上海限购降门槛，需求侧政策再放松

2024年01月30日 房地产 上海限购降门槛，需求侧政策再放松 核心观点： 分析师 ⚫限 购 门 槛 降 低：2024年1月30日 ， 上 海 市 住 建 委 、 上 海 市 房 管 局 联 合 印 发《 关 于 优 化 本 市 住 房 限 购 政 策 的 通 知 》， 规 定 自2014年1月31日 起 ，在 本 市连 续 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 已 满5年 及 以 上 的 非 本 市 户 籍 居 民 ， 可 在 外环 以 外 区 域（ 崇 明 区 除 外 ）限 购1套 住 房 。此 次《 通 知 》在 如 下 方 面 优 化 购 房限 购 政 策 ：1） 限 购 区 域 上，为 全 市 外 环 以 外（ 崇 明 区 除 外 ），此 前1月13日上 海 青 浦 区 、奉 贤区 等 区 域 分 别 发 布 人 才 购 房 新 政 ，降 低 部 分 区 域 限 购 门 槛 ，此 次 政 策影 响 的 区 域范 围更广 泛 ；2）限 购 对 象 上，购 房 对 象 为 非 本 市 户 籍 居民 ， 解 除 已 婚 门 槛。 ⚫外 环 外成 交 面 积 占 比可 观：2023年 ，上 海 全 年 共 成 交 商 品 住 宅1447.89万 方 ，其 中 内 环 内 、 内 外 环 间 、 外 环 外 分 别 成 交 商 品 住 宅70.38万 方 、247.33万 方 、1130.18万 方 ，占 比 分 别 为4.86%、17.08%、78.06%。2012-2023年 ，上 海 外 环外 商 品 住 宅 成 交 面 积 占 上 海 商 品 住 宅 成 交 面 积 比 重 持 续 维 持 在70%以 上 。 此次 针 对 外 环 外 区 域 限 购 放 松 有 望 对 上 海 楼 市产 生一 定影 响。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫广 沪 限 购陆 续 放 松：1月27日 ， 广 州 市 解 除 建 筑 面 积120平 米 以 上 （ 不 含120平 米 ）住 房 的 限 购 ，并 且 在 限 购 区 域 内 ，居 民 家 庭 将 自 有 住 房 用 作 租 赁 住房 并 备 案 登 记 的 、 或 在 存量 房 交 易 系 统 中 取 得 房 源 信 息 编 码 并 挂 牌 计 划 出 售的 ， 可 在 购 房 时 相 应 核 减 家 庭 住 房 套 数 。2023年7月 ， 中 央 政 治 局 会 议 曾 提到“ 适 应 我 国 房 地 产 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 新 形 势 ，实 时 调 整 优 化 房 地产 政 策 ， 因 城 施 策 用 好 政 策 工 具 箱 ， 更 好 满 足 居 民 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ”。2023年 全 年 商 品 房 销 售 面 积11.17亿 方 ， 同 比 下 降8.5%。 广 州 、 上 海 陆 续 降低 限 购 门 槛 ， 我 们 认 为 楼 市 需 求 侧 政 策 支 持 力 度 有 望 持 续 加 大。 相关研究 ⚫投 资 建 议：上 海优 化住 房限 购政 策， 外 地 居 民 连 续 缴 纳 社 保 或 个 税 已 满5年以 上 可 在 外 环 外 区 域（ 崇 明 区 除 外 ）购 买1套 住 房 。上 海 外 环 外 区 域的 商 品 住宅 成 交 面 积 占 全 市 的70%以 上 ， 此 次 降 低 限 购 门 槛 或 对 上 海 楼 市 整 体 起 积 极作 用 。考 虑 到 春 节将至 ，我 们 认 为 此 次 政 策 或 有 一 定 的 时 滞 ，持 续 深 耕 上 海 等一 线 城 市 的 房 企 或 将 受 益 。需 求 侧 政 策 或 将 持 续 放 松 ，我 们 认 为 头 部 房 企 展 现优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 ，供 给 端 政 策 持 续放 松 或 对 部 分 房 企 产 生 较 大 边 际 影 响 。我 们 看 好 ：万 科A、招 商 蛇 口 、保 利 发展 、 滨 江 集 团 、 龙 湖 集 团 、 金 地 集 团 、 新 城 控 股 ； 建 议 关 注 ：1） 优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：华 润 万 象 生 活 、中 海 物业 ；3） 优 质 商 业 ： 大 悦 城 、 恒隆 地 产 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中介 龙 头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 目录 一、限购门槛降低........................................................................................................................................................................3二、外环外成交面积占比可观....................................................................................................................................................3三、广沪限购陆续放松................................................................................................................................