房地产行业点评报告：五年期LPR超预期下调，购房成本再降低

2024年02月20日 核心观点： 分析师 ⚫五 年 期LPR超 预 期 下 降：2024年2月20日 ，央 行 公 布 五 年 期LPR报 价 为3.95%，下 调25bp，一 年 期LPR报 价3.45%，维 持 不 变 。此 次 下 调5年 期LPR从 如 下 方 面 超 市 场 预 期 ：1）下 降 幅 度 较 大。此 次5年 期LPR下 调25bp，由 此前4.2%降 至3.95%， 自2019年 以 来5年 期LPR首 次 降 至4%以 内 ；2019年8月 以 来 ，5年 期LPR共 下 调8次 ，此 次 下 调25bp，力 度 超 过 历 史 最 高 水 平。2） 此 次 下 调 为2022年5月 以来首 次仅下 调5年LPR的非 对 称 下 调， 表 明 对房 地 产 需 求 侧 的 支 持 力 度 加 大 。 ⚫一 线 城 市 首 套 房最 低 贷 款利 率 均 降 至4%以 内：2023年 ，全 国 各 城 市 房贷 利率 持 续 下 降 ， 按 照 一 线 城 市 目 前 的 首 套 房 贷 利 率 计 算 。 按 照 五 年 期LPR最 新报 价 计 算 ， 北 京 、 上 海 、 广 州 、 深 圳 的 首 套 购 房 商 业 贷 款 利 率 分 别 为最 低 为4.05%（ 非 城 六 区 可 低 至3.95%）、3.85%、3.85%、3.85%。 一 线 城 市 首 套 房 最低 购 房 利 率 降 至4%以 内 ， 或 对 楼 市 需 求 侧 产 生 积 极 影 响 。 ⚫一 线 城 市 购 房 政 策 齐 放松：2月6日 ，北 京 调 整 优 化 通 州 区 购 房 政 策 ，北 京市 内 无 房 的 户 籍 居 民 家 庭 、 通 州 户 籍 居 民 家 庭 在 北 京 市 内 已 有1套 住 房 的 户籍 居 民 家 庭 可 在 通 州 区 购 买1套 商 品 住 房 等；2月7月 ，深 圳 发 布《 关 于 优 化住 房 限 购 政 策 的 通 知 》，户籍 居 民 不 再 限 定 落 户 年 限 和 缴 纳 个 税 、 社 保 年 限 ；非 深 圳 市 户 籍 居 民 家 庭 即 成 年 单 身 人 士（ 含 离 异 ）购 买 住 房 ，个 税 、社 保 年 限要 求 由5年 调 整 为3年 。 此 前 广 州 和 上 海 均 在1月 陆 续 降 低 购 房 门 槛， 我 们认 为 楼 市 需 求 侧支 持政 策或 将 持 续。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫投 资 建 议：五 年 期LPR超 预 期 下 调25bp至3.95%， 自2019年5月 以 来 首 次降 至4%以 内 ， 一 线 城 市 首 套 房 贷 利 率 最 低 贷 款 利 率 均 降 至4%以 内 ， 下 调 幅度 超 市 场 预 期 ，购 房 成 本 大 幅 下 降，或 将 对 楼 市 需 求 产 生 积 极 影 响 。我 们 认 为头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 ，供给 端 政 策持 续 放 松 或 对 部 分 房 企 产 生 较 大 边 际 影 响 。我 们 看 好 ：万 科A、招 商蛇 口 、保 利 发 展 、滨 江 集 团 、龙 湖 集 团 、金 地 集 团 、新 城 控 股 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：华 润 万 象 生活 、中 海 物 业 ；3）优 质 商 业 ：大 悦 城 、恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理 控股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 目录 一、五年期LPR超预期下降.......................................................................................................................................................3二、一线城市首套房最低贷款利率均降至4%以内..................................................................................................................3三、一线城市购房政策齐放松....................................................................................................................................................4四、投资建议................................................................................................................................................................................4五、风险提示................................................................................................................................................................................4 一、五年期LPR超预期下降 2024年2月20日 ， 央 行 公 布 五 年 期LPR报 价 为3.95%， 下 调25bp， 一 年 期LPR报 价3.45%， 维持 不 变 。