1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2024年1月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。• 过去12个月（截至2023年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,690亿元，同比下降18%。• 住宅/服务式公寓在过去12个月（截至2023年12月15日）仍为成交额同比增长最多的板块，为64%，成交额占总成交额18%，同比增长9%。• 四季度，零售板块交易活跃度提升明显，过去12个月（截至2023年12月15日）成交额同比增长57%，成交额占总成交额18%，同比增长8%。 • 过去12个月（截至2023年12月15日）写字楼成交额下降了40%，交易量仅占总交易额的33%。工业/物流交易额同比下降32%。 • 过去12个月（截至2023年12月15日）中，一线城市成交额占比62%。广州录得成交额同比增长34%，北京、深圳及上海分别同比下降46%、32%及9%。 • 公募REITs年末发行加速，第四季度新增7只房地产投资信托基金通过审批，已获批复的公募REITs达36只，其中，29只REITs已发行上市。投资偏好变得更加清晰尽管经济增长的不确定性给传统办公资产带来退出挑战，但旅游的复苏及消费者支出的恢复支撑了零售及酒店资产的收购热情。“虽然2024年商业地产整体仍面 临 重 大 挑 战 ，但 机 遇 依 然 存在。长期投资者有机会获得稀缺的核心资产，而打折的核心增强型资产可能有助于推动2024年的 成 交 量 回 升。” 简可，第一太平戴 维 斯 研 究部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn投资及资本市场部市场研究部James Macdonald主管中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）0501001502002503003504004502018/12/152019/12/152020/12/152021/12/152022/12/152023/12/15*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图2：成 交 总额（ 按 资 产 类 别），截至2023年12月15日过去12个月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%02550751001251501752022/12/152023/12/15YoY来源 RCA;第一太平戴维斯研究部市场概述过去12个月（截至2023年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,690亿元，同比下降18%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,850亿元至3,000亿元之间。房 地 产 低 迷 、消 费 者 信 心 疲 软、债 务紧缩、贸易放缓以及地缘政治风险上升，给2023年的中国经济前景蒙上了一层阴影。然而，随着越来越多的开发商将更多的资产投放市场，价格经历不断调整，险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会，投资市场的情绪在2023年第四季度略有回升。酒店市场的大量供应导致客房平均房价持续回落。一些资金周转困难或希望将部分投资组合重新分配到利基资产的业主正在退出酒店资产投资。另一方面，随着国内旅游业出现复苏迹象，现金充裕的本地企业正寻求在一线城市购买豪华酒店资 产，或在二线 及以下城 市购买价格更低廉的资产的机会。2023年4季度共录得10宗酒店资产大宗交易，多为豪华型酒店，买家多为拥有实业资产的企业。然而，仍有一些资产在经历多次降价拍卖后仍未成功售出，如南京的金奥费尔蒙酒店、合肥的元一希尔顿酒店及九寨沟的喜来登国际大酒店。新闻公募REITs被纳入社保基金可投资范围12月，财政部最近发布了一项监管草案，允许全国社会保障基金（NSSF）将不超过40%的管理资产投资于股票和股权资产，同时首次将 C-REITs 纳入其中。公募REITs底层资产可以提供持续、稳定的经营现金流，这与社保基金的中长期资金需求高度匹配。2023年以来，REITs二级市场表现整体较弱，中证REITs全收益指数全年下跌22.7%，弱于同期上证综指表现（-3.7%）。全市场发行上市的29只REITs产品中，仅9只产品的价格高于其净资产值。本次将REITs纳入社保基金可投资范围，将为市场引入新的中长期增量资金外，也可能有助于稳定产品价格。过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼/商务园区资产过去12个月内（截至 2 0 2 3 年1 2 月1 5日）成 交 量 同 比下 降39.8%。该资产类别的交易金额占总成交额的比例为33%，同比降低12%，但仍为支撑全国大宗投资市场活跃度的主要动力。本季度主要由低总价、单个资产的交易主导，买家主要为一些资金实力雄厚的自用买家。尽管2023年下半年以来，该板块的问询度及交易活跃度较上半年有所提升，然而面对租赁面需求疲软的挑战，传统机构及基金投资者依旧谨慎的配置资产。