土地剩余使用年限对于房地产价格的影响

joneslanglasalle.com.cn 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 目录 01中国土地使用权的政策梳理····································04 02 土地年期对于价值的影响········································08 03 不同投资人对于“短年期”的看法··························10 04 土地续期案例实证分析············································12 补缴地价款对于IRR的影响分析·······························14 06 土地年期问题的深远影响········································16 随着人口增长、社会经济发展和城市化进程的加快，建设用地作为稀缺资源为投资者带来巨大的经济利益。同时，城市更新成为提升城市形象和品质、满足城市发展需求的重要手段之一，在城市更新过程中，土地使用权和土地剩余使用年限成为关键因素。所以，因土地剩余使用年限短而引发的土地年期如何续期的问题引发了广泛的关注和讨论，成为热点话题。这一话题对城市形象提升、可持续发展等方面也产生影响。 提及土地续期问题，就必须从土地使用权出让年限这个概念谈起。中国的土地所有权分为国有土地和集体土地。新中国成立后的很长一段时期内，中国没有建立国有土地使用权出让、转让制度。在这种制度下，土地使用者不必承担土地使用成本，导致土地使用粗放、低效，国家作为土地所有者的权益无法体现，这种情况很可能导致短期投资行为，不利于社会资源的最大化。随之而来，诞生了中国的国有土地使用权出让以及有偿使用的相关制度。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 中国土地使用权的政策梳理01 目前，中国国有土地使用权主要采用有偿出让的制度，国有土地使 用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 国有土地使用权出让从根本上解决了制约中国城市基础建设和市政发展的资金匮乏问题，更从体制层面解决了行政划拨土地的低效、土地资源浪费及其与市场经济不匹配的问题，对于整个经济社会发展、民生改善起到至关重要的促进作用。 中国国有土地使用权相关政策分为三个阶段： 第一阶段是1981年至2004年，标志性事件是1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及1994年颁布了《城市房地产管理法》，正式确立了国有土地使用权有偿有限使用的原则。土地流转制度应运而生，国有土地使用权按照用途设定不同的最高年限，使用期限也有了法律规定。 第二阶段是2004年至2007年，此时国有土地使用权续签政策还处于起 步 阶 段 。2004年 以 后，随 着 深 圳 第 一 批 出 让 土 地 到 期，相 关 土 地 续期 规 定 开 始 出 现 。当 然，这 个 阶 段 的 续 期 都 是 因 为 当 时 的 特 区 政 策，使 得 第 一 次 出 让 时 候 的 年 期 都 相 对 较 短，到 期 后，需 要 延 期，最 多 延期使用到该用途的法定最高年限。 第三阶段是2007年至今，《物权法》以及《民法典》等法律的出台，法定最高年限到期后的土地续期问题已经开始被纳入法律条文，但对零售、办公等非住宅用地的续期问题尚未有十分明确的细则，特别是对于突破法定最高使用年限的相关法律规定尚有待完善。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 在这一阶段，我们发现有些地方政府陆续出台了一些试点政策，规定了续期用地条件与方式、土地续期的期限、缴费标准以及土地更新的流程等。通过试点政策，我们也观察到，特别是非住宅用途建设用地的续期需要补缴一定的土地价款，而且多数情况下，需要提前一年左右的时间申请土地续期，当然具体的土地价款的金额、年期等都需要按照一定的规程进行计算，同时通过规划和自然资源局等相关部门的审定和审批，这些试点也标志着国有土地使用权续期等问题逐渐法治化。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 02 土地年期对于价值的影响 从房地产评估的角度说，我们评估的房地产 价 值的基 础 是 房地产权 益，这个权益包括房地产实物、区位和权益 ，土 地 使 用 权年 限 是 房地 产权 益的一部分，既是一种权利也是一种限制。从评估方法角度分析，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法，在三种方法计算的过程中，年期都是重要的参数和影响因素，当然在收益法中年期对于价值的影响是最显现的表达。