大湾区房地产指南

研究报告大湾区房地产指南 粤港澳大湾区（大湾区）与美国纽约湾区和旧金山湾区、日本东京湾区并称为世界四大湾区，是由香港、澳门两个特别行政区，和广东省广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆九市组成的城市群，总面积约5.6万平方公里。2019年发布的《粤港澳大湾区规划纲要》标志着大湾区发展新的里程碑。大湾区是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。大湾区区位优势明显，经济实力雄厚，创新要素集聚，国际化水平领先，合作基础良好，且有五大定位清晰的战略发展方向，即充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈。大湾区现代化国际化的营商环境为区内贸易和产业合作提供更大的选择空间。此外，大湾区在交通基础设施建设上的持续发力，也将进一步推动区域交通一体化发展，并刺激人才、资本等资源要素流动，促进大湾区发展成为更具有竞争力的国际枢纽。同时，制度的多样性和互补性将成为大湾区的特色和优势所在，并将带来新的创新空间。 目录章节一 图说湾区 04 章节二 城市透析香港 09澳门 15广州 20深圳 26佛山 31东莞 36惠州 41珠海 45江门 49中山 53肇庆 57章节三 附录办公楼租赁政策 62企业落户优惠政策 64金融创新政策 69投资政策 70作者仲量联行大湾区业务联系人 图例高铁/火车线路 (现有) 高铁/火车线路 (在建，待建) 机场火车站人口多少大湾区房地产指南图说湾区 大湾区房地产指南宏观数据广州 深圳 珠海 佛山 惠州 东莞 中山 江门 肇庆大湾区排名15,30613,4392,0248,1594,8808,4653,3804,1874,630人口 (千)3.2% 4.5%1294538675年复合年增长率 4.6%2.1% 0.6% 0.3% 1.1% 0.5% 0.7%广州 深圳 珠海 佛山 惠州 东莞 中山 江门 肇庆大湾区排名2,363 1.1:27.3:71.62,693 0.1:39.0:60.9地区生产总值(十亿元) 7.1% 8.3%194538675年复合年增长率 8.8% 7.5% 7.1% 8.0% 4.1% 7.2% 6.2%2344 1.7:44.5:53.81,075 1.5:56.2:42.3418 4.9:51.9:43.2948 0.3:56.5:43.2310 2.0:49.1:48.9315 8.1:43.0:48.9225 17.2:41.1:41.7广州 深圳 珠海 佛山 惠州 东莞 中山 江门 肇庆大湾区排名68,19453,936人均地区生产总值 (元) 3.9% 3.9%194538675年复合年增长率 5.5% 4.5% 6.4% 7.7% 6.7% 3.1% 5.4%2175,353156,427133,85086,043112,50792,709203,489注：大湾区排名不包括香港和澳门 *深圳规模以上工业增加值为2018年数据资料来源： 各城市统计年鉴及统计公报 大湾区房地产指南宏观数据广州广州深圳深圳珠海珠海佛山佛山惠州惠州东莞东莞中山中山江门江门肇庆肇庆大湾区排名大湾区排名规模以上工业增加值 (百万元)社会消费品零售额 (百万元) 4.8% 8.8% 7.6% 8.3%66,8909100,86085年复合年增长率5年复合年增长率 8.8% 2.8% 7.5% 10.0% 7.1% 11.4% 7.4% 11.6% 7.4% 7.1% 4.0% 10.4% 6.2% 10.8%2487,4233458,2954419,2787114,0095165,4176120,6381910,954*3400,3891955,1576161,7092914,4465192,4604368,5277120,696110,752899,6309广州 深圳 珠海 佛山 惠州 东莞 中山 江门 肇庆大湾区排名城镇居民人均可支配收入 (元) 8.7% 6.2%5年复合年增长率 8.4% 6.4% 7.2% 8.4% 8.9% 8.4% 7.0%355,233165,052652,502262,522555,156455,219742,99938,595833,2609注：大湾区排名不包括香港和澳门 *深圳规模以上工业增加值为2018年数据资料来源： 各城市统计年鉴及统计公报 广州 深圳 珠海 佛山 惠州 东莞 中山 江门 肇庆大湾区排名外资直接投资 (百万美元) 6.9% 6.1%5年复合年增长率 4.6% 7.1% 11.4% 22.2% 4.1% 0.7% 26.1%32,42417,809682327,143593141,291774155281369广州广州深圳深圳珠海珠海佛山佛山惠州惠州东莞东莞中山中山江门江门肇庆肇庆大湾区排名大湾区排名固定资产投资额 (百万元)进出口总额 (百万元) 9.7% 4.5% 21.6% 2.1%5年复合年增长率5年复合年增长率 13.4% 2.9% 12.7% 2.8% 10.6% 5.8% 8.8% 5.0% 3.8% 0.8% 13.6% 3.0% 9.9% 3.5%3396,17331,000,1041735,56212,977,3866197,1886270,9742692,02121,380,1655210,1785290,8894212,8414482,7607185,7987238,719148,8468142,540891,997940,4439大湾区房地产指南宏观数据注：大湾区排名不包括香港和澳门 *深圳规模以上工业增加值为2018年数据资料来源： 各城市统计年鉴及统计公报 注：数据来自2020年四季度一手商品房售价，对于广州深圳无一手房房源的核心区，采用二手商品房售价替代。