房地产行业周报：五年期LPR下调15BPs，需求端有望进一步改善

核心观点：五年期LPR下调15BPs，需求端预期有望进一步改善 央行和银保监会下调首套房贷利率下限后，本周五年期LPR大幅下调15个基点，两套政策组合首套房贷利率最低达到4.25%，明确了本轮调控按揭利率松动的信号，有望进一步改善需求端预期。同时本轮宽松的货币政策也将在一定程度上释放更多流动资金，改善房企融资环境。5月中旬以来苏州、杭州等核心二线城市开始出台放松政策，但根据前几轮周期调控的经验，本轮因城施策还有较大的释放空间。整体来看，全国疫情有好转趋势，伴随货币政策放松及因城施策持续推进，我们预计行业销售增速有望在三季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：5年期LPR降低15BP，各地因城施策持续推进 中央层面：中央政策保持“房住不炒”和促进房地产市场平稳健康发展基调不变； 统计局发布1-4月的行业数据，开发投资和销售数据同比持续下滑；公布贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，下降15个基点。 地方层面：多个核心二线城市限购限售政策放松，杭州降低二手房交易门槛，三孩家庭限购住房套数增加1套，增值税免征年限从5年缩短为2年；银川废止“银八条”，取消限购限售；成都放松住房套数和无房家庭的认定标准；银川、长春石家庄、南通和台州调低首套和二套房首付比例；海南购买二手房，公积金贷款首付比例降至30%；大连二手房不限购，非户籍居民无需12个月社保即可购房。 市场端：单周成交同比持续下滑 销售端：2022年第20周，全国30大中城市成交面积221万平米，同比下降49%，环比下降0%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4309万平米，累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%，各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为107万平米，同比增速-28%，前值-18%；年初至今累计成交面积1858万平米，同比增速-33%，前值-33%。 土地端：2022年第20周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2898万平方米，成交土地规划建筑面积1761万平方米，同比下降56%，成交溢价率为3%。 一线城市成交土地规划建筑面积57万平方米，同比下降76%；二线城市成交土地规划建筑面积545万平方米，同比下降70%；三线城市成交土地规划建筑面积1158万平方米，同比下降42%。 融资端：信用债及海外债发行规模同比减少 2022年第20周，信用债发行38.5亿元，同比减少45%，环比减少45%，平均加权利率3.49%，环比增加31BPs；海外债发行6.3亿美元，同比减少42%。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。 1、政策端：5年期LPR下调15BPs，各地因城施策持续推进 中央层面：（1）银保监会：坚持“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（2）统计局：1-4月房地产开发投资3.92万亿元，同比降2.7%；商品房销售面积3.98亿㎡，销售额3.78万亿元，同比分别降20.9%、29.5%；房企到位资金4.85万亿元，同比降23.6%。（3）5年期贷款市场报价利率下调，1年期LPR为3.7%，维持不变；5年期LPR为4.45%，下降15个基点。 地方层面：（1）杭州：二手交易降低社保门槛，落户未满5年仍限购1套，但取消2年社保要求，非本市户籍社保要求从连续4年缩短为1年；3孩家庭限购住房套数增加1套，购置新房可参照“无房家庭”优先摇号；个人转让家庭唯一住房的，增值税免征年限从5年缩短为2年。（2）无锡：放松限购，非限购区域的房产不计入本地家庭限购套数。（3）长春：申请公积金贷款所需缴存时间由12个月缩短为6个月，首次申领最低首付比降至20%，二次由40%降至30%。（4）银川：首套首付比例由3成下调至2成，2套由6成降至3成；对首套房利率实行差异化管理，一般在4.5%-4.7%之间，最低可执行4.4%。（5）石家庄：首套首付比例由3成下调至2成，2套由6成降至3成；对首套房利率实行差异化管理，一般在4.5%-4.7%之间，最低可执行4.4%。（6）大连：非限制区域住房套数不计入总套数，非本市户籍限购取消，限制区域内购买二手房不再受限，限制区域内购买二手房不再受限。（7）南通：首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%，贷款利率下限执行全国最低标准。（8）天津：缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额由60万元上调至80万元。（9）成都：远郊已购或新购住房，不纳入中心城区购房时家庭名下住房套数计算，同时放宽无房家庭认定标准。（10）台州：商贷首套首贷最低首付比例由30%降至20%（144㎡以下），二套首付比例从40%降至30%；公积金二套首付比例由40%降至30%。（11）泰州：远郊已购或新购住房，不纳入中心城区（主城+近郊，青白江除外）购房时家庭名下住房套数计算。 （12）连云港：发布人才购房实施办法，生育二孩及以上家庭可放宽至二套房，并给予购房总额3%的支持。（13）海南：购买二手房申请公积金贷款，首次申请或贷款已结清最低首付比例由40%降至30%，且贷款年限最长从20年调整为30年。 表1：5年期LPR下调，各地因城施策持续推进 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交增速同比偏低 根据房管局数据，2022年第20周，全国30大中城市成交面积221万平米，同比下降49%，环比下降0%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4309万平米，累计同比下降43%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比下降明显 图3：2022年第20周30大中城市成交面积同比环比增速持续下滑 图4：2022年第20周30大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第20周30大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第20周30大中城市中三线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第20周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-66%、-56%、-55%，年初至今累计增速-40%、-40%、-50%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第20周，全国11城二手房成交面积为107万平米，同比增速-28%，前值-18%；年初至今累计成交面积1858万平米，同比增速-33%，前值-33%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数同比依旧下降 图10：深圳二手住宅成交套数同比依旧下降 3、投资端：土地市场成交持续低位 2022年第20周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2898万平方米，成交土地规划建筑面积1761万平方米，同比下降56%，成交溢价率为3%。一线城市成交土地规划建筑面积57万平方米，同比下降76%；二线城市成交土地规划建筑面积545万平方米，同比下降70%；三线城市成交土地规划建筑面积1158万平方米，同比下降42%。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债同比减少，海外债发行同比下滑 2022年第20周，信用债发行38.5亿元，同比减少45%，环比减少45%，平均加权利率3.49%，环比增加31BPs；海外债发行6.3亿美元，同比减少42%。 图13：国内信用债发行规模同比持续下降 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年5月16-20日，下同）房地产指数上涨0.57%，沪深300指数上涨2.23%，相对收益为-1.66%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST中迪、数源科技、铁岭新城、宋都股份、广宇发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中交地产、金科股份、深深房A、天健集团、光大嘉宝。 图16：本周房地产指数上涨0.57%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST中迪、数源科技、铁岭新城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中交地产、金科股份、深深房A跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 央行和银保监会下调首套房贷利率下限后，五年期LPR大幅下调15个基点，两套政策组合首套房贷利率最低达到4.25%，明确了本轮调控按揭利率松动的信号，有望进一步改善需求端预期。同时本轮宽松的货币政策也将在一定程度上释放更多流动资金，改善房企融资环境。5月中旬以来苏州、杭州等核心二线城市开始出台放松政策，但根据前几轮周期调控的经验，本轮因城施策还有较大的释放空间。整体来看，全国疫情有好转趋势，伴随货币政策放松及因城施策持续推进，我们预计行业销售增速有望在三季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）疫情散发影响消费者购房信心。