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 年期的修正系数的计算方法为： r-n-N-土地还原利率剩余土地使用年限相应用途法定最高土地使用年限或基准地价规定的相应用途的使用年限 年期对于价值的影响 土地最高使用年限越长，早期年份对于整个使用期限的权重就越低，每年的贬值速度也随之减慢。 从理论公式的模型看，年限越短对于价值的影响越大。同时，我们还做了不同用途（最高年期不同）的对比发现，价值影响在接近最高年限的时候影响差异不显著，随着剩余土地年期的减少，这种差异开始扩大，当然最高年限越长相应的价值衰减越缓慢。换句话说，随着最高使用年限 的增加，相同剩余使用期限的土地使用权的年贬损速度是逐渐减少的。这是因为最高使用年限的增加，使得早期年份相对于整个使用期限的权重降低，因此每年的贬值速度也随之减慢。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 03 不同投资人对于“短年期”的看法 如上文提及，在实践中，还是有许多成功续期的案例，而且试点地区的政策逐渐清晰化，对于剩余年期短的项目，特别是位于核心城市核心区位的物业，是不是剩余年限很短就真的没有投资价值了？投资人是如何考虑这个问题呢？ 我们就此类问题进行了调研和访谈。从大宗交易的投资者特征看，我们对国内投资者的分为3类：房地产开发商、机构投资人（以险资为代表）、房地产投资基金。总结来看，这些投资人对于“短年期“的看法总结如下： 12未来价值的判断 补缴地价的影响 经过上述调研发现，许多投资人对于“短年期”的看法并不是简单的按照理论公示计算。在土地剩余使用年限超过25-30年时，年期问题的关注度较小，对于资产价格的影响也相对较小；而土地剩余使用年限短于25年时，投资人的核心关注点主要体现在以下两个方面： 土地剩余使用年限短于25年，特别是短于20年时，投资人对年期相对较短的项目仍然保持相对积极的关注，通过“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”等不同的模型进行测算分析，综合判断续期可能性以及未来的投资价值； 土 地 剩 余 使 用 年 限 小 于2 5年时，其交易价格中所隐含的补缴地价的因素影响相对越大。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 04 土地续期案例实证分析 经过我们的调研发现，目前市场上陆续出现土地续期的案例，其中包括深圳市罗湖区的国际商业大厦、浙江省海宁市龙祥大厦 、深圳市福田区长城大厦、深圳市罗湖区寰宇大酒店、萧山城市酒店等。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 结合各个典型试点城市的政策分析，对于续期以及补缴地价的总结如下： 目前，多数地区会采用评估的方式作为确定土地续期费用的参考依据，一般情况下，基数的选取通常有两种方式： 一是续期时的市场价格，二是续期时的基准地价。当然在评估续期时，也会综合考虑规划、区位、用途、土地市场、补偿费用对应的续期时间以及成交情况、地价水平以及变化等综合因素计算得出。 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 05 补缴地价款对于IRR的影响分析 经过上述的政策法规分析、投资人访谈以及实证分析，我们发现可以将续期所需的补缴地价折算成剩余年期内的年金，假设作为每年的现金流支出，从而判断IRR（内部收益率）或者资本化率的变化，并作为投资的参考依据。 综上所述，在考虑剩余年限较短的投资时，不仅仅可以使用土地年期修正公式，也可以使用“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”、“续期费用年金化”等不同的模型进行测算分析，综合判断项目的投资价值，作为是否投资的研判参考。 补缴地价款对于IRR的影响分析 土地剩余使用年限对于房地产价格的影响 主要作者 付冠玮评估咨询服务部经理daniel.fu@jll.com 韩晶评估咨询服务部资深董事kathryn.han@jll.com 业务联系人 中国区熊建平评估咨询服务部总监jianping.xiong@jll.com 大中华区刘嘉敏评估咨询服务部董事总经理sylvia.lau@jll.com 华西区梁纲james.liang@jll.com 华北区李萍萍echo.li@jll.com 港澳地区陈曼艺wendy.chan@jll.com 华东区高景棠arnold.gao@jll.com 华南区宋丽敏tracy.song@jll.com 喻伟michael.yu@jll.com 何展伟hunter.he@jll.com