亚太区办公室装修趋势、机遇以及对选址的影响亚太区装修成本指南2019/2020年FoW.................你下一个办公空间造价多少？ 做出明智的装修决策欢迎您浏览《2019/2020年亚太区装修成本指南》，我们希望借由此份指南帮助您了解整个亚太地区的装修的实际成本。本指南将为您提供相关的数据和观点，帮助您尽早做出明智的商业决策，成就商业愿景。我们的成本经理、项目经理和工作场所设计师遍布亚太区。凭借广泛的上下游网络，我们对最新的成本数据进行整理，明确潜在发展趋势，并着重分析了这些趋势将对亚太区的装修成本格局所产生的影响。 今年的指南涵盖了29座城市，为使您更易了解各类型空间布局方式对成本的影响，本指南也详述了三种不同风格的办公空间——前卫式、现代式以及传统式——所需的装修成本。了解和比较成本状况是提升公司整体财务绩效的关键环节。衷心希望您在制定未来办公室装修计划或投资开发新项目时，本指南能对您有所助益。如需了解更多信息，欢迎联系我们遍布亚太区的专业团队。麦耀之亚太区造价管理总监+852 28465000yiuchi.mak@ap.jll.com2 2019/2020年亚太区装修成本指南 05 核心观点06 亚太区主要城市装修成本概览08 贸易放缓对成本的影响09不断变化的办公空间和员工期望10装修成本跨城市比较12 你的办公室更适合哪种风格？13相关成本细目15优化家具提升成本绩效16复原成本17展望未来19方法论20装修成本细目（按城市比较）21装修成本细目（按风格比较）22联系我们 目录 4 2019/2020年亚太区装修成本指南 953美元每平方米平均装修成本东京装修成本最高的城市4.2%平均成本的同比变化核心观点在亚太地区，印度城市的装修成本最低，因为大型校园开发和大型建筑将持续拉高成本效益。以前卫式中等规格装修风格为统计基础在2019/2020年，亚太区各城市的装修成本差异悬殊。从日本东京的每平方米1825美元，至印度艾哈迈达巴德的每平方米593美元不等。 平均装修成本同比增长4.2％。劳动力短缺、建造需求增加以及材料成本上升共同推动了这一增长。东京连续第三年成为亚太区最昂贵的办公室装修市场。这主要归因于东京持续的建造热潮及劳动力短缺。在澳大利亚各城市，旺盛的办公室租赁需求以及澳元的疲软走势，令其整体办公空间装修成本显著增加。随着亚太区地缘政治形势的快速变化，装修成本趋势也将不断变化。在亚太区的大多数市场，汇率波动对成本的影响在2019年最后一个季度至2020年可能会有所减弱。企业正寻求为员工提供更为优越的办公环境的方式，也开始青睐前卫式的办公空间，因为它们比传统的装修风格更灵活。此外，前卫式的装修风格（多为开放式），其装修成本较传统的封闭式办公室的装修成本平均低约23％。5 2019/2020年亚太区装修成本指南 来源：仲量联行2019年以前卫式中等规格装修风格为统计基础（美元/平方米）亚太区主要城市装修成本概览今年，亚太区整体装修成本呈上升趋势，主要由于技术工人短缺和建筑需求增加所致。台北：随着中美贸易摩擦的升级，在台北设立地区办事处的公司数量有所增加。但是，该地区缺乏能够满足增长需求的上下游供应链，这将不可避免地对成本造成影响。东京： 日本由于承办全球性大型活动，如2019年橄榄球世界杯和2020年奥运会，持续推动对建筑行业的需求热潮，加上日本劳动力短缺现象，共同导致装修成本不断走高。此外，日本计划将消费税从8％提高至10％，也将进一步对成本造成影响。德里： 技术工人短缺以及汇率对印度境外采购产品的影响，继续影响着印度各城市的装修项目。然而，业务外包公司多集中在德里，意味着该城市的装修项目规模通常大于其他城市，因而德里更能从规模效益中受益。税收因素以及短期劳动力的短缺等问题，都对项目成本造成了影响。香港： 本地政治局势对香港的零售和酒店业产生了直接影响。预计包括办公室租赁在内的其他行业也将受此牵连，出现连锁反应。