中国投资 2023年第一季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2023年4月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnTed Li高级董事北京+8610 5925 2288ted.li@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888alvin.lau@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing主管华西区+8628 6737 3819suzie.qing@savills.com.cn• 过去12个月（截至2023年3月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,420亿元，同比下降45%。• 过去12个月（截至2023年3月15日）住宅物业交易额实现逆势同比增长19%，其他物业类别交易额均出现同比下降，其中，零售物业交易额同比降幅最大，达-60% • 过去12个月（截至2023年3月15日）写字楼物业成交额占总成交额51%，为近6年最高点。零售物业成交额占总成交额11%，连续4年占比降低。 • 过去12个月（截至2023年3月15日）中，一线城市成交额占比63%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，深圳下降幅度最小，同比微跌2%，广州下降幅度最大，为-67%。 • 证监会启动不动产私募投资基金试点，本次试点在投资范围、股权结构、募集对象、投资方式等方面均可享受到优惠政策。 • 2月，凯德宣布成立中国数据中心发展基金，基金总值为5.3亿元新币（约27亿元人民币）。不久后，凯德又宣布成立中国特殊机会伙伴计划，将投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，承诺股本为11亿新元（约56亿元人民 币 ）。 • 第一季度共2只新能源类房地产投资信托基金正式发行。目前，两大交易所共27只REITs产品正式发售。险资加码不动产投资险资加大房地产领域投资，涉足核心城市物流、商业及商业园区等优质资产。“尽管政府多措并举的支持性政策使得融资环境有所缓和，但开发商债务风险远未出清。面对基 本 面 高 度 的 不 确 定 性 ，投 资 者保持着谨慎的态度。” 简可，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部产业及物流地产部Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图2：成 交 总额（ 按 资 产 类 别），截 至2023年12月15日过去12个月-75%-60%-45%-30%-15%0%15%30%02550751001251501752022/3/152023/3/15YoY来源 RCA;第一太平戴维斯研究部市场概述过去12个月（截至2023年3月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,420亿元，同比下降45%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,500亿元至2,700亿元之间。一季度全国大宗市场观望情绪浓厚，投资类买家主要为保险机构及政府平台。法拍类交易增多，这主要是因为一些小型开发商破产而强制清算。本季度，作为天津市重点项目的天津科技广场因开发公司破产而停工8年后终以27.66亿元的价格被 成 功 拍 卖 ，位 于 广 州 科 学 城 核 心 区 域 的 松 日 总部大楼在经历两次流拍后以评估价5折的13亿元售出，该两个项目的承接主体均有政府背景。在2023年第一批次土拍中，受益于去年三箭齐发支持（债券、股权和贷款支持）的优质私企开发商的参与度有所提高，但国有企业仍在市场上占据主导地位。同时，由于入市的大部分为优质地块，因此土地流拍率也有所下降。2023年2月CRIC监测城市的土地流拍率为12%，回落到历史平均水平。过半的流拍地块为商办用地，流拍的住宅用地主要位于丽水缙云、金华永康等三四线城市。整体溢价率水平均有所回升，但溢价较高的仍是核心城市的优质地块，其余大部分地块仍为底价成交。新闻CSRC:启动不动产私募投资基金试点2 月 2 0 日 ，证 监 会 宣 布 于 近 日 启 动 不 动 产 私 募 投资基金试点工作，中国证券投资基金业协会于同日 发 布《 不 动 产 私 募 投 资 基 金 试 点 备 案 指 引（ 试行 ）》。本 次 不 动 产 私 募 投 资 基 金 的 试 点 正 是 对2022年11月发布的“对房企股权融资方面推出调整优化5项措施”（第三只箭）的进一步细化落地。相较于以往传统的地产类私募股权投资基金，本次不动产私募投资基金试点将存量商品住宅及市场化租赁住房纳入投资范围，意图鼓励管理 人 将 募 得 资 金 投 入 该 类 资 产 。但 由 于 被 投 向 的商品住宅项目需已取得五证，因此在开发前期的项目收益有限。同时本次试点鼓励外国投资者通过合格境外有限合伙人（QFLP）的方式参与基金投资并放松了过往对被投项目借款期限及金额的限制。