2023年广州房地产市场总结暨2024年展望

广 州 房 地 产 市 场2 0 2 3年 总 结暨2 0 24年 展 望 修 复 之 年 ，先 稳 后 立 对 宏 观 环 境 的理 解: 近年宏观环境发生显性变化，房地产市场有3方面急需修复 经济运行遭遇双期叠加，中美竞争加剧，中国“减速换档”，这导致市场增长预期下降。因而要修复预期。 行业经营负债前行，债务风险持续波动，房产信用下降，这导致投资信心消退。因而要修复信用。 市场供需关系逆变，新房交易收缩，这导致房地产短期仍需积累内生动力。因而要修复动力。 而在预期、信用、动力仍处修复过程的2023年，市场仍处在供求走低的过程当中。 注：双期叠加，指经济高速发展过后的困顿期，以及经济调整转型期。 如 何 稳 ？ 如 何 立 ？( 1) 2024年属于“修复之年” 要知道房地产供求关系已经发生根本改变。 政策不会仅仅刺激需求，供给方式变革才是稳定市场发展的关键步骤。 只有通过供给侧变革把“地价”稳定好，那么与之相关的地方债务问题、房地产信用问题也会迎刃而解。 政策正通过调整土地供应指标，强调“三大工程、住房保障体系”，推动供应多元。随着住房供应体系调整，房地产发展方能顺利接入新模式。 如 何 稳 ？ 如 何 立 ？( 2 ) 无论是政策引导，或是市场自身行为，分化仍是主要特征。 市场的多维分化，会筛选出更好的种子。 地区发展持续分化，动力先行修复的城市获得更好的发展机会。 房地产市场也是同理，发展稳定的地区、能够有效吸纳购买力的产品获得更多领先机会。 如 何 稳 ？ 如 何 立 ？( 3 ) 广州的政策创新，历来领先其它城市，并且在供给侧改革上已先行一步。 城市是否能通过相应变革，顺利获得发展先机，还有待观察。 但可以判断的是，2024年广州土地价格先行企稳，可能性很大。 地价稳定、政策给力、开发商仍将着力营销，那么交给市场更多的问题是：“去库存”。 目前广州整体可售库存消化周期超20个月。当库存积压地区的库存水平降到合理水平，地方楼市将达到真正稳定。 当然，在一些区域仍在为去库存努力的同时，另一些区域已经先行起立。 广州住宅市场总结 广州楼市近五年经历了三级下行，2023年成交803万㎡，跌至十五年最低，市场已处“后稳状态”。 “后稳状态”的市场，政策积极救市、房企努力促销、买家择时择优入市。择时，全年共产生3次脉冲小周期，每隔3至5个月积压的购买力通过“政策信号、房企优惠”引导入市；择优，资金持续选择中心区物业，尤其具备景观+地段+产品的复合型优势高总价物业更受追捧。与此相对地，项目供应量大的城区边缘、外围郊区在市场成交的占比中持续下降。2023年尤其对经济环境更敏感的东部市场（黄埔、增城）受到的冲击更大。 住宅市场主要数据 ｜楼市成交：803万㎡｜同比下跌1%，近十五年最低 ｜新增供应：758万㎡｜同比下跌19%，房企推货信心受制，拿证放缓｜供求比（供应/成交）: 0.9｜供需差距对比2022年的1.2有所改善｜中心/近郊/远郊成交占比：25% / 30% /45%｜中心区成交占比上升｜不同区域走货动能排序：第1档天河/荔湾/海珠｜黄埔跌至第2档｜价格变化：全年先稳后降｜天河/海珠总体稳定，其它区域跌幅加深 更多市场数据，请翻阅本报告 2023年楼市成交规模十五年最低 年度总结年度总结 2023年广州商品住宅成交803万㎡，为近15年来低位。成交规模较2022年还低1%。 低迷的市场环境下，房企推货热情欠奉，新增预售758万㎡，同比下降19%。 供、求“一降一平”，供求比（供应/成交）相较2022年改善，由“1.2”转变为“0.9”。 广州市场发展趋势：经历了三级下行 年度总结 2021年前【月均100万㎡以上】：政策/信贷双宽松，成交规模处于高位。 2021-2022年【月均85万㎡】：楼市政策迅速收紧，经济减速及“三条红线”的深度影响，压迫成交量显著走低。 