2024年全球房地产市场展望

EXECUTIVESUMMARY 尽管事件风险仍然很高，2024年似乎成为了一个转折点，房地产市场正朝着更大的流动性方向发展。虽然投资者犹豫的原因有很多，但我们正迈向一个更加清晰的时期。这应该是购房的好时机。 全球投资经理 资深行业参与者为这个全球版的房地产的新兴趋势®认为在美国、欧洲和亚太地区货币政策更加明确后，将迎来新的投资活动的良好前景。 所谓的 “救助资本 ” 的部署将是 2024 年全球房地产叙事的重要组成部分。 尽管在过去两年中，行业处于观望状态，因为受到了短期周期性力量的影响，受访者们却着眼于长远。明确的信息表明，驱动投资者和承租人行为的不再是传统的房地产领域，而是越来越集中在“三个D”上：人口结构、数字化和脱碳化。 希望买家和卖家开始接受更高的长期利率环境，并因此能够在定价上找到过去两年来一直难以达成的平衡点。 三大因素正在强化物流和替代房地产行业的投资案例，尤其是数据中心领域。住房负担能力问题在三个区域版本中均被突出强调，并非偶然现象。 随着定价策略达成一致，市场相信房地产能够从近年来最严重的投资低迷中恢复过来，尽管预计活动的回升将在2025年比2024年更为明显。 新兴趋势- 正在转化为投资者对各种形式住房的更多关注。 但在房地产领域仍然存在相当程度的谨慎态度，而通过市场和行业的风险分散将变得至关重要。 资本向这些领域转移与行业的环境、社会和治理（ESG）议程相辅相成。尽管当前市场条件可能放慢今年ESG合规的进展，但业界普遍认为行业正处于一个转折点，采取长期的主题性房地产策略将为私募股权和机会性资本打开一个新的潜在产品世界。 行业领导者在所有三个地区均承认，投资面临的地缘政治背景充满不确定性，这可能最终会overriding 近期通胀和利率的稳定局面。乌克兰和加沙的战争以及预计将在2024年举行的60多次选举都在影响市场情绪。 许多行业各领域的领先企业正在挑战关于市场动态、定价和风险的传统假设。如我们在第二章中所述，它们正在重新思考如何使房地产在长期内符合实际需求。 这是行业面临的令人 daunting 的挑战时期，尤其是今年和明年需要重新融资的巨额房地产债务——仅在美国就需要重新融资 1.2 万亿美元。 CHAPTER 1PERIOD OF 调整 直接市场投资者希望在2024年进行投资，因为房地产再次相对于利率变得具有吸引力。但他们正在等待重定价过程在2024年中期完成，并且他们对地缘政治风险持谨慎态度。 欧洲投资经理 在研究区域版本的过程中 ， 尚不清楚加沙战争的全部含义。新兴趋势— 且这些情况仍不明朗。尽管如此，承认这种战争有可能蔓延到该地区的其他地方的风险是存在的。即使人道主义危机仍在继续，人们的注意力也开始转向其他后果，尤其是红海海域的航运攻击。除了巴拿马运河因干旱而实施的限制措施外，现在全球供应链遭受了巨大干扰，通胀压力也在重新加剧。 房地产领导者们正在逐渐适应较高的利率环境，同时应对行业在社会中的角色以及在不确定的未来中使建筑符合用途的基本挑战。 尽管世界各地都面临经济逆风 ， 但资深行业参与者为本届全球版的房地产的新兴趋势®从通货膨胀和利率可能已经达到顶峰的普遍观点中得到了一些安慰。 一位受访人观察到：“最难评估的风险是地缘政治风险，而金融市场历史上在这方面表现不佳。” 鉴于所有三个区域版本的新兴趋势识别利率变动作为行业的首要关注点，自年初以来货币政策的一些明确性带来了一定程度的缓解，这是可以理解的。本全球报告的受访者指出，正如一位受访者所说，“对资产类别的态度有所改变”，尽管整体上更为积极，但在美国和亚太地区比在欧洲更为积极。 其他重要的发展动态——既有积极的一面也有消极的一面——自对区域版进行访谈和调查以来浮出水面。新兴趋势 美国经济表现远远强于预期 ， 缓解了人们对 2024 年晚些时候经济衰退的担忧。 买家和卖家在接受这一长期高利率环境方面正逐渐达成共识，并有望在定价上找到过去两年难以达成的平衡点。