尽管对装修成本的真正影响仍有待确认，但相关影响在2020年仍可能持续。基于前卫式中等规格装修水平所整理得出的亚太区各主要城市的装修成本及关键洞察。$878 北京$677 德里$1,376 珀斯$743 $612 孟买浦那$593 艾哈迈达巴德$638 $684 班加罗尔 金奈$632 海得拉巴胡志明市$818科伦坡$720$826香港河内$715 曼谷$911 上海广州$809 成都$1,117 奥克兰$830 吉隆坡$855马尼拉$1,825 东京$993 台北$1,211 新加坡$1,386 $1,404 悉尼堪培拉$1,223 布里斯班$1,335 墨尔本雅加达首尔$1,093 $770 $679 $1,289 6 2019/2020年亚太区装修成本指南 7 2019/2020年亚太区装修成本指南 中美贸易摩擦等全球性挑战持续给亚太区经济增长前景增加不确定性，其紧张局势影响着全球贸易格局。为应对这一态势，亚太区各国政府已经通过诸如降低利率和增加财政支出等手段来刺激国内经济，但是，这些举措是否足以促进经济的稳健增长尚有待观察。经济局势的不确定性，加上一些市场的办公楼新增供应有限，导致亚太区2019年第二季度办公楼租赁交易总面积下降了近30％；但各城市之间的办公室租赁趋势仍存在明显差异。如表1所示，由于办公空间的供应仍相当有限，日本和澳大利亚对空间的需求依然强劲；而随着中美贸易摩擦的演进，中国内地、印度和新加坡在2019年余下时间内，对办公空间的需求趋于平缓。地区内增长趋势的差异以及充满不确定性的经济形势，意味着装修成本估算将持续波动。表1：亚太区主要经济体展望来源：牛津经济研究院、仲量联行需求追踪工具，2019年10月贸易放缓对成本的影响目前，有两大主要因素对亚太区办公室装修的前景和趋势造成影响，分别是：全球贸易放缓以及员工对办公空间期望的变化。市场实际GDP（同比变化）20182019 预测澳大利亚2.71.8中国内地6.66.1中国香港3.1-0.1印度7.45.6日本0.80.8新加坡3.20.5韩国2.71.92019年办公空间需求8 2019/2020年亚太区装修成本指南 由于前卫式的装修风格可提供更具协作性的工作环境，因此在整个亚太区日益受到青睐。企业逐渐意识到，随着工作流动性需求的增加，员工需要更高的灵活性，企业可以通过在办公空间内为员工提供更好的办公体验，来吸引和保留人才。例如，在仲量联行近期进行的“未来办公”调研中，许多企业不动产管理者认为在“改善员工在办公场所的人性化体验”方面，最希望在办公空间实现协作性和灵活性的提升。为此，更多的企业开始关注如何创建能够鼓励和支持员工互动及协作的办公环境。前卫式现代式传统式表2：2019/2020年亚太区平均装修成本（按装修风格划分）来源：仲量联行，2019年现代风格的开放式楼面，无封闭式办公室，提供多种家具类型，以适应日常不同的工作所需。953美元/平方米融合前卫式风格以及少量高管独立办公室的变体，在设置传统工位之余也设有协作区域。1006美元 /平方米传统布局，以独立的办公室为主要楼面设计，其余为标准工位，公用办公桌和协作区域的空间较为有限。1172美元 /平方米不断变化的办公空间和员工期望许多企业管理者认为在“改善员工在办公场所的人性化体验”方面，最希望在办公空间实现协作性和灵活性的提升。9 2019/2020年亚太区装修成本指南 来源：仲量联行，2019年图1：装修成本指数**以香港为基准 = 1.0装修成本跨城市比较今年，我们的指南新增了10个城市，包括堪培拉、广州、胡志明市及金奈等，共计29个城市。1.421.091.081.071.0410.950.940.870.850.770.740.710.680.660.640.640.630.630.60.580.560.550.530.530.530.490.490.470.4600.20.40.60.811.21.41.6东京堪培拉悉尼珀斯墨尔本香港布里斯班新加坡奥克兰首尔台北上海亚太北京马尼拉吉隆坡广州科伦坡成都雅加达孟买曼谷河内金奈德里胡志明市班加罗尔海得拉巴浦那艾哈迈达巴德10 2019/2020年亚太区装修成本指南 11 表3：2019/2020年平均装修成本表成本低廉、外观简单。