中泰国际研究部 2/F, 3/F and 5/F, No.33 Des Voeux Road Central, Central, Hong Kong 香港中环德辅道中33号2、3及5楼 Tel: (852) 2359-1800 Fax: (852) 2511-1799 页 1 更新報告 2016年8月31日 香港股市｜中国房地产 深圳控股 (604 HK) 业绩扎实显优势 股息分派见惊喜 2016年中期业绩概要： 深圳控股于8月29日公布中期业绩，上半年合同销售金额同比增长83.3%，至140.4亿人民币，完成全年185亿人民币合同销售目标的76.0%。股东应占纯利为16.55亿港元，同比上涨68.0%。若剔除集团所属投资物业的公允值变动，以及收购一家附属公司的一次性廉价购买利得的净影响，深圳控股的核心盈利按年升34.6%，至5.89亿元。集团整体毛利率为33.8%，按年相比基本持平。另外，集团中期分派股息为0.07港元，按年大增133%，优于市场预期。 中泰评论：  截至7月底，深圳控股的总合同销售额，约为145.71亿人民币，同比上升30.7%，已完成78.8%的全年合同销售目标，而平均售价约为23,091元人民币/平方米 。8月份起，深圳控股加推深业东岭项目住宅，70套基本售罄，均价约7万人民币。至9月份，塘朗城项目的公寓部分预计推出发售(约30,000平方米)，而深业上城写字楼目前亦继续与客户商谈。在充足可售货源(290亿人民币)支撑下，我们预期集团将稍为超额完成全年合同销售目标。  截至6月底，按容积率建筑面积计，集团的土地储备为694.8万平方米，其中深圳项目占比为33%。目前深圳地价及房价均处于历史高位，深圳控股将透过下列方式拓展当地项目资源，扩充土储，避免高价竞投地皮带来毛利率压力︰(1) 深化落实与深圳广电集团、深圳地铁和深圳国际(152 HK)等国企合作，增加新的城市更新项目资源，其中福田、南山、罗湖和龙华等地皮，正进行前期筹划工作。该等地皮的成本低廉且位置良好，未来发展潜力可观; (2) 拓展光明新区、坪山(两者均属深业集团项目)和前海(与深圳国际的合作项目)等重点地区项目; (3) 加强与母公司进一步合作，推进潜在资产或项目注入。管理层透露深圳沙河项目及南京项目为较成熟资产，具备注入条件，有望在半年内完成土地证手续。光明新区和坪山农用土地两个项目，亦是母公司可能注入的资源。上述项目的总建筑面积，预估介乎150至200万平方米。另外，深圳控股将持续退出三、四线非核心区域的城市业务，并积极推售剩余物业。  总括而言，深圳控股的中期业绩理想，股息按年大增亦超出市场预期，相信有助提振股价。我们维持16/17/18年的每股盈利预测0.44/0.51/0.60港元，目标价4.78港元和「买入」评级亦不变。以现价3.76港元计(截至8月30日)，深圳控股股价尚有27.1%的潜在升幅。 深圳控股(604 HK)主要财务数据 (百万港元) 2014 2015 预测2016 预测2017 预测2018 收入 13,827 18,428 21,268 25,672 31,027 增长率(%)： 41.4% 33.3% 15.4% 20.7% 20.9% 毛利 6,596 7,219 8,237 9,512 11,271 增长率(%)： 15.5% 9.5% 14.1% 15.5% 18.5% 股东净利润 3,506 3,087 3,518 4,043 4,779 增长率(%)： 12.7% -11.9% 14.0% 14.9% 18.2% 毛利率(%)： 29.5% 34.6% 34.6% 34.6% 34.6% 利润率(%)： 25.4% 16.8% 16.5% 15.7% 15.4% 每股盈利 (港元) 0.54 0.41 0.44 0.51 0.60 每股股息 (港元) 0.16 0.16 0.17 0.20 0.24 每股账面值 (港元) 5.61 5.03 5.46 5.78 6.05 来源：公司资料、中泰国际研究部 评级：买入；目标价：HK$4.78 公司基本资料 (更新至2016年8月30日) 最新价 3.76 (港元) 市值 287.0 (亿港元) 流通股比例（%） 38.7% 已发行总股本（百万） 7,634 (百万股) 52周价格区间 2.59-3.88 (港元) 3个月平均每日成交 36.42 (百万港元) 主要股东 深业集团 占61.2% 来源：彭博、中泰国际研究部 价格及成交量走势 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 《背靠母企深业 聚焦深圳成长》- 2016年8月12日 分析师 施嘉坤 (Kenny Sze) kenny.sze@ztsc.com.hk 020406001.02.03.04.05.031/8/1530/11/1529/2/1631/5/1631/8/16(百万股)(港元)成交量(右轴)股价恒生指数 深圳控股(604 HK)｜2016年8月31日 中泰国际研究部 2/F, 3/F and 5/F, No.33 Des Voeux Road Central, Central, Hong Kong 香港中环德辅道中33号2、3及5楼 Tel: (852) 2359-1800 Fax: (852) 2511-1799 页 2 图表1：深圳控股(604 HK)业绩及财务预测一览 利润表(百万人民币) 2014 2015 1H16 1H15 同比变动(%) 2016E 2017E 2018E 收益 13,827 18,428 6,383 6,279 1.6% 21,268 25,672 31,027 增长率% 41.40% 33.28% 