2024年挪威房地产市场展望英

望2024 报告 挪威房地产 CBRE研究 Contents 01宏观经济学05Living02资本市场06Retail03办公室07酒店04I & L08可持续性 宏观经济学 尽管经历了经济放缓，但预计2024年挪威经济将受到石油服务业的提振。然而，持续的挑战包括潜在的地缘政治不稳定和持续的通胀，这可能会扰乱经济前景。预计通胀将保持在目标之上，平均约为3.7%。 关键收益 由于乌克兰战争和与流行病相关的供应链中断，能源价格飙升是2021年和2022年通胀上升的主要原因。这些影响已经蔓延到其他商品和服务。01 2024年国内通胀目前受到高工资增长和公司利润率提高的推动，尽管预期进口通胀会下降，但预计仍将远高于2%的目标，平均约为3.7%。 经济前景面临的主要威胁是地缘政治环境和持续的通货膨胀。地缘政治紧张局势的任何升级都可能放大不确定性，并有可能导致电力等大宗商品价格进一步上涨。03 通胀达到峰值，但预计2024年将保持在目标之上 通货膨胀缓慢下降 乌克兰战争导致的能源价格飙升和大流行后的供应链中断是导致2021年和2022年通胀上升的关键因素。这种对进口价格的最初冲击后来蔓延到其他商品和服务。 但是，由于影响价格的某些因素，例如国际运费和能源价格，已经从峰值水平显着下降，因此消费者物价指数（CPI）的压力有所下降。如图1所示，在2023年后期，能源价格对CPI通胀产生了负面影响。 挪威克朗（NOK）的贬值一直是通货膨胀复苏的问题。从2023年初到12月，NOK对进口加权汇率（I-44）贬值了约10％。然而，市场对挪威银行在12月提高政策利率和鹰派利率前景的决定感到惊讶，导致挪威克朗在年底前走强。 考虑到我们最关键的贸易伙伴国家的通货膨胀率下降，预计除非挪威克朗进一步贬值，否则2024年的进口通货膨胀率将下降。然而，国内通胀目前是由高工资增长和公司利润率提高推动的。虽然我们很可能已经达到顶峰，但预计整个2024年通货膨胀率将远高于2%的目标，平均约为3.7%。 经济增长和通货膨胀都在消退 抑制经济增长缓慢 随着我们过渡到2024年，挪威经济面临着几个巨大的挑战。事实证明，通胀比最初预测的更具弹性，尽管挪威中央银行(NorgesBa)在2023年实施了175个基点的政策加息，将其提升至4.50%。这种更严格的货币政策成功地实现了其缓和经济活动的目标。 产量下降 根据挪威银行区域网络内企业的最新报告，第四季度经济活动经历了放缓。对即将到来的季度的预测表明，产量预计将减少0.3％。然而，重要的是要注意，如图2所示，各个部门之间存在显著差异。预计石油服务业将显著提振经济，而建筑业和零售业则表现出最悲观的前景。 我们的预测预测，2023年和2024年的内地GDP增长率分别为1.1％和0.2％。同时，我们预计来年的失业率将略有上升，尽管仍处于历史较低水平。 对于建筑行业来说，主要挑战是材料成本的上升。然而，当前的低迷在很大程度上归因于利率上升和经济预测更加低迷。尽管前景总体上是负面的，但存在某些区域差异。挪威中部和东部地区表现出最悲观的预测，而南部和东南部地区则表现出更乐观的情绪。 预计2024年CPI通胀率平均约为3.7％，因此实际工资增长的前景在较长时期内首次出现。十年期政府债券在整个2023年经历了显着波动，在2.7和4.3之间波动，全年平均为3.5％。我们的预测表明，到2024年，年平均水平将降至3.3％。 在最新的货币政策报告中，挪威央行表示，2024年第一季度进一步加息的可能性很小。然而，当我们接近1月底时，这一结果似乎是不可能的。12月的CPI通胀略低于挪威银行的估计，挪威克朗比预期的稍强，GDP增长估计与预期基本相符。虽然我们认为我们已经达到政策利率峰值，但我们预计下半年之前不会有任何降息。 主要风险 经济前景面临的主要威胁与地缘政治环境和通胀压力密切相关。