宏观研究：城镇化的空间，从人口到增长

2024年1月30日 城镇化的空间：从人口到增长 核心观点： 分析师 城 镇 化 率 的 国 际 比 较 ： 越 向 上 越 艰 难 国 际 经 验 看 城 镇 化 率从70%~80%用 时 更 长 。西 方 发 达 国 家 城 镇 化 进 程 普 遍 用 时 较长，城 镇 化 从70%~80%的 过 程，美 国 用 时46年，欧 洲 用 时28年，日 本 用 时35年。 许冬石：（8610）83574134：xudongshi@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130515030003 中 国 处 于 城 镇 化 率60%~70%的 过 程。美 国 用 时16年，欧 洲 用 时32年，日 本12年，韩 国7年 ， 中 国 已 经 用 时7年 。 韩 国 经 验：75%是 分 水 岭。1992年城 镇 化 率 突 破75%之 后，人 口 增 速 首 先 下 滑，人均GDP增 速 随 之 走 低 。1997年 之 后 城 镇 化 率 本 身 上 行 主 要 支 撑 动 力 在 于 经 济 的 增长。也 就 是 说，在 城 镇 化 率 达 到75%之 后，人 口 的 力 量 开 始 减 弱，经 济 支 持 的 力 度增 强 ， 城 镇 化 率 曲 线 接 近 扁 平 化 。 日 本90%的 经 验 ： 城 乡 一 体 化 的 结 合 。超 高 城 镇 化 率 是 行 政 区 域 的 调 整 ， 实 际在80%之 后 ， 日 本 城 镇 化 率 停 滞 。 风险提示 基 于 国 际 比 较 来 看 ： 我 国 城 镇 化 率68.3% 1.海外经济衰退的风险2.地缘政治的风险3.民调误差的风险 在 人 口 持 续 负 增 长，到2035年我 国预 计 人 均GDP达 到2万 美 元/人。我 国 城 镇 化 率增 速 可 能 在2023年 后 下 滑 ，城 镇 化 率 在 接 近68.3%左 右 时 增 速 减 缓。 基 于 农 村 人 口 转 移 ： 城 镇 化 率72.7% 乐 观 观 点 认 为 我 国 即 使 总 人 口 负 增 长，但 是 在 经 济 持 续 增 长 的 条 件 下，仍 然 有 庞 大的 农 村 人 口 可 以 转 移 到 城 镇 ， 这 是 我 国 有 别 于 其 他 国 家 的 特 殊 所 在 。 理 论 上 未 来5年 我 国 城 镇 人 口 仍 然 上 行，但 是 增 长 速 度 比2010-2020年 下 降 了50%以 上，城 镇 年 均 人 口 增 长 在944万 左 右。2030年 人 口 转 移 基 本 趋 于 结 束，城 镇 化 率达 到72.7%。2030年 之 后 城 镇 化 率 增 长 缓 慢 。 房 地 产 行 业 的 未 来 ： 区 域 化 、 精 细 化 、 个 性 化 无 论 是 基 于 国 际 经 验，还 是 基 于 人 口 转 移，2024年~2030年 我 国 城 镇 化 速 度 持 续 减缓，2030年 之 后 城 镇 化 进 程 速 度 减 缓，我 国 城 镇 化 率 高 速 发 展 时 期 可 能 在 城 镇 化 率达 到68%~73%之 后 结 束 。 以 往 的 房 地 产 占 经 济 主 要 地 位 的 发 展 模 式 已 经 不 适 用，而 在 现 有 条 件 下 我 国 积 极 发展 科 技 产 业，以 数 字 经 济 为 依 托，全 面 进 行 产 业 数 字 化 和 数 字 产 业 化，才 会 推 动 我国 经 济 持 续 上 行 。 更 现 实 的 意 义 在 于，房 地 产 行 业 依 托 城 镇 化 率 快 速 上 行 的 时 期 已 经 结 束。城 镇 房 地产 发 展 模 式 进 入 区 域 化 、 精 细 化 、 个 性 化 阶 段 。 目录 一、城镇化进程与总人口、房地产背离..........................................................................................................................................3二、城镇化率的国际比较：越向上越艰难......................................................................................................................................4三、基于国际比较来看：我国城镇化率68%..................................................................................................................................7四、基于农村人口转移：城镇化率73%..........................................................................................................................................9五、房地产行业的未来：区域化、精细化、个性化...................................................................................................................10 一、城镇化进程与总人口、房地产背离 2023年，我国总人口增长率和城镇化率的增长背离。2023年我国人口为14.097亿，同比增长-0.15%，同期城镇化率增速为0.94%。