此 次 下 调5年 期LPR从 如 下 方 面 超 市 场 预期：1）下 降 幅 度 较 大 。此 次5年 期LPR下 调25bp，由 此 前4.2%降 至3.95%，自2019年 以 来5年 期LPR首 次 降 至4%以 内 ；2019年8月 以 来 ，5年 期LPR共 下 调8次 ， 此 次 下 调25bp， 力 度 超 过 历 史 最 高 水 平 。2） 此 次 下 调 为2022年5月 以 来 首 次 仅 下 调5年LPR的 非 对 称 下 调， 表 明对 房 地 产 需 求 侧 的 支 持 力 度 加 大 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、一线城市首套房最低贷款利率均降至4%以内 2023年 ，全 国 各 城 市 房 贷 利 率 持 续 下 降 ，按 照 一 线 城 市 目 前 的 首 套 房 贷 利 率 计 算 。按 照 五 年 期LPR最 新 报 价 计 算 ，北 京 、上 海 、广 州 、深 圳 的 首 套 购 房 商 业 贷 款 利 率 分 别 为 最 低 为4.05%（ 非 城 六 区 可 低至3.95%）、3.85%、3.85%、3.85%。一 线 城 市 首 套 房 最 低 购 房 利 率 降 至4%以 内 ，或 对 楼 市 需 求 侧 产 生积 极 影 响 。 三、一线城市购房政策齐放松 2月6日 ，北 京 调 整 优 化 通 州 区 购 房 政 策 ，北 京 市 内 无 房 的 户 籍 居 民 家 庭 、通 州 户 籍 居 民 家 庭 在 北京 市 内 已 有1套 住 房 的 户 籍 居 民 家 庭 可 在 通 州 区 购 买1套 商 品 住 房 等 ；2月7月 ， 深 圳 发 布 《 关 于 优化 住 房 限 购 政 策 的 通 知 》，户 籍 居 民 不 再 限 定 落 户 年 限 和 缴 纳 个 税 、社 保 年 限 ；非 深 圳 市 户 籍 居 民 家 庭即 成 年 单 身 人 士 （ 含 离 异 ） 购 买 住 房 ， 个 税 、 社 保 年 限 要 求 由5年 调 整 为3年 。 此 前 广 州 和 上 海 均 在1月 陆 续 降 低 购 房 门 槛 ， 我 们 认 为 楼 市 需 求 侧 支 持 政 策 或 将 持 续 。 四、投资建议 五 年 期LPR超 预 期 下 调25bp至3.95%，自2019年5月 以 来 首 次 降 至4%以 内 ，一 线 城 市 首 套 房 贷利 率 最 低 贷 款 利 率 均 降 至4%以 内 ，下 调 幅 度 超 市 场 预 期 ，购 房 成 本 大 幅 下 降 ，或 将 对 楼 市 需 求 产 生 积极 影 响 。 需 求 侧 政 策 或 将 持 续 放 松 ， 我 们 认 为 头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ， 市 占 率 有望 进 一 步 抬 升 ，供 给 端 政 策 持 续 放 松 或 对 部 分 房 企 产 生 较 大 边 际 影 响 。我 们 看 好 ：万 科A、招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、滨 江 集 团 、龙 湖 集 团 、金 地 集 团 、新 城 控 股 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置地 、 中 国 海 外 发 展 ；2） 优 质 物 管 ： 华 润 万 象 生 活 、 中 海物 业 ；3） 优 质 商 业 ： 大 悦 城 、 恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 五、风险提示 政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 。 图表目录 图1：2019.8-2024.2的五年期LPR.......................................................................................................................................3图2：截至2024年2月20日一线城市最新首套房贷利率...............................................................................................3图3：2024年2月北京、深圳限购政策放松.......................................................................................................................4 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我