................................4四、投资建议................................................................................................................................................................................5五、风险提示................................................................................................................................................................................5 一、限购门槛降低 2024年1月30日 ，上 海 市 住 建 委 、上 海 市 房 管 局 联 合 印 发《 关 于 优 化 本 市 住 房 限 购 政 策 的 通 知 》，规 定 自2014年1月31日 起 ， 在 本 市 连 续 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 已 满5年 及 以 上 的 非 本 市 户 籍 居民 ， 可 在 外 环 以 外 区 域 （ 崇 明 区 除 外 ） 限 购1套 住 房 。此 次 《 通 知 》 在 如 下 方 面 优 化 购 房 限 购 政 策 ：1）限 购 区 域 上 ，为 全 市 外 环 以 外（ 崇 明 区 除 外 ），此 前1月13日 上 海 青 浦 区 、奉 贤 区 等 区 域 分 别 发 布人 才 购 房 新 政 ，降 低 部 分 区 域 限 购 门 槛 ，此 次 政 策 影 响 的 区 域 范 围 更 广 泛 ；2）限 购 对 象 上 ，购 房 对 象为 非 本 市 户 籍 居 民 ， 解 除 已 婚 门 槛。 二、外环外成交面积占比可观 2023年 ， 上 海 全 年 共 成 交 商 品 住 宅1447.89万 方 ， 其 中 内 环 内 、 内 外 环 间 、 外 环 外 分 别 成 交 商 品住 宅70.38万 方 、247.33万 方 、1130.18万 方 ，占 比 分 别 为4.86%、17.08%、78.06%。2012-2023年 ，上海 外 环 外 商 品 住 宅 成 交 面 积 占 上 海 商 品 住 宅 成 交 面 积 比 重 持 续 维 持 在70%以 上 。此 次 针 对 外 环 外 区 域限 购 放 松 有 望 对 上 海 楼 市 产 生 一 定 影 响 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、广沪限购陆续放松 1月27日 ，广 州 市 解 除 建 筑 面 积120平 米 以 上（ 不 含120平 米 ）住 房 的 限 购 ，并 且 在 限 购 区 域 内 ，居 民 家 庭 将 自 有 住 房 用 作 租 赁 住 房 并 备 案 登 记 的 、 或 在 存 量 房 交 易 系 统 中 取 得 房 源 信 息 编 码 并 挂 牌 计划 出 售 的 ，可 在 购 房 时 相 应 核 减 家 庭 住 房 套 数 。2023年7月 ，中 央 政 治 局 会 议 曾 提 到 “ 适 应 我 国 房 地产 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 新 形 势 ， 实 时 调 整 优 化 房 地 产 政 策 ， 因 城 施 策 用 好 政 策 工 具 箱 ， 更 好满 足 居 民 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ”。2023年 全 年 商 品 房 销 售 面 积11.17亿 方 ，同 比 下 降8.5%。广 州 、上海 陆 续 降 低 限 购 门 槛 ， 我 们 认 为 楼 市 需 求 侧 政 策 支 持 力 度有 望 持 续 加 大 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 四、投资建议 上 海 优 化 住 房 限 购 政 策， 外 地 居 民 连 续 缴 纳 社 保 或 个 税 已 满5年 以 上 可 在 外 环 外 区 域 （ 崇 明 区 除外 ） 购 买1套 住 房 。 上 海 外 环 外 区 域 的 商 品 住 宅 成 交 面 积 占 全 市 的70%以 上 ， 此 次 降 低 限 购 门 槛 或 对上 海 楼 市 整 体 起 积 极 作 用 。 考 虑 到 春 节将至 ， 我 们 认 为 此 次 政 策 或 有 一 定 的 时 滞 ， 持 续 深 耕 上 海 等 一线 城 市 的 房 企 或 将 受 益 。 需 求 侧 政 策 或 将 持 续 放 松 ， 我 们 认 为 头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ， 市 占 率 有望 进 一 步 抬 升 ，供 给 端 政 策 持 续 放 松 或 对 部 分 房 企 产 生 较 大 边 际 影 响 。我 们 看 好 ：万 科A、招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、滨 江 集 团 、龙 湖 集 团 、金 地 集 团 、新 城 控 股 ；建议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置地 、 中 国 海 外 发 展 ；2） 优 质 物 管 ： 华 润 万 象 生 活 、 中 海 物 业 ；3） 优 质 商 业 ： 大 悦 城 、 恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 五、风险提示 政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 。 图表目录 图1：20