地缘政治紧张局势的任何升级都可能加剧不确定性，有可能导致电力和其他大宗商品价格进一步上涨。事实证明，通货膨胀比最初预期的更加顽强，如果这种趋势持续下去，它可能会推迟预期的降息，甚至可能构成随后加息的威胁。 ©2024CBRE,INC. 资本市场 挪威房地产市场的收益率扩张期已接近尾声，资本价值预计将在2024年触及低点。尽管2023年投资活动大幅减少，但积极迹象表明未来几年潜在增长，尽管挑战依然存在。 关键收益 在过去两年利率不断升级的推动下，收益率扩张期已接近尾声；随着利率稳定，预计资本价值将在2024年达到最低点。01 未能吸引占用者或投资者的资产需要通过转换或重新开发进行重新定位。02 利率的上升和银行利润率的提高大大提高了借贷成本，形成了债务缺口，对房地产市场构成了挑战。03 挪威的投资活动显示出令人鼓舞的迹象 产量扩展接近结论 由于挪威住宅价格在面对利率上升时表现出了显着的弹性，我们看到人们对将办公和零售资产转换为住宅物业的兴趣与日俱增。尽管如此，由于预计收益必须超过相关费用，同时充分补偿投资资本的固有风险，因此需要对投资可行性进行仔细评估。 在过去两年中，不断上升的利率推动收益率上升，显著影响了房地产投资的表现。前一年，由于资本价值在整个2023年经历了下降趋势，写字楼投资的总回报下降。 从2022年第二季度开始，我们观察到奥斯陆办公空间的资本价值名义下降了25％，尽管部分收益增长已被租金收入的增加所抵消。尽管如此，对于大多数长期投资者来说，由于五年总回报仍处于正值区域，他们的办公室投资仍然有利可图。 北方投资者预测活动增加 根据世邦魏理仕2024年的投资者意向调查，挪威的投资活动有令人鼓舞的迹象。北欧地区超过80％的受访者预计购买活动将比上一年增加或稳定。 我们的分析表明，我们正在接近收益率扩大的结论。我们预计，随着利率稳定，资本价值很可能在2024年达到最低点。虽然我们预计与已经见证的调整相比，进一步重新定价的程度不那么重要，但重要的是要注意，只要借贷成本保持高位，预计价值不会大幅回升。 与2022年初的峰值相比，位于次要地点的A级办公室预计将有最显著的降价幅度。50%的北欧投资者预计折扣范围为10%至30%，33%的投资者预计折扣超过30%。 尽管有这些积极迹象，但仍存在影响投资活动的显着挑战。确定的主要障碍包括买方和卖方预期的不匹配（77％），利率在更长的时间内保持较高（69％）以及信贷供应紧缩（62％）。 通过重新定位处理不良资产 未能吸引占用者或投资者的资产，或由于其年龄，位置或规格而未能达到监管标准的资产，需要通过转换或重新开发进行重新定位。 2024年末投资活动预期上升 十年来最低投资额 2023年，挪威CRE市场的投资活动继续下降，总量达到540亿挪威克朗，比上年下降52%。从特殊的2021年开始，投资额下降了三分之二。办公室仍然是最受欢迎的行业，总投资为145亿挪威克朗（27.0％），其次是住宅（100亿挪威克朗，18.5％）和工业与物流（92亿挪威克朗，17.1％）。 投资活动的先前水平的回报 房地产内部正在争论的关键问题之一是投资量何时会恢复到利率上升之前的水平。在我们最新的投资者意向调查中，我们还要求投资者指出他们相信这种情况会发生的时间。 然而，过去几年的投资额受到零利率制度的推动，我们不太可能在短期内再次经历这种制度。我们预计未来几年活动不会恢复到这些水平，也是因为资本价值已经从峰值大幅下降。无论如何，活动仍有空间从2023年的水平大幅回升。 由于估值与市场定价一致，买方和卖方将对新建立的市场价格水平充满信心，从而在中期内减轻买卖价差。我们预计投资量将比去年增加，并预计到2024年下半年活动将逐步增加。 在房地产市场中导航收益率差距和债务差距 产量差距 10年期NOK掉期与优质写字楼收益率的历史差异如图7所示。从2007年到2023年底，收益率差距平均约为1.5%。在排除由显著的利率变化和滞后的主要收益率引起的极端值的情况下，平均值增加到大约1.8%。