15.41% 20.70% 20.86% 销售成本 (9,754) (12,054) (4,226) (4,147) 1.9% (13,911) (16,792) (20,294) %收益 70.54% 65.41% 66.2% 66.0% 65.41% 65.41% 65.41% 毛利 4,073 6,374 2,157 2,132 1.2% 7,357 8,880 10,733 %收益 29.46% 34.59% 33.8% 34.0% 34.59% 34.59% 34.59% 其他收入及利得 2,449 615 617 268 129.9% 615 615 615 %收益 17.71% 3.34% 9.7% 4.3% 2.89% 2.40% 1.98% 物业及股权投资公允值变动 1,609 1,515 742 756 -1.9% 1,796 1,935 2,277 %收益 11.64% 8.22% 11.6% 12.0% 8.45% 7.54% 7.34% 销售、行政及其他开支 (2,975) (2,602) (680) (655) 3.8% (2,982) (3,525) (4,173) %收益 21.52% 14.12% 10.7% 10.4% 14.02% 13.73% 13.45% 应占合营及联营公司溢利/(亏损) 697 608 292 133 119.2% 633 620 626 %收益 5.04% 3.30% 4.6% 2.1% 2.97% 2.42% 2.02% 息税前利润(EBIT) 6,596 7,219 3,127 2,634 18.7% 8,237 9,512 11,271 %收益 47.70% 39.17% 49.0% 42.0% 38.73% 37.05% 36.33% 融资成本 (743) (708) (314) (418) -25.0% (818) (987) (1,193) %收益 5.37% 3.84% 4.9% 6.7% 3.84% 3.84% 3.84% 除税前溢利(EBT) 5,853 6,511 2,813 2,216 26.9% 7,419 8,526 10,078 %收益 42.33% 35.33% 44.1% 35.3% 34.88% 33.21% 32.48% 所得税开支 (2,349) (3,423) (1,121) (1,184) -5.4% (3,901) (4,483) (5,299) 所得税率% 40.13% 52.58% 39.8% 53.4% 52.58% 52.58% 52.58% 净利润 3,506 3,087 1,693 1,032 64.0% 3,518 4,043 4,779 纯利率% 25.36% 16.75% 26.5% 16.4% 16.54% 15.75% 15.40% 母公司拥有人应占 3,131 2,869 1,655 985 68.0% 3,269 3,757 4,441 少数股东权益 375 218 37.811 47.09 -19.7% 249 286 338 每股盈利(基本) 0.54 0.41 0.2241 0.1460 53.5% 0.44 0.51 0.60 每股盈利(摊薄) 0.54 0.41 0.2240 0.1457 53.7% 0.44 0.51 0.60 来源：公司資料、中泰国际研究部 图表 2：深圳控股的合约销售额和销售面积变动 图表 3：深圳控股的合约销售均价变动 来源：Wind、公司资料、中泰国际研究部 来源：Wind、公司资料、中泰国际研究部 深圳控股(604 HK)｜2016年8月31日 中泰国际研究部 2/F, 3/F and 5/F, No.33 Des Voeux Road Central, Central, Hong Kong 香港中环德辅道中33号2、3及5楼 Tel: (852) 2359-1800 Fax: (852) 2511-1799 页 3 历史建议和目标价 深圳控股(604 HK)股价表现及评级时间表 来源：彭博，中泰国际研究部 日期 收市价 评级变动 目标价 1 2016/8/11 HK$3.54 「买入」 (首次评级) HK$4.78 2 2016/8/30 HK$3.76 「买入」 (无变动) HK$4.78 附注：股价已反映股息、股本合并及分拆等调整因素 00.501.001.502.002.503.003.504.004.502015/82015/102015/122016/22016/42016/62016/8(HK$) 深圳控股(604 HK)｜2016年8月31日 中泰国际研究部 2/F, 3/F and 5/F, No.33 Des Voeux Road Central, Central, Hong Kong 香港中环德辅道中33号2、3及5楼 Tel: (852) 2359-1800 Fax: (852) 2511-1799 页 4 公司及行业评级定义 公司评级定义： 以报告发布日后的6 个月内公司的投资收益率相对同期恒生指数的涨跌幅为基准； 买入： 投资收益率领先同期恒生指数20%以上 增持： 投资收益率领先同期恒生指数介于5%至20%之间 中性： 投资收益率与同期恒生指数的变动幅度相差介于-10%至5%之间 卖出： 投资收益率落后同期恒生指数10%以上 行业投资评级： 以报告发布日后的6 个月内的行业的涨跌幅相对同期的恒生指数的涨跌幅为基准。 推荐：行业基本面向好，行业指数将领先恒生指数 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随恒生指数 谨慎：行业基本面向淡，行业指数将落后恒生指数 深圳控股(604 HK)｜20