随着定价上的共识形成，人们相信房地产市场能够从当前交易活动下滑中恢复过来。但仍然存在疑虑。 这种超出预期的韧性促使国际货币基金组织（IMF）将美国2024年的经济增长预测从1.5%上调至2.1%。因此，IMF将2024年全球经济增长预测上调了0.2个百分点至3.1%，2025年的预测保持不变，为3.2%。预计今年的核心通胀率为5.8%，2025年为4.4%（见图1-1）。 一个主要担忧是，投资背景下的地缘政治环境充满不确定性，这可能最终会 overriding 利率的稳定性。自两年多前以来，乌克兰战争仍令许多全球参与者忧心忡忡，而现在中东地区的不确定性又增添了额外的忧虑。 但最新官方数据显示，另外两个主要经济体日本和英国在2023年第四季度意外地陷入了衰退。正如一位全球房地产玩家警告的那样：“警惕官方经济预测的虚假精确性。鉴于地平线上存在的黑天鹅事件，潜在的经济结果范围相当广泛。” 正如这位受访者总结道：“自金融危机以来，我们作为行业已经学会了面前有一系列需要解决的问题。我不认为你会习惯于这种情况，但某种方式你会围绕这些问题安排业务。这次可能更加困难，因为我坚信选举结果和经济形势将比目前大多数人预期的更严重地影响房地产领域。” 政治以及地缘政治可能会影响官方预测。2024年，约60个国家（几乎占全球人口的一半）计划举行选举。行业显然正在评估不同程度的不确定性——包括选举前后——尤其是在美国的情况。一位基于美国的受访者提到，在11月美国总统选举前，存在赶在选举前完成交易的紧迫感。 未来的严峻挑战 如果有一个改进2024 年投资市场将到来来自非常低的基数 ： 全球交易活动已跌至最低水平自 2012 年。 一位欧洲受访者警告了当前“所见政治不稳定性”的长期影响，并补充道：“这是一种全球现象，除了某些亚洲市场。但缺乏政治实力意味着我们在基础设施规划方面的长期策略变得不足，我们正感受到这种影响。” 最新的数据来自MSCI房地产指数显示，2023年涉及收益性房产的交易额下降了48%，降至6150亿美元，比2021年的总额下降了17%（如图1-2所示）。 尽管MSCI数据显示亚洲太平洋地区的某些主要市场比欧洲和北美展现出更多的韧性，并且我们的受访者表示这种情况仍在继续，整个地区仍未逃过放缓的影响。 一个“选举年”的后果是，在全球地缘政治不确定性加剧的情况下，各国政府不可避免地会追求短期国内议题以捞取政治资本。 有些人认为地缘政治不确定性可能对全球资本流动产生影响，至少在短期内，亚太地区的市场有望成为受益者。 有一位欧洲受访者表示：“情况很复杂，但最大的紧张点在于许多国家优先考虑自身利益，而不是采取联合或协同行动的方式。”“这应该让我们比目前更加担忧。” 削减行动——始于美国联邦储备银行，随后为其他中央银行——可能比最初预测的要晚到年内。一个后果是，任何交易活动的回升在2025年可能比2024年更为显著。 投资者希望在他们认为安全或最安全的地方。这当然是一个因素。 “这不是一段快乐的日子再次来临的时期，”一位全球参与者表示。“但普遍认为，央行的举措已经成功地降低了发达国家的整体通胀水平，除了像日本这样的希望保持一定程度通胀的地方。随着这一变化，房地产价值已得到调整。我们差不多已经完成了调整，可能在底部附近下跌5%至10%左右。随着这一变化，我们预计2024年将出现流动性回升和交易量上升，而2025年将会迎来更大的一年。” 新加坡和韩国据MSCI数据显示，两国在2023年的投资方面表现相对较强。正如一位受访者所说：“投资者希望投资于他们认为最安全或更安全的地方。这一点无疑是一个重要因素。” 正如成交量下降一样令人担忧的是，MSCI表示，其全球季度房地产指数中的资产总回报率在2023年的前三个季度均为负值，同时指出大多数全球城市的房价继续下跌。 尽管一位欧洲受访者的观点认为关于利率的积极言论以及“一些估值稳定”是有积极意义的，但行业仍应保持谨慎。