联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？

研究报告 | 2016年10月联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？ 2015年 共享经济时代的开启科技的进步政府的支持“千禧一代”就业力的崛起2006年 具有代表性的最早期的联合办公空间之一Citizen Space在美国旧金山设立SOHO中国推出自己的联合办公品牌3Q联合办公在中国的发展历程2016年联合办公行业在中国迅猛发展联合办公将继续蓬勃发展摘要12推动联合办公现象的四大趋势3企业从联合办公获益匪浅4企业租户引入联合办公的多种模式1995年 2017年及未来展望 让部分团队在专业联合办公空间办公在办公室内建立可供外部人员使用的空间对内对内与对外相结合对外在办公室内改造联合办公区域将整个办公室打造成联合办公空间完全替代传统办公模式联合办公会员制 联合办公空间的前身C-base,在德国柏林设立互动氛围在线社群人才灵活性 联合办公更注重的是创造一种鼓励合作、分享，增强开放性、创造性，并提升整体客户体验的办公空间环境。所以，这类空间的设计理念会更多地来源于创意类的空间，而不是传统的办公室。我们认为，在联合空间的概念已植入WeWork等专业联合办公空间的同时，联合办公的潜力也来自于越来越多的企业考虑借助这个模式，增强企业内部的合作和创新，从而整体提升公司的竞争力。本报告将分析中国联合办公目前的发展阶段，并着重探讨企业租户会如何将联合办公的概念运用到房地产的策略中。“联合办公的理念更注重创造一种鼓励合作、分享，增强开放性、创造性，并提升整体客户体验的办公空间。”引言联合办公的定义：《牛津词典》（名词）自由职业者或为不同雇主工作的人员，为了共享办公设施、观点和知识，而使用办公室或其他类型的办公空间。 联合办公模式在中国日益兴起4 仲 量联行2006年 2010年 2015年 在中国，联合办公空间开 SOHO 中国推出自 己的联合办公品牌3Q 方案 设立 越来越多的企业租户将运用联合办公概念 380万1。 21 Smallbizlabs [2016]. http://www.smallbizlabs.com/2016/08/coworking-forecast-44-million-members-in-2020.html 2 . http://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/1899907/renting-out-tables-co-working-spaces-ur-work-aims-become 联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？ 53 www.ce.cn. http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201601/13/t20160113_8244055.shtmlce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201601/13/t20160113_8244055.shtml 4 Millennials at Work Reshaping the Workplace, PWC,联合办公模式在中国迅猛发展的四大核心驱动力联合办公模式在欧美地区的发展有较长的历史。然而我们看到它直到最近才开始在中国快速发展，是什么原因导致它在中国开始“生根发芽”？仲量联行研究发现，以下四大转变促进了联合办公行业在中国的发展。政府支持首先是中国政府对初创企业的大力支持。在2015年的夏季达沃斯论坛上，中国国务院总理李克强提出在中国开展“大众创业，万众创新”，表明政府鼓励创办小型初创企业，这些初创企业正是联合办公空间的目标租户。2015年，中国新注册的公司数量超过400万家，同比上涨21% 3。共享经济的蓬勃发展第三个转变是中国的共享经济蓬勃发展。