如在不表1：成 交 案例, 2023年第一季度城市项目资产类型买家卖家成交价格(亿元)上海金 创 大 厦（ 部分 股 权 ）产业园友邦保险太平洋保险32.0北京苏宁生活广场综合体凯德苏宁28.1天津天津科技广场综合体天津宏达科技天津万和科技27.7北京比如世界商业美中医院翰德东辉15.0上海绿地外滩中心T3 (5层楼及45个车位)写字楼上海外服控股绿地13.4广州广州松日总部大楼写字楼高新城投松日集团13.1来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图3：成交总量（按城市），截至2023年3月15日过去12个月0204060801001201401602022/3/152023/3/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼 97. 8 -22% 26.2 -11%零售 22.4 -50% 4.0 -81%工业 47. 8 -33% 20.8 -53%酒店 8.3 -66% 2.7 8%住宅 8.9 -3% 3.0 289%合计 185.3 -33% 56.7 -42%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年3月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部动产私募投资基金对被投项目拥有实质控制权时，可以灵活的安排股债投资策略。不动产项目投资金额大、风险高，灵活的股债比更有利于基金管理人进行风险隔离及对现金流的把控，同时降低项目方融资成本。随着不动产私募投资基金对投资范围的调整，公募REITs试点范围的全面拓展预计也将加速落地。两者协同打通从Pre-REITs到REITs的渠道机制，促进房地产行业从野蛮生长到存量盘活的模式转变，孵化出更多高质量的项目。过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼资产过去12个月内（截至2023年3月15日）成交量同比下降19.8%，境内买家占比79%。写字楼成交额占总成交量51%，占比同比上升10个百分点。尽管一些重点城市的写字楼租赁市场基本面有所提升，但整体市场风险未完全出清，投资者对于该板块谨慎，险资及政府平台是写字楼的主要投资者。企业裁员、营收下降等问题仍存，这给潜在买家带来更多的谈判空间，买卖双方博弈持续。同时，由于国内对于商办用地续期政策尚未明朗，剩余土地年限成为投资人评估资产投资价值时较为关注的要素之一。本季度商业园区录得多宗大规模交易，主要集中在北京及上海。境内贷款利率及准备金率不断下探的背景下，具备成熟运营、收益稳定持续的优质产业园区资产成为目前险资的战略配置最优选。零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年3月15日）同比下降60.0%，境内买家占比达85%。2022年，消费者的信心受到疫情及经济放缓的双重打击。然而，根据中国消费者协会3月发布的2023年消费信心调查结果，消费者情绪已有所改善。从全国重点监测的商场来看，一季度平均空置率仍处于高位，市场需要更多时间来修复。对于资产位置不佳或老旧的项目，转换为其他用途类型的资产将为买家的最优选。工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内（截至2023年3月15日）同比下降40.5%，占总成交额28%。在经历了过去几年的资本追逐之后，资产价值曾不断攀升，而在近期的一些投资组合中，可以看到买家正在重新评估资产价值，收益率已经开始回升。投资者构成在过去两年也变得更加多样化，更多的国内投资者和开发商进入物流市场，境内买家占比较去年同比增加9%。其中 ，境 内 险 资 倾 向 于 与 经 验 丰 富 的 物 流 运 营 商 合作，并更关注一线城市周边、位于重要的物流节点的城市。近期，大家人寿保险的全资子公司大家投资与宝湾物流联合设立的人民币物流产业基金收购了总建筑面积近20万平米，位于南京、嘉兴和昆明的三个高标物流资产，宝湾物流将负责收购后的后续运营。同时，招商局资本及中国人寿保险的全资子公司国寿投资也与宝湾物流达成未来收购物流资产的战略合作意向。住宅/服务式公寓在过去12个月内（截至2023年3月15日）同比增长19.1%，是唯一录得同比增长的物业类别。领盛、锦和资管及平安等成熟公寓运营商仍在积极扩大在服务式公寓或长租公寓领域的业务规模。近半数成交集中在上海和北京，这主要是因为该城市住宅价格高及有大量流动劳动力，市场租赁需求旺盛。同时，不动产私募投资基金试点的落地及REITs未来进一步扩展到服务式公寓领域的可能性，将提高板块透明度、提振投资者信心、拓宽投资者融资及退出渠道。目的地分析过去12个月（截至2023年3月15日）中，一线城市成交额占比63%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，深圳下降幅度最小，同比微跌2 % ，广 州 下 降 幅 度 最 大 ，为 - 6 7 % 。非一线城市成交总额同比下降33%，其中成交额最高的二三线城市城市包括郑州、苏州、武汉、成都及南京。与一线城市成交主要集中在办公资产不同，非一线城市成交主要集中在工业/物流资产，占比达62%。武汉、长沙、沈阳等多个城市工业/物流资产交易额同比增涨4倍以上。基金募集及融资环境开发商融资销售额前80位的开发商在2023年前2个月总融资额达人民币968亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降29%，降幅收窄。境内外债券发行总额达人民币579亿元，其中境内债券发行额为人民币512亿元，境外债券发行额为人民币 6 7 亿 元 ，分 别 同 比 增 加 7 % 及 减 少 7 1 % 。一月，中国人民银行继续出台方案拟通过加大信贷、债券等满足企业流动资金需求。优质房企的融资持续获得了政府的大力支持，但部分财务困难的房企短期仍难获支持，政策的传导效应及民众信心修复需要经历时间的考验。受益于购房者积压的需求释放，以及利好政策的持续加码，一线城市的楼市活跃度