“我们仍然处于整合阶段，前方依然面临许多挑战。” 相比之下，摩根士坦利资本国际（MSCI）报告称，截至2023年底，美国和英国房地产投资信托（REIT）市场的总回报转为正值。一位欧洲受访者预计这一趋势将延续：“截至2024年初，公开市场投资者相当乐观，而私人市场投资者则仅表现出谨慎的乐观态度。这并不矛盾，因为公开市场的估值显著低于私人市场。” 然而，没有人对2024年的房地产投资过于乐观。原因之一是，在长期较高的利率环境下，债券对投资者更具吸引力，尤其是在房地产尚未完全反映当前价值的情况下。另一个原因是，许多机构投资者，尤其是欧洲的投资者，仍在应对“分母效应”，即资产和债券组合价值的下降限制了他们可用于私人房地产投资的资金量。 尽管如此，去年此时行业预计2023年活动将出现反弹——这最终被证明是一种误导性的希望。今年报告中行业领袖们所提出的意见表明，存在重新乐观的理由，尽管利率 当然不会。当然，在经历了18到24个月的不活动后，机构投资者自然会重新审视房地产市场。他们不会永远袖手旁观，“另一位欧洲受访者表示。然而，对于这类资本而言，预算通常会在年初制定，并且这笔资金尚未被指定使用，因此它不会在夏天过后突然出现。这是一个逐步的过程。” 在长达18至24个月的不活跃期后，当然，机构投资者会开始关注房地产市场。他们不会永远置身事外。 这位受访者补充道："真正有趣的部分不在于贷款与价值的比例，而在于债务服务覆盖测试。这是因为现在的贷款利率比当初发放时要高，所以债务服务覆盖度更低。如何让这一切都运作起来？这完全取决于资产本身。" 对于许多借款人而言，痛苦将成为这一过程的一部分。今年和明年将有一波“到期债务高峰”，标志着所谓的“假装和延期”时期的结束以及高融资成本新时代的开始。“这将会带来很大的痛苦，”这位欧洲受访者继续说道。“似乎大家普遍认为利率已经达到了峰值。但这是否意味着通胀也达到了峰值？我不确定。这也意味着这些高位利率可能会比预期的时间更长地持续下去。而这就开始影响到房地产市场，因为我们知道当重新融资到来时，这些高位利率将成为问题。” 根据一位基于亚太地区的行业领袖的观点，再融资问题将在资本堆栈的各个方面带来“机遇”，表明困境更多的是来自于发起方的资产负债表问题，而非资产表现不佳或供应过剩。“这次机遇的主要来源将是从发起方的资产负债表问题中产生的。与以往周期不同的是，由于利率相对于一年前仍然居高不下，等待的时间成本是存在的。继续抱有希望的成本是真实的，而这种希望可能不会拯救你。我的预期是，许多团体可能会决定退出市场，这将推动交易量。” 在美国 alone，根据 Mortgage Bankers Association 的数据，未来两年内将有高达 1.2 万亿美元的商业房地产债务到期。此外，就在二月，债务规模问题促使美国财政部长珍妮特·耶伦对不断下降的房产价值可能对银行业系统产生的影响表示担忧。 一位美国受访者表示：“我不担心系统中资金不足的问题，这是因为美国私人银行业得到了巨大的发展。私营信贷市场将在应对到期债务高峰方面发挥重要作用。” 作为一位美国业内人士所说：“如果你是卖家，希望并不是一种选择。”无论以何种方式，“救援资本”将在2024年的房地产故事中扮演重要角色。 伟大的重置 过去的失败之一是由于低利率 ， 实际上是廉价资金涌入市场。 在过去的两年里 ， 该行业的大部分人都处于观望模式 ， 但所有三个版本的新兴揭示了更多的趋势进步的参与者们利用这段时间挑战了市场动态、定价和风险等长期被接受的假设。 这是潜在的增长。因此 ， 人口统计学 ， 数字和脱碳的任何地方都会发挥作用。 ” 《重塑之路》，正如美国和加拿大版所描述的，远超行业适应更高且持续的利率新时代的范畴。这提供了重新思考房地产在未来长期中如何适应需求的机会，我们将在第二章详细探讨这一主题。 在许多方面，房地产领域周期性和结构性影响的不安定叠加一直是反复出现的主题。新兴趋