办公楼市场 X 科技企业

科技类企业办公需求特性分析及趋势展望 办公楼市场： 科技行业上升为主流需求及未来发展驱动力 科技行业崛起，驱动中国未来经济增长 全球科技类头部企业的格局正在变化，以互联网企业为例，在短短的5年时间里，在全球20家市值最高的互联网企业巨头中，中国从3家上升到8家，与美国的12家引领行业。 2019年，中国首次超越美国成为全球独角兽企业数量最多的国家，其中绝大多数是科技类企业。 中国数字经济规模在2018年达到31.3万亿元，按可比口径计算，名义增长了20.9%。中国科技企业正逐步从全球市场上的“追随者”成为“领军者”，尤其是在移动支付、5G、大数据等领域。 更值得一提的是，创新驱动被认为是中国未来发展的核心，这将继续推动科技行业的持续长足发展。 三大科技衍生趋势，推动办公楼需求持续增长 全产业链构建——科技行业细分及优化潜力巨大 游戏媒体、内容网站和电商平台类 为提升市场份额与企业知名度，这类企业需快速布局市场，寻找更具优势的办公场所。 应用程式及软件开发类 需要扩张办公面积或设立分公司来开展新业务。结合大数据、5G等先进技术，这类企业和传统企业的业务往来将进一步提升，业务范畴也将迅速扩展到全新领域。 深科技类 需要长期的研发投入和大量的早期投资，来实现高科技工程创新。而为了满足其对配套设施和办公规格的要求，深科技企业通常会选择在产业园区内进行扩张。 全国战略布局 ——科技企业战略性利用城市资源 科技企业的战略性扩张推动全国办公需求进一步提升 。 我 们 预 测 ， 2 0 2 0 年 底 一 线 城 市 甲 级 办 公 楼 市场中，来自科技企业的新增需求占比将接近30%；而在二线城市，来自科技类企业的新增需求占比较2016年也几近翻倍。 跨界科技赋能——传统行业愈发重视科技发展 69%的财务总监计划增加企业的科技投入 全球及中国企业数字化转型投资总额 38%的总裁认为科技（如数字化转型）会对企业决策产生最为重要的影响 突破传统科技中心，科技企业全国布局 ——科技企业不动产选址模型 科技企业在全国范围内扩张布局 市场因素在许多科技企业的总部选址中起着决定性作用。尤其是考虑到融资渠道、高端人才可得性和市场空间等因素，北京、上海、深圳、杭州和广州这五个城市往往是科技企业的首选。 而在过去的两到三年，科技企业的选址范围已不再局限于这些传统科技中心城市。我们观察到，在成都、武汉和西安等城市，科技企业办公需求开始大幅增长。 有鉴于此，结合市场及商业地产数据的选址模型对优化企业不动产布局决策而言变得愈发重要。 科技企业“不动产城市选址模型” ——助力更高效准确的全国布局 我们的科技企业“不动产城市选址模型”把企业选址与各科技企业在不同阶段的战略考量相结合，并将关键因素纳为两类：市场驱动与成本驱动。 科技企业在设立总部和分公司时，往往更着重考虑市场驱动因素；而成本驱动因素是企业在规模化扩张或部署后台部门时所考虑的重点。 科技企业不动产城市选址模型在数据分析的基础上，根据科技企业不同发展阶段，为市场和成本驱动因素施加不同的权重，助力优化企业办公选址和布局决策，从而推动其商业战略及目标的实现。 科技企业城市选址偏好——优先考虑市场驱动因素 科技企业城市选址偏好——均衡市场与成本两大驱动因素 科技企业城市选址偏好——优先考虑成本驱动因素 科技企业“不动产城市内板块选址模型” 选址模型也可应用于单个城市内的板块选址决策，但模型中参数指标有所不同。 科技企业开拓性发展历程，决定办公需求阶段性特征 —— 仲量联行2019年科技行业调研洞察 仲量联行2019年科技行业调研：参与者概览 我们对110多家科技企业进行了调研，囊括了多个科技细分领域：从芯片开发、5G等深科技行业，到互联网平台、游戏公司等企业。调研参与者也涵盖了科技企业的不同发展阶段：既涉及初创企业，也有成熟型企业。在有效问卷中，内资企业占比81％，一线城市的科技企业占比59％。 开拓性发展历程主导科技企业办公需求演变 初创型科技企业：选址优先考虑灵活性 初创型科技企业更青睐“即租即用” 成长型科技企业：保持增速与品质升级的重要性提升 成熟型科技企业：整合办公空间及新设研发中心的需求显著增长 成熟型科技企业调整或有计划调整办公选址的主要原因（基于参与调研的成熟型科技企业） 科技企业调整或有计划调整办公选址的主要原因（基于所有参与调研的科技企业） 12%整合多个办公室 出于自用需求，部分成熟型科技企业开始关注资产购置 购置物业 购置土地 区位（产业聚集）财务要求（价格及优惠）交通便捷性特殊要求（如冠名权、零售空间或展览厅、标识度等）更青睐于购置空楼 区位（产业聚集）财务要求（价格及优惠）综 合 物 业 配 置 （ 如 租 赁 住 宅配套要求等）未来基础设施规划 不同科技细分领域，不同设施配置要求 产业园区选址偏好：产业聚集度优先于租金成本 数字驱动，高效布局 面对科技企业快速的业务发展，数字驱动的选址规划能够帮助提高科 技 企 业 选 址 决 策 的灵 活 性， 并缩 短 选 址 决 策 的 制 定 周 期， 从 而更科学高效地规划其企业不动产布局。 