饰面侧重功能性。空间内仅含基础科技元素。开放式办公，无封闭办公室。传统的长条桌约占总空间建筑面积的60％，其余空间规划为会议室以及具备灵活性及协作性的办公区域。设有10％封闭式办公室的开放式办公空间。传统的办公区域占空间总建筑面积的70%，其余空间规划为会议室以及具备灵活性及协作性的办公区域。约30％的平面被规划成封闭式办公室。传统的办公区域占空间总建筑面积的90%，其余空间规划为会议室以及具备灵活性及协作性的办公区域。照明、布线和设计有所升级。使用中等质量的材料和细节设计。强调高质量的饰面和空间的改善。增加了在外观和细节设计上的投入。686美元 /平方米953美元 /平方米1334美元 /平方米804美元 /平方米1006美元 /平方米1408美元 /平方米938美元 /平方米1172美元 /平方米1641美元 /平方米基本规格中等规格高级规格来源：仲量联行，2019年前卫式现代式传统式你的办公室更适合哪种风格？为因地制宜地满足业务需求，我们估算了前卫式、现代式和传统式三种装修风格与各级别或用途的装修目的所产生的不同成本。12 2019/2020年亚太区装修成本指南 办公室设计的复杂程度及装修风格将影响装修成本的细分，以下是一些例子。• 现代式和传统式装修风格的平均成本分别比前卫式装修（不包括家具）高出6％和23％。• 与前卫式装修风格相比，由于对机电工程需求的增加，现代式和传统式装修的成本在原有基础上还要再分别高出2％和11％。额外成本主要与更高的机械通风要求以及为封闭空间而特设的消防和生命安全系统工程有关。此类工程通常需重新排布喷淋和烟雾探测器。• 对于需要大量音像技术或特殊安保的办公室，除了我们预估的基础成本之外，还应考虑音像和IT配件等额外成本。 • 家具是重要的成本驱动因素，根据规格不同而上下差异。通过调整家具配置，例如以灵活工位代替传统的家具，可以降低总家具成本。以我们的样板办公室为例，前卫式风格的装修平均家具支出为每平方米371美元，现代式装修的平均家具支出为每平方米317美元，传统式装修的平均家具支出为每平方米204美元。图2：常见装修成本细目（以中等规格前卫式装修风格为例）来源：仲量联行，2019年相关成本细目前期准备 3%建造成本工程46%设计及专业顾问费用 8%安保、影音及综合布线 11%机电工程 32%2019无论是哪种设计风格，建筑工程仍占总体装修成本的最大部分；其次是机电工程，约占平均装修成本的三分之一。····13 2019/2020年亚太区装修成本指南 14 2019/2020年亚太区装修成本指南 知名办公家具企业海沃氏（Haworth） 研究表明，特定的办公场所要素可以让员工的工作方式更加健康1。例如，通过将“开放式办公空间”（员工可彼此看见）与可调节家具相结合，企业可以“鼓励”员工对自己的工作更专注。位置便利的小型会议空间也可促进员工互动。与往年相似，本指南使用的家具成本指标由海沃氏提供。需留意的是，亚太区的家具成本因各种成本驱动因素的变化而有所不同，其中包括：• 公司与供应商订立的协议• 工作环境策略的变化，在较成熟的市场，办公室往往需要更多协作空间或以活动为本的设计，并注重与传统工位间的平衡• 业务性质，例如该办公空间是作为卫星或是离岸工作地点，还是作为区域总部所在• 使用进口家具，可能会大大增加支出优化家具提升成本绩效图3：各主要市场家具成本，（美元/平方米）来源：海沃氏，2019年办公空间内家具的类型和质量对于有效优化工作场所风格和实现员工预期绩效至关重要。斯里兰卡由于高昂的进口成本及税收，斯里兰卡以590美元/平方米位列亚太区各地区家具成本榜首。越南新西兰菲律宾