2023年【月均65万㎡】：宏观环境趋冷，购买力中继不力，政策积极救市，房企努力促销，市场抵住下行压力构筑“底支撑”。 【前高】->【中低】->市场已处【后稳状态】以“底支撑+脉冲型走势”为主要特征 年度总结 全年3波脉冲：1波由市场预期改善带动；2波由房企加大促销推货带动。 •第1波脉冲（2月中旬—3月中旬）：疫情管控放开及经济复苏预期带动需求释放，后续经济环境转冷，市场回落。 •第2波脉冲（五一假期）+第3波脉冲（十一假期）：房企在传统强销旺季加大促销推货，五一推新量3400余套、促销项目降5%；十一推新量达2500套、促销项目降3%-8%。两次均拉升市场成交规模环比倍升。 加速分化【中心区】与【非中心区】的市场热度（动力）差距再拉开 年度总结 中心区市场承接力较充足，除长期缺货的越秀外，天河、海珠、荔湾、白云四区的成交量仍不同幅度上升。 非中心区的市场承接力明显减弱，除南沙/花都因为低价盘增多，成交规模上升外，黄埔/番禺/增城/从化的成交量均不同幅度下降。 【中心区】成交比重“三年升”【近郊】持稳，【远郊】“三年降” 年度总结 近3年看，中心区成交份额连续3年上升，目前已上升至25%。 （2023年天河、海珠、荔湾、白云成交上升，带动市场份额持续走高） 近郊成交占比走稳。主要依靠番禺个别改善优质大盘成交走好支撑市场。 远郊成交占比连续3年下跌。增城从化成交持续下滑；南沙花都成交则维持低位。 天河对资金的吸引力“维持高位”11个区域中，仅天河、荔湾新增供应同比增加天河是因为出货有保障，荔湾是因为开发力度加大后的供货惯性上升 年度总结 天河区地缘购买力充足。各项目周均成交基本维持5-10套之间，总体量升价稳。由于出货有保障，房企的推货积极性较高，拉升区域的新增供应。 荔湾城市发展提速，今年以来，包括荔湾保利和颂、中海浣花里、保利花语和岸等全新盘入市速度加快，新增供应持续上升。 其余区域的新增供应均有不同程度减少。郊区除番禺外，其余区域减幅集中1-3成不等，黄埔减5成。海珠缺货加剧；白云新货持稳。 新货去化率在40%以上有4个区：天河、海珠、荔湾、番禺 年度总结 天河、海珠市场承接力充足。天河项目推新去化率普遍在4成以上（50套以上）。海珠项目推新去化大多4成以上（30套以上），优质豪宅琶洲南TOD主力总价2000万以上，年内多次加推，去化均在5成以上。 荔湾下半年市场竞争加剧，至3季度的成交去化率下降；四季度部分全新盘低开，拉升区域新货去化率。 番禺新货去化率前低后高，主要是因为下半年改善板块的优质红盘入市，拉升去化率。 不同区域的走货动能排序：天河、荔湾、海珠处在第1档黄埔去化动能减弱，由去年的第1档降至第2档 东部（黄埔+增城）市场承接力有明显下降 年度总结 在宏观环境趋冷、过往连片开发形成二手货量压制的情况下，东部市场（黄埔+增城）在2023年受到更大考验。 从全市范围看，下半年后部分板块在售货量减少，致成交规模回落，包括：天河中心、海珠的新港东-海珠湖、广州大道南、荔湾广钢新城、番禺万博汉溪长隆、白云刚改集中的板块等。 全年价格“前稳、后降”黄埔、增城降价幅度逐季加大；4季度“非核心区位”项目普降 48个代表板块的全年价格变化：1升、15平、32降 年度总结 价格降幅较大（10%以上）的板块集中黄埔、增城；此外荔湾白云也有个别板块价格降幅较大。 营销策略：中心区项目更倾向：引人气郊区项目更注重：降门槛（降低入市门槛） 年度总结 营销策略：头部房企下半年带头加大让利，加速回款 年度总结 中心区2023年楼市（天河/海珠/荔湾/越秀/白云）：需求总体稳健，成交上升约2成 市场格局 年度总结 市场需求保持稳定，近三年月均成交均在15万㎡/月左右。 刚需/刚改产品持续供应，以及高端货量陆续入市，是2023年成交规模上升的主要原因。 