78%的调研参与企业表示，数字驱动能在很大程度上助力优化企业办公选址决策。 科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼市场的需求格局。这两点就带出了一个新的命题，对于拥有不同城市、不同办公物业类型组合的房地产业主来说，需要考虑迎合大势，为科技类企业提供一个跨城市、跨板块的综合性解决方案。 “唯 快 不 破 、 自 我 颠 覆”是 科 技 类 企 业 的 显 著特征。快速经历初创期、成长期和成熟期决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求不断的演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策 略还 是通 过 数 字 驱 动 的 决 策 流 程， 满 足 对 于“ 快 ” 的 需 求 将 成 为 科 技 类 企 业 关 注 的 重 点 。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。 办公楼市场X科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望 联系人 黄璐华东区研究部总监仲量联行cathylu.huang@ap.jll.com 姚耀中国区研究部总监仲量联行daniel.yao@ap.jll.com 张静中国区商业地产部总监仲量联行anny.zhang@ap.jll.com 仲量联行大中华区分公司 台北台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 青岛 深圳 西安 广州 北京 中国北京市建国门外大街1号国贸大厦A座11层邮政编码100004电话+86 10 5922 1300传真+86 10 5922 1330 中国山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话+86 532 8579 5800传真+86 532 8579 5801 中国广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 中国广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 8826 6608传真+86 755 2263 8966 中国陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800传真+86 29 8932 9801 天津 香港 成都 上海 杭州 中国四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮编610021电话+86 28 6680 5000传真+86 28 6680 5096 中国上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 中国天津市和平区南京路189号津汇广场2座3404邮政编码300051电话+86 22 5901 1999传真+86 22 8319 2230 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 中国浙江省杭州市江干区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 澳门 重庆 武汉 沈阳 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 中国重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话+86 23 6370 8588传真+86 23 6370 8598 中国湖北省武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地平安金融中心3202-03室邮政编码430014电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2144 中国辽宁省沈阳市沈河区惠工街10号卓越大厦1808室邮政编码110013电话+86 24 3109 1300传真+86 24 3109 1330 南京 中国江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 www.joneslanglasalle.com.cn 仲量联行©仲量联行2019年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。