虽然这项工作的重点不是计算“正确”的收益率差距，但人们可能会认为，由于债务资本利润率的增加，收益率差距应该高于去年的平均水平。 在2023年的最后两个月，多头掉期利率大幅下降了约100个基点，这导致收益率差距升级到2021年底以来的水平。截至1月中旬，10年期掉期利率约为3.6％，目前的主要办公室收益率估计为4.9％，因此产生了1.3％的收益率缺口。尽管收益率接近尾声，但我们预计未来几个月的主要收益率可能会略有上升。 债务缺口 利率上升和银行利润率增加的结合显著提高了借款成本。此外，贷款人降低了贷款价值比（LTV）比率，使借款人难以像以前那样以类似的金额再融资。以前借入的金额和当前可用的债务之间的差异被称为债务缺口*。 这对房地产市场构成了挑战。这种差距可以通过补充股权或替代融资方式来缓解，例如桥梁或夹层融资。然而，当额外股本稀缺时，债务融资需求的增加对已经收缩的信贷供应施加了进一步的压力。对于拥有可用资金的投资者来说，这种困境可以提供一个利用不良资产和不良贷款的机会。 *欧洲房地产的债务融资缺口，CBRE，2023年 办公室 奥斯陆的办公室租赁市场正在经历高需求和有限的可用性，导致办公室使用率达到创纪录的高水平。建筑挑战和成本增加正在影响新办公空间的开发。人们越来越喜欢黄金地段，办公室投资额也有所下降。预计租金将适度增长，其中中部地区预计增长最快。 关键收益 在COVID-19后经济活动反弹的情况下，奥斯陆的办公室租赁市场达到了创纪录的高水平，对位于市中心的办公空间的需求大幅增长。01 主要办公地点和次要办公地点之间的受欢迎程度差距越来越大，公司越来越优先考虑靠近公共交通，零售和休闲公共区域的主要地点的优质空间。这种转变也有助于A级物业的租金增长。02 办公楼建设方面的挑战，包括材料短缺、成本上涨和土地供应有限，导致建立新办公空间的成本大幅上升。03 尽管面临挑战，奥斯陆的办公室租赁市场仍创下历史新高 奥斯陆的办公室租赁市场记录很高 2024年的预测也很低，预计将完成约62,000平方米。2025年的飙升主要是由于建筑城的竣工和新政府季度的第一部分，这两个专业项目对奥斯陆的大部分办公租户来说都是不可用的。 近年来，奥斯陆办公室租赁市场的特点是需求高，新办公空间的可用性有限，空置率相对较低。 在新冠肺炎后的经济活动反弹之后，许多公司开始就其工作场所战略做出推迟的决定，导致2022年和2023年奥斯陆的职位大幅增加，达到历史最高水平。 特别是，对位于市中心的办公空间有强烈的需求。 正如预期的那样，在新开发有限的时期，租金增长通常会经历上升轨迹。在2022年，我们观察到平均办公室租金增长了11.4％。然而，在2023年，租金增长放缓至3.2%，表明需求疲软。 办公室建设面临的挑战 初级和二级办公地点之间的人口差异 在COVID-19大流行期间，需求增加和供应链中断导致材料短缺和成本大幅上升。随着2022年通货膨胀的开始，建筑费用持续上涨。此外，利率的飙升使建筑融资费用增加了大约两倍，而理想办公地点的土地供应有限，给土地价格带来了压力。 在我们最新的北欧办公室占领者情绪调查中，超过一半的公司表示计划至少在某些功能上搬迁到质量更好的空间，另有19％的公司正在探索这样做的可能性。 随着居住者转向质量，主要地点和次要地点之间的差距将继续扩大。决策越来越受到公共交通，零售，休闲公共区域和可持续性等方面的推动。 因此，与大流行前的水平相比，建立新办公空间的总成本要高得多。在许多地区，预计的租金收入不足以使办公室发展在财务上可行。这些后果在2022年和2023年完成的新发展统计数据中显而易见，总计约为75,000平方米。 拥有这些属性的建筑物和地点将对用户更具吸引力，体验较低的空缺，并最终在价值方面表现优异。这些影响的迹象已经显示出来，因为奥斯陆的平均租金目前同比增长3.2％，而A级物业（前15％）的年增长率为8.2％。