2023年全国总人口减少了208万人，但城镇人口增加了1196万人。在总人口减少的背景下，人口从乡村向城镇的流动并没有停止，乐观的观点认为，我国未来的城镇化率仍会不断上行，并且给与房地产行业坚实的支持。 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 城镇化率与人口和经济增长息息相关，可以说这两点决定了一个国家的城镇化率程度。我国城镇化率是伴随着人口和经济的同步增长而来，2000年后我国城镇化率突飞猛进。我国人均GDP自2000年开始快速上行，2000年-2020年间平均增速11.45%。同期我国城镇化率也跟随其快速上升，20年城镇化率平均每年上涨1.39%。 城镇化率的推进支撑着房地产行业的快速上行，但是这种情况在2022年出现停滞。2012年后，我国城镇化增速和商品房销售面积增速开始趋同，2022年商品房销售面积同比下滑27.68%，同年城镇化增速降至改革开放以来最低点，仅增长0.5%。2023年销售面积增速虽然仍然下探，全年录得-13.9%，但城镇化率增速上行了0.94%。 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 城镇化率是房地产行业增长的最重要的保障，城镇化率如果能持续上行，那么房地产现阶段面临的困难就是暂时的。而城镇化率的上行取决于城镇人口的持续流入和人均GDP的持续增长，我们会从这两点来判断城镇化率的进行。 二、城镇化率的国际比较：越向上越艰难 1、国际经验看从城镇化率70%~80%用时更长 随着全球经济增长，全球城镇化率持续上行，2000年到2022年间，全球城镇化率从46.65%上涨至56.90%。分国家来看情况有所不同。从城市化发展的历程来看，欧美国家和日本等高收入国家起步更早，并在二十世纪五六十年代就已先后达到了60%的城镇化率。 西方发达国家城镇化进程初期普遍用时较长，美国从30%-60%耗时60年，欧洲则用了83年。欧美的城镇化发展与工业革命息息相关，这一时期正直第一次工业革命，蒸汽机带来的变革还主要集中在纺织业和钢铁生产，对推动城市化的动力远小于后来的信息技术革命。而欧美在城镇化率60%~70%区间用时则明显下降，欧洲用时32年，美国仅用16年。 日韩等后发国家在30%~60%区间则发展迅速，平均用时仅20年左右。这两国虽然开始快速发展的时间不一（日本在1950年代开始，韩国在1980年代开始），但都是受益于信息技术完全发展成熟，并且承接来自西方的技术转移，因此城市化进程用时极短。在60%~70%这一区间则更加迅速，日本用时12年，韩国则达到了7年。后续在70%~80%的用时区间里，韩国用时更短。 中国的城镇化建设虽晚于韩国，但呈现出了较为类似的特点。二十世纪末我国城市化进程开始加速，经历了22年时间将城镇化率从30%提升到了60%；截至2022年，我国又用7年时间将城镇化率提高到了66.16%。我国与韩国城镇化用时较为接近。 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 2、韩国经验：75%的分水岭 从发展时间与发展特点来看，我国与韩国更为接近，我们重点来观察韩国的城镇化进程。 韩国由于自身产业属性，被人誉为“全球经济的金丝雀”，经济与全球经济紧密贴合，因此韩国人均GDP呈现出了周期性波动式上行的特征。从1966年至1996年间经历快速增长，年均增幅达到17.2%，从133美元上涨至13402.99美元。2000-2008年，韩国又迎来了一波繁荣，人均GDP上升速度在5%~10%之间。总体上来看，韩国的人均GDP和城镇率增长并不一致，城镇化率的发展领先于人均GDP的上涨。 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 人口方面，韩国人口在1950年代至1970年代间保持较快增长，年均增长率达到2%以上。1974年后至1990年降速至2%以下，1991年后跌破1%，2021和2022年为负增长。 韩国城镇化率在1992年开始减速，这种减速是伴随着人口和人均GDP的变化。1991年韩国人口增速下滑至0.8%，跌破1%的增速，韩国城镇化率达到74.97%。1992年韩国城镇化率增速跟随人口增速跌破1%。1992年至1996年韩国人口增速平稳在0.5%~0.6%，但是人均GDP增速从19%下滑至11.7%，韩国城镇化率年增速从0.84%下滑至0.24%。 从韩国的例子可以看到，在城镇化率突破75%之后，人口增速首先下滑，人均GDP增速随之走低，城镇化率增速回落。从1992年至1996年韩国人均GDP从8126美元/人增 长至1.34万美元/人。1996年之后韩国的人均GDP增速再未回到两位数的增速，城镇化率到达80%以后，上升速度更为缓慢，并且在2011年开始出现下行。 可以说1992年开始的城镇化率增速下滑是人口和经济的共同作用。1997年之后城镇化率本身上行主要支撑动力在于经济的增长。也就是说，在城镇化率达到75%之后，人口的力量开始减弱，经济支持的力度增强，城镇化率曲线接近扁平化。 资料来源：wind，中国银河证券研究院 3、日本城镇化90%的经验：城乡一体化 日本的城镇化率和人均GDP的增长总体保持一致，其经济在1950年后经历了高速增长，到1990年上涨30837.43美元/人。但城镇化率从1950年代的37%快速增长至1976年的76%后开始变慢。 日本城镇化率2000年后开始了一波快速增长，从78%上涨至90%以上。但这一阶段并不是由于经济发展促成的城镇化发展，而是通过“市町村大合并”，城市快速将农村地区划入行政区域，从而形成了数据上的城镇化增长。日本进行大合并的主要原因是进入老龄化后，农村地区税收无法满足有效市政服务，因此需要将更多的地区集中起来统一履行市政服务。这一时期日本市町村的数量从3,229降至1,727个，减并幅度将近五成。 人口方