拼车应用软件“滴滴出行”（与优步类似，滴滴出行近期收购了优步中国的业务）便是提供在线共享服务的典范，在线共享服务现已成为中国年轻人不可或缺的服务。联合办公的基本概念与共享经济的总体转变趋势相一致。SOHO中国在京沪两地推出了SOHO 3Q联合办公计划，SOHO中国甚至在宣传该品牌时, 将它比喻为“办公楼市场中的优步”。“千禧一代”就业力的崛起其次中国越来越多的企业紧跟全球发展趋势，认识到“千禧一代”日益增长的重要性。60-80后的员工更加看重拥有自己的独立工作空间，并优先考虑工作安全性。而“千禧一代”80-00 后的就业者所优先考虑的事情则有所不同，比如追求工作和生活的平衡并需求更加灵活的工作时间等4。科技的进步最后，先进的科技为许多联合办公空间独特的服务奠定了基础，这些服务包括方便的在线预约会议室以及为会员建立线上社区等。中国互联网络信息中心2016年1月公布的数据显示，中国的互联网普及率已达50.3%，较亚洲平均水平高出10.1%。一线和1.5线城市的网络连接水平和技术应用率甚至更高。一个有代表性的案例是国内流行的社交 “微信”的应用。在中国的一线城市，微信的普及率已高达93%，被誉为推动各种移动服务的先行者。“2015年，中国新注册的公司数量超过400万家，同比上涨21%。”图表1：千禧一代与60-80后在工作习惯上的差异数据来源： Millennials at work Reshaping the workplace, PWC; The Next Generation of Workers, The Ken Blanchard Companies; Statista60-80后80-00 后 (千禧一代)尊重组织的等级制度，对企业较高的忠诚度运用所提供的技术，有技术素养，习惯使用电脑优先考虑自身的发展、保持工作与生活之间的平衡，灵活的工作时间精通技术、习惯使用移动设备，在工作中频繁使用自己的技术（例如微信），要求在工作中应用高科技与技术之间 的关系工作方式 6 仲量联行灵活性图表2：联合办公空间与传统服务式办公楼的对比联合办公的优势5 仲量联行. Fully Engaged: How does culture impact productivity at your workplace http://www.jll.com/services/corporates/workplace-strategy/fully-engaged长期以来，服务式办公一直为租户提供快速扩张或收缩工作空间的便利。而现代化的联合办公空间更好地发挥了这方面的优势。与服务式办公相似，联合办公空间也可为企业提供多种共享资源，如Wi-Fi、打印机以及各种不同的工作环境，并且都拥有灵活的签约方式。联合办公运营商在某些方面可以提供比服务式办公楼更大的灵活性，联合办公空间的用户通常只需按照每周或每月支付会籍费，几乎没有订金方面的要求。企业租户也可借助联合办公的灵活性用于各种目的。例如，位于北京的一家视频播放器开发公司租赁的是传统的办公楼，但在对其办公楼空间进行重新装修的时候，临时租用了SOHO 3Q的联合办公空间，供其员工办公。仲量联行在2015年发布的《Fully Engaged》报告中分析了针对员工特定需求而设计工作空间策略可提升员工的敬业度。越来越多的中资企业向海外拓展业务，导致这些公司不仅仅会和其他国内企业争夺优秀人才，也会和更多的跨国企业产生竞争。 联合办公可以帮助企业调动员工的积极性，并且以差异化吸引优秀人才。联合办公模式提供的灵活性和移动性对于拥有大量年轻员工的IT行业和许多专业服务企业来说尤其重要。例如，国内科技巨头华为已委托仲量联行工作场所策略部，利用其国际设计标准来满足大量青年才俊的需求。联合办公空间传统服务式办公楼品牌WeWork、SOHO 3Q、裸心社、优客工场、We+等TEC、 Regus、ARCC、Servecorp等典型物理设置开放式空间更多，固定分配座位有限，无吊顶、分割墙数量更少，有吧台/咖啡厅/多功能区域私密办公空间，分配座位，开放式空间很少， 有茶水间，可预订的正规会议空间文化与环境开放、协作、轻松休闲、充满乐趣、富有活力、多功能私密、排他、职业、严肃、安静成本会籍费（最为普遍）、投资初创企业租户月租金，需付订金物业 类型办公楼、创意空间（如改造后的旧仓库）、商场传统的甲级或乙级办公楼人才“联合办公可以帮助企业调动员工的积极性，并且以差异化吸引优秀人才。” 