资料来源：中指数据，仲量联行注：数据来自2018-2020年平均地价，若行政区在过去三年中无土地出让，则采用2016-2020年的平均地价。 对于在一长段时间内无土地出让的行政区，地价数据基于历史数据估算。资料来源：中指数据，仲量联行广州东莞深圳惠州肇庆佛山江门中山珠海广州东莞深圳惠州肇庆佛山江门中山珠海广州东莞深圳惠州肇庆佛山江门中山珠海广州东莞深圳惠州肇庆佛山江门中山珠海商品房售价(元/平方米） <5,000 5,000-10,000 10,000-20,000 20,000-30,000 30,000-40,000 40,000-50,000 50,000-60,000 >70,000住宅用地地价 (元/平方米） <2,000 2,000-5,000 5,000-10,00010,000-20,000 20,000-40,000 >40,000商业用地地价 (元/平方米） <1,000 1,000-2,500 2,500-5,000 5,000-10,000 10,000-20,000 >20,000工业用地地价 (元/平方米） <200 200-300 300-1,000 1,000-2,000 2,000-4,000 >4,000注：数据来自2018-2020年平均地价，若行政区在过去三年中无土地出让，则采用2016-2020年的平均地价。对于在一长段时间内无土地出让的行政区，地价数据基于历史数据估算。资料来源：中指数据，仲量联行注：数据来自2018-2020年平均地价，若行政区在过去三年中无土地出让，则采用2016-2020年的平均地价。对于在一长段时间内无土地出让的行政区，地价数据基于历史数据估算。资料来源：中指数据，仲量联行大湾区房地产指南图说湾区 大湾区房地产指南香港 大湾区房地产指南 | 香港 10 香港 -作为国际金融中心，香港以高度发达的自由市场经济闻名。借力“一国两制”方针所赋予的独特属性，香港在大湾区的发展中发挥着至关重要的作用。 -香港是一个以服务业为导向的经济体，拥有四个支柱产业，即贸易及物流、金融服务、专业服务及其它工商业支援服务与旅游业。在政府的财政引导下，香港致力于促进文化及创意产业的发展，并将其视为重要的经济驱动力，旨在将香港打造为亚洲的创意之都。 -政府不断致力于培育创意产业及创新与科技产业，从而进一步推动经济增长，并使香港逐步成长为区域性创新中心。 数读香港总人口 (2019): 750万名义地区生产总值 (2019):28,657亿港币,年增长率 1.1%人均地区生产总值 (2019):381,714 港币, 年增长率0.3%零售业销货额 (2019):4,311亿港币产业结构 (2018) 第一产业 0.1%,第二产业 6.8%,第三产业 93.1%港口货物吞吐量 (2019):263,315千公吨对外商品贸易货量(2019)：84,041,260亿港币地铁线路总长 现有 (2018)： 230.9千米，93站地铁线路总长 (在建,待建)46.8千米资料来源：香港特别行政区政府统计处通往深圳/广州通往深圳/东莞/广州通往惠州/福建/江西图例高铁/火车 (现有)高铁/火车 (在建,待建)出入境管制站 (现有)火车站 (现有)地铁站 (在建,待建) 甲级办公楼净有效租金和空置率水平香港办公楼细分市场地图按细分市场划分的甲级办公楼存量香港办公楼租金水平和大湾区排名租金面价 (元/ 平方米/ 月, 建筑面积)资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行 注：汇率 - 人民币兑港元 1：1.135； 2020年四季度数据资料来源：仲量联行 -处于优越的地理位置，及与香港各地紧密相连的通达性，核心商务区-中环长期受到知名跨国银行及金融机构的区域总部的青睐。除中环地区外，由于企业通常选择在临近中环的地区设立办事处，湾仔/铜锣湾及尖沙咀也被视为传统的核心办公楼细分市场。同时，基础设施的逐步完善及新办公楼的陆续落成或推动港岛东及九龙东成为新兴商务区，以巩固香港作为全球金融中心的地位。 -银行、金融及专业服务业是办公楼市场租赁需求的主要驱动力。近年来，越来越多的内地机构在中环设立办事处，而跨国公司倾向于在中环以外的地区选择更合算的办公楼。 -未来五年内，甲级办公楼供应量预计达到1,400万平方呎（净楼面面积）。其中，绝大部分供应预计位于传统核心细分市场外，其中约87%的新供应位于新兴的细分市场。从长远看，由于土地资源丰厚，九龙东将逐步取代中环成为最大的办公楼子市场。港元/平方呎/月，净楼面面积空置率，%净有效租金 (净楼面面积) 01234567892010 2011 2012 2013 2104 2015 2016 2017 2018 2019 202045505560657075808590空置率(净楼面面积)百万平方呎, 净楼面面积其他九龙东港岛东尖沙咀湾仔/铜锣湾中环区2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.020.040.060.080.0100.0120.0 九龙港岛图例高铁核心细分市场新兴细分市场主要火车站 (现有)租金面价：450 (元/平方米/月，建筑面积)大湾区排名： 1 甲级办公楼最早竣工时间：1960450大湾区房地产指南 | 香港 11 30香港澳门深圳广州珠海 佛山东莞惠州中山江门肇庆500办公楼指标甲级办公楼 总存量99.5 百万平方呎 净楼面面积空置率8.9%资料来源：仲量联行注：2020年四季度数据；租金和空置率只统计甲级办公楼 净有效租金58.8港元/平方呎/月,净楼面面积香港 优质购物中心总存量香港零售商圈地图零售业销货额香港优质购物中心资料来源： 香港特别行政区政府统计处注：*2020年1月至11月资料来源：仲量联行 -