降价促销主要由局部片区驱动，且更多集中在市场特定月份（春节月、7月淡季、年底冲业绩）。 市场格局 中心区2023年楼市（天河/海珠/荔湾/越秀/白云）：“改善”有需求，“刚需”有供货 年度总结 天河/海珠产品逐渐向高端/改善演变。天河“后天河/员村金融城/天河中心”高素质楼盘陆续入市，主力户型基本在110㎡以上，拉升主力总价段向千万级别上移。海珠800万以下的供应则持续减少。 荔湾市场主要以吸纳“刚需+刚改”买家为主。四季度后，由于竞争加剧，多个全新项目低开，100㎡以下、总价控制300-500万的供应增加。 天河：需求稳定，供应点式增加带动成交上升 年度总结 2023年成交35万㎡，同比上升59%；新增供应67万㎡，同比升35%。除奥体广氮供货持续外，金融城、天河中心、后天河板块也有全新盘陆续入市（保利天瑞、天河源筑、联投文津府、珠江天郦等），推动供求上升。 全年走势看：一季度市场阶段性缺货。二季度【天河壹品、珠江花城】加推90㎡以下小户型，供求走高。三季度阶段性缺货，月均成交回落。四季度利好政策加持，9月/10月成交回升至4万㎡；年底加大促销下，12月成交维持3万㎡以上。 天河：持续吸纳改善型需求1000万以上成交占比突破6成 年度总结 上半年由【天河壹品、珠江花城】主力满足“上车客”需求，两盘均有90㎡以下小户型加推，成交总价集中800万以下。 下半年【世纪金源天河源筑、保利天瑞、联投文津府】等多个总价800万以上全新盘入市，叠加持销盘【越秀天河和樾府、珠江天郦】等高总价项目加推，成交总价段逐步走高，千万以上的成交占比上升至6成以上。 海珠：需求平稳，供货有限 年度总结 2023年成交39万㎡，同比升21%，新增供应36㎡，降34%。年内虽有【琶洲樾、保利四季和颂、江湾和樾、西派粤府】等新盘入市，但多为小体量项目，供货有限。市场需求持续稳健，上半年月均成交在3万㎡左右；四季度后，区域在售货源减少，月均成交下降至2.6万㎡左右。 海珠：豪宅表现亮眼，琶洲南TOD等优质豪宅带动2000万以上的成交占比走高 年度总结 区域豪宅化趋势进一步加剧，上半年1000万总价段以上成交面积占比已超75%。下半年1000-2000万的成交占比则随着【保利湖光悦色、越秀天悦江湾】等前期热盘步入尾货而下滑。而【琶洲南TOD】等优质盘全年表现亮眼，多次推新去化率均超5成，是2023年广州为数不多【量价齐升】的项目，且下半年随着项目货量补充，带动2000万以上占比逐渐走高。 500-1000万总价段则由【江湾和樾、中旅天宸府、中海江泰里】等项目带动，下半年该类项目让利3%左右出货，拉升500-1000万的成交量。 荔湾：竞争加剧，考验市场承接 年度总结 2023年供应72万㎡维持充裕，同比升5%；网签52万㎡，同比升16%，多个全新盘入市带动成交。 上半年【白鹅潭悦府】首开热销，带动【广州滨江上都、广州幸福湾】等望江豪宅成交向好，由于区域认可度提升，【保利和悦滨江、万汇天地曦府】等刚需改善项目成交同样走好；上半年月均成交5万㎡。 下半年，受大环境转冷影响，叠加【保利和颂、中海浣花里、保利花语和岸】等多个全新盘低开入市，供应激增，价格竞争加剧，致买家观望心态加重，成交有所回落，下半年月均成交3.8万㎡，较上半年下降25%。 荔湾：豪宅盘供应下降刚需盘价格让步、撬动需求 年度总结 区域成交热点集中在具景观资源的高端项目（如，白鹅潭悦府）以及总价300-800万的刚需+刚改项目。下半年以来，望江豪宅供货减少，叠加市场观望加重，千万以上成交显著减弱。四季度后，【保利和颂、万汇天地朗庭、保利花语和岸】等新盘低开入市，带动300-500万的成交上升。由于供货激增，市场竞争激烈，【力诚榕城湾、万汇天地曦府】等部分项目加大促销维稳成交。200-300万项目大多地段偏远，需求减弱。 白云：市场较平稳，高性价比项目吸聚需求 年度总结 2023年