零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年12月15日）同比上升57.2%，境表1：成 交 案例, 2023年第四季度城市项目资产类型买家卖家成交价格(亿元)上海周浦万达广场零售大家保险万达30.0北京金茂威斯汀酒店酒店渤海润泽金茂28.0上海华侨城宝格丽酒店酒店金峰控股华侨城24.3珠海华发城建国际海岸花园45%综合体华发珠海海润20.0上海外滩万达瑞华酒店酒店新加坡金鹰集团万达17.0广州粤海云港城两栋物业办公TBC粤海控股11.0上海富汇大厦A栋办公TBC陆家嘴集团10.0来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图3：成交总量（按城市），截至2023年12月15日过去12个月0204060801001201401602022/12/152023/12/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼 67.1 -42% 22.6 -32%零售 38.2 52% 9.5 80%工业 50.9 -28% 17. 3 -40%酒店 14.5 -16% 1.0 -68%住宅 32.7 281% 15.3 -26%合计 203.4 -14% 65.6 -28%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年12月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部内买家占80%。继今年3月REITs试点扩容至商业地产领域之后，首批四单零售REITs（华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT）已于本季度先后正式获得批复。此外，华夏首创奥特莱斯REIT及华安百联消费REIT也已年末正式递交上海交易所，预计将于2024年一季度正式通过审批。零售REITs的加速发行使得该板块吸引了更多投资人关注，然而，零售资产需要专门的资产管理团队来确保 运营标准，因此买家仍为一 些大型平台。工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内（截至2023年12月15日）同比下降31.8%。工业/物流投资市场回归理性，过去12个月的成交量占总成交额25%，同比降低5%。为了在日趋成熟的行业中维 持出租率，业主不 得 不 在价格上 展 开竞争。虽然在"双十一"等购物节的支撑下，包裹量在年底有所回升，但平均票价却大幅下降，第三方物流公司的利润率进一步受到挤压，这使他们对仓库租金更加敏感。需求疲软导致全国大部分城市的非保税高标仓租金在2023年都有所下降。由于基金期限到期、需要偿还债务或重新配置资产权重等原因，目前有许多优质的仓储物流资产包正在出售。住宅/服务式公寓在过去12个月（截至2023年12月1 5日）仍为成 交额 同比 增长 最 多的 板块，为64%，成交额占总成交额18%，同比增长9%。四季度，大多数 交易仍 然 是 开发商之间在 建 资 产的转让，或者是合资伙伴之间的股权转让。本季度，华发以20亿元的对价收购了珠海琴澳新城剩余45%的股份。目的地分析过去12个月（截至2023年12月15日）中，一线城市成交额占比62%。广州是唯一一个录得成交量增长的一线城市，同比增长34%，其中写字楼和住宅资产的成交额同比大幅上升。广州本年度录得多笔大宗交易，知识城集团以38亿元收购了复星集团的复星国际中心北塔；光大银行以20.2亿元收购了广州城祥大厦作为自用办公区。本季度，北京、深圳、上海分别同比下降46%、32%和9%。非一线城市成交总额同比下降13%，其中成交额最高的二、三线城市城市包括郑州、武汉、苏州、杭州及成都。一些开发商及业主正在持续出售一些非核心资产来偿还负债，买家多为当地企业作为自用、地方开发商及政府平台。除传统的商业、办公资产外，非一线城市的工业/物流、酒店及住宅交易量均录得同比上涨。成交仍主要集中在工业/物流资产，成交额占比59%，同比增长13%。基金募集及融资环境开发商融资销售额前80位的开发商在2023年前11个月总融资额 达 人 民币 4 ,76 7亿元（ 其 中 包 括 债 券 、贷 款、证券化产品等），同比下降34.4%。境内外债券发行总额达人民币2,664亿元，其中境内债券发行额为人民币2,571亿元，境外债券发行额为人民币93亿元，分别同比减少21%及减少70%。境内外债券平均发行利率分别为3.45%和8.22%。当下房地产行业整体风险不断蔓延，甚至危及到原本稳健经营的房企。作为应对措施，政府正在起草一份房企“白名单“，其中包括50家处于正常经营的国有和民营房企。被列入名单的房企将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面支持。虽然支持力度有限，但预计会对市场情绪产生积极影响，从而在一定程度上促进开发商的销售。展望2023年年底，制造业和贸易在一定程度上趋于稳定，而消费和固定资产投资则继续低迷。在宏观经济环境进一步稳定和租赁情绪回暖之前，机构投资者的投资活动将保持谨慎。更多资产涌入市场，将对位于非核心地段的老旧资产的定价造成更大压力。尽管零售、办公和物流空间的供应水平有所放缓，但激烈的竞争依然存在。资产管理公司的质量和能力正变得越来越重要。业主必须积极维护项目质量，调整定位和营销策略以适应不断变化的市场环境，并优先考虑成本效益。尽管房地产行业整体景气程度持续低迷，但在有限有形资产的范围内，商业地产仍然是长期投资者进行资产配置的重要资产类别。同时，直到价格触底、基金重新进入市场前，自用买家在投资市场中将依旧保持着主导地位，尤其是在办公楼领域。中国投资 4savills.com.cn/research图4：各城市成交按各物业类型，截至2023年12月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图5：销售额前80位开发商新发债券及贷款额01,0002,0003,0004,0005,0006,00020221-1120231-11来源 CRIC; 第一太平戴维斯研究部图6：开发商资 金 来 源0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.015161718192021222312来源 国家统计局; 第一太平戴维斯研究部中国投资