上海限购降门槛，需求侧政策再放松

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 行业点评报告●房地产 2024年01月30日 [Table_Title] 上海限购降门槛，需求侧政策再放松 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。 ⚫ 限购门槛降低：2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自2014年1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。此次《通知》在如下方面优化购房限购政策：1）限购区域上，为全市外环以外（崇明区除外），此前1月13日上海青浦区、奉贤区等区域分别发布人才购房新政，降低部分区域限购门槛，此次政策影响的区域范围更广泛；2）限购对象上，购房对象为非本市户籍居民，解除已婚门槛。 ⚫ 外环外成交面积占比可观：2023年，上海全年共成交商品住宅1447.89万方，其中内环内、内外环间、外环外分别成交商品住宅70.38万方、247.33万方、1130.18万方，占比分别为4.86%、17.08%、78.06%。2012-2023年，上海外环外商品住宅成交面积占上海商品住宅成交面积比重持续维持在70%以上。此次针对外环外区域限购放松有望对上海楼市产生一定影响。 ⚫ 广沪限购陆续放松： 1月27日，广州市解除建筑面积120平米以上（不含120平米）住房的限购，并且在限购区域内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并备案登记的、或在存量房交易系统中取得房源信息编码并挂牌计划出售的，可在购房时相应核减家庭住房套数。2023年7月，中央政治局会议曾提到“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，实时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。2023年全年商品房销售面积11.17亿方，同比下降8.5%。广州、上海陆续降低限购门槛，我们认为楼市需求侧政策支持力度有望持续加大。 ⚫ 投资建议：上海优化住房限购政策，外地居民连续缴纳社保或个税已满5年以上可在外环外区域（崇明区除外）购买1套住房。上海外环外区域的商品住宅成交面积占全市的70%以上，此次降低限购门槛或对上海楼市整体起积极作用。考虑到春节将至，我们认为此次政策或有一定的时滞，持续深耕上海等一线城市的房企或将受益。需求侧政策或将持续放松，我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 ⚫ 风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 [Table_IndustryName] 房地产 [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】完善经营性物业贷政策，融资端支持力度加大_经营性物业贷政策点评 -40%-30%-20%-10%0%10%房地产沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 行业点评报告/房地产 目 录 一、限购门槛降低 ........................................................................................................................................................................ 3 二、外环外成交面积占比可观 .................................................................................................................................................... 3 三、广沪限购陆续放松 ................................................................................................................................................................ 4 四、投资建议 ................................................................................................................................................................................ 5 五、风险提示 ................................................................................................................................................................................ 5 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 [Table_ReportTypeIndex] 行业点评报告/房地产 一、限购门槛降低 2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自2014年1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。此次《通知》在如下方面优化购房限购政策：1）限购区域上，为全市外环以外（崇明区除外），此前1月13日上海青浦区、奉贤区等区域分别发布人才购房新政，降低部分区域限购门槛，此次政策影响的区域范围更广泛；2）限购对象上，购房对象为非本市户籍居民，解除已婚门槛。 二、外环外成交面积占比可观 2023年，上海全年共成交商品住宅1447.89万方，其中内环内、内外环间、外环外分别成交商品住宅70.38万方、247.33万方、1130.18万方，占比分别为4.86%、17.08%、78.06%。2012-2023年，上海外环外商品住宅成交面积占上海商品住宅成交面积比重持续维持在70%以上。此次针对外环外区域限购放松有望对上海楼市产生一定影响。 图1：2012-2023年上海外环外成交面积及同比增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,00016,000,00018,000,00020,000,0002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年(增速)(平方米)外环外成交面积同比增速 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 4 [Table_ReportTypeIndex] 行业点评报告/房地产 图2：2012-2023年上海外环外商品住宅成交面积占上海成交面积占比 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、广沪限购陆续放松 1月27日，广州市解除建筑面积120平米以上（不含120平米）住房的限购，并且在限购区域内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并备案登记的、或在存量房交易系统中取得房源信息编码并挂牌计划出售的，可在购房时相应核减家庭住房套数。2023年7月，中央政治局会议曾提到“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，实时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。2023年全年商品房销售面积11.17亿方，同比下降8.5%。广州、上海陆续降低限购门槛，我们认为楼市需求侧政策支持力度有望持续加大。 图3：2022-2023年商品房销售面积及同比增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 70%72%74%76%78%80%82%84%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年(比例)外环外占比-32-28-24-20-16-12-8-40020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000(%)(万方)商品房销售面积累计值同比增速 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 5 [Table_ReportTypeIndex] 行业点评报告/房地产 四、投资建议 上海优化住房限购政策，外地居民连续缴纳社保或个税已满5年以上可在外环外区域（崇明区除外）购买1套住房。上海外环外区域的商品住宅成交面积占全市的70%以上，此次降低限购门槛或对上海楼市整体起积极作用。考虑到春节将至，我们认为此次政策或有一定的时滞，持续深耕上海等一线城市的房企或将受益。 需求侧政策或将持续放松，我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 五、风险提示 政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 6 [Table_ReportTypeIndex] 行业点评报告/房地产 图表目录 图1： 2012-2023年上海外环外成交面积及同比增速 ........................................................................................................ 3 图2： 2012-2023年上海外环外商品住宅成交面积占上海成交面积占比 ...................................................................... 4 图3： 2022-2023年商品房销售面积及同比增速 ................................................................................................................ 4