联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？ 7互动氛围“一个成功的联合办公空间的主要特征是用户可以明显感受到‘互动氛围’。”一个成功的联合办公空间的主要特征是用户可以明显感受到“互动氛围”。中国文化非常重视对企业和个人成功至关重要的一点，即关系。联合办公空间可促进在不同企业工作，拥有不同背景和不同专业领域的人们之间开展交流互动。联合办公空间的用户在咖啡机旁偶遇，或许可以产生新的创意或者发现新的商机；在一次茶话会中相互交流，或许可以完善或者改进其实施方法。根据上海一家很受欢迎的联合办公运营商开展的内部调查，超过50%的会员已经彼此开展业务上的合作，或者正在协商开展合作。企业租户同样可以通过利用更加开放的办公空间来增强不同部门之间的交流互动，从而推动创意思维，加快新创意、新方法或新技术的产生进程。比如，一家总部位于上海的国内化工企业在其办公楼的中心区域建立了一处公共空间，使销售和研发部门的人员可以在此相互交流、集思广益，形成好的创意。接受仲量联行访谈的联合办公领域领先运营商和用户均一致认为，联合办公运营商必须将其办公空间与线上服务平台对接起来，否则难以取得成功。正如一家联合办公运营商指出：“线下，用户们永远会被办公空间的位置和大小所限制。而线上，你可以接触的范围是没有限制的。”中国最大的几家联合办公运营商，如优客工场、SOHO 3Q和We+等已推出了针对其会员的移动应用。借助这些应用，会员可以连接彼此的服务，找到相关的活动，张贴招聘启示，吸引投资者等。LOOP是一个在中国和整个亚洲地区开展运营的平台，负责向那些希望加入该网络的联合办公场地提供免费应用。如今，该地区的数千家会员借助该平台彼此连接。会员可以利用多个联合办公场地，观摩其他用户正在开展的活动，并与之开展交流，甚至在参观某个地方后安排亲自会面。最佳的联合办公空间应该是将线上和线下的服务融为一体，包括现场的实体和数字标识系统、会员发起的活动、餐饮、休闲娱乐区以及其它礼宾式服务，进一步彰显社群的认同感。对于那些希望将其办公空间改造成更具联合办公风格空间的企业租户，此类应用也非常重要。例如，员工需要通过线上平台得到即时的预定坐位或会议室的服务。在线社群有助于创建社群的共有服务包括： • 专属的移动应用或微信群• 各种活动 (郊游、研讨会、头脑风暴等)• 共用的交际空间• 饮料和点心• 具有不同背景的专家• 集体氛围和伙伴关系 8 仲量联行2015年 共享经济时代的开启科技的进步政府的支持“千禧一代”就业力的崛起2006年 具有代表性的最早期的联合办公空间之一Citizen Space在美国旧金山设立SOHO中国推出自己的联合办公品牌3Q己联合办公在中国的发展历程2016年联合办公行业在中国迅猛发展联合办公将继续蓬勃发展摘要12推动联合办公现象的四大趋势3企业从联合办公获益匪浅4企业租户引入联合办公的多种模式1995年 2017年及未来展望 让部分团队在专业联合办公空间办公在办公室内建立可供外部人员使用的空间对内对内与对外相结合对外在办公室内改造联合办公区域将整个办公室打造成联合办公空间完全替代传统办公模式联合办公会员制 联合办公空间的前身C-base，在德国柏林设立互动氛围在线社群人才灵活性企业租户引用联合办公的五种模式联合办公模式在全球范围内的快速发展是必然的结果。这种模式提供的附加值很好的契合了目前许多企业的战略需求，包括提高办公空间的灵动性、更好地吸引和保留人才、满足员工的社群意识。企业有很多程度不同的植入联合办公概念的模式可以选择。仲量联行罗列了五种联合办公的模式，并且根据植入联合办公概念的深入程度进行了排列。我们建议企业在选择最适合自身的模式时，首先要对各自核心业务、企业文化、员工状况、企业整体的房地产策略、资本承付能力、保密性要求、安全和合规要求进行一个评估。