；业绩首亏公司15家，占比23；业绩续亏公司24家，占比38。 图8：2022年地产板块业绩变化情况 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 序号 证券代码 证券名称 业绩类型具体摘要 1 000014SZ 沙河股份 预增净利润约4600000万元5500000万元。较去年同期净利润2486800万元，变化约为849812117 2 000048SZ 京基智农 预增净利润约15000000万元17000000万元。较去年同期净利润7730739万元，变化约为 940311990 3 000573SZ 粤宏远A 预增净利润约520000万元720000万元。较去年同期净利润415520万元，变化约为25147328 4 000631SZ 顺发恒业 预增净利润约2910000万元3700000万元。较去年同期净利润1619391万元，变化约为800012800 5 000897SZ 津滨发展 预增净利润约5000000万元5500000万元。较去年同期净利润2631781万元，变化约为899910898 6 000036SZ 华联控股 预减净利润约550000万元800000万元。较去年同期净利润4357500万元，变化约为87388164 7 000886SZ 海南高速 预减净利润约900000万元1060000万元。较去年同期净利润2501705万元，变化约为64025763 8 002133SZ 广宇集团 预减净利润约450000万元675000万元。较去年同期净利润1130356万元，变化约为60194028 9 002188SZ 中天服务 预减净利润约170000万元220000万元。较去年同期净利润616292万元，变化约为72426430 10 002314SZ 南山控股 预减净利润约1460000万元1820000万元。较去年同期净利润6804664万元，变化约为78547325 11 600048SH 保利发展 预减营业总收入347147亿元，同比去年2349，净利润为12037亿元，同比去年3442，基本EPS为101 元，加权平均ROE为612 12 600162SH 香江控股 预减净利润约660000万元900000万元。较去年同期净利润2434100万元，变化约为73006300 13 600383SH 金地集团 预减净利润约7500000万元9000000万元。较去年同期净利润61145200万元，变化约为 87738528 14 600515SH 海南机场 预减净利润约8000000万元12000000万元。较去年同期净利润18560000万元，变化约为 56903536 15 600641SH 万业企业 预减净利润约1200000万元1800000万元。较去年同期净利润4240000万元，变化约为71675750 16 000031SZ 大悦城 续亏净利润约17000000万元13000000万元。较去年同期净利润28827700万元，变化约为 41035490 17 000056SZ 皇庭国际 续亏净利润约15000000万元10000000万元。较去年同期净利润12309357万元，变化约为 21861876 18 000069SZ 华侨城A 续亏净利润约72000000万元51000000万元。较去年同期净利润109054053万元，变化约为 33985323 19 000560SZ 我爱我家 续亏净利润约8500000万元7500000万元。较去年同期净利润3059813万元，变化约为 1777914511 20 000608SZ 阳光股份 续亏净利润约2650000万元1800000万元。较去年同期净利润3841900万元，变化约为 31025315 21 000609SZ 中迪投资 续亏净利润约2200000万元1300000万元。较去年同期净利润2928174万元，变化约为 24875560 22 000656SZ 金科股份 续亏净利润约78000000万元48000000万元。较去年同期净利润213920418万元，变化约为 63547756 23 000809SZ 铁岭新城 续亏净利润约1140000万元877000万元。较去年同期净利润361200万元，变化约为 2156114280 24 000838SZ 财信发展 续亏净利润约3800000万元1900000万元。较去年同期净利润2296010万元，变化约为 表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览 65501725 25000909SZST数源续亏净利润约4800000万元3200000万元。较去年同期净利润3856700万元，变化约为 24461703 26000961SZ中南建设续亏净利润约50000000万元30000000万元。较去年同期净利润91706200万元，变化约为 45506730 27002285SZ世联行续亏净利润约3000000万元2000000万元。较去年同期净利润3432352万元，变化约为 12