中国投资 2022年第四季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2023年2月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnTed Li高级董事北京+8610 5925 2288ted.li@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888alvin.lau@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing主管华西区+8628 6737 3819suzie.qing@savills.com.cn• 过去12个月（截至2022年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,190亿元，同比下降45%。• 过去12个月（截至2022年12月15日）所有物业类别交易额均出现同比下降。其中，零售物业交易额同比降幅最大，达-73%，住宅物业交易额同比下降幅度最小，为-21%。 • 过去12个月（截至2022年12月15日）写字楼物业成交额占总成交额52%，为近6年最高点。零售物业成交额占总成交额9%，连续4年占比降低。 • 过去12个月（截至2022年12月15日）中，一线城市成交占比达62%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，上海下降幅度最小，为-30%，广州下降幅度最大，为-66%。 • 11月，普洛斯宣布最新一期中国收益基金（GLP CIF）完成募集，该基金资产管理规模达76亿元人民币。同月，普洛斯宣布推出中国物流增值型基金（GLP CVA IV）， 首轮募集12亿美元。 • 第四季度共4只房地产投资信托基金正式发行。目前，两大交易所共批准REITs产品25只，其中24只已正式发行。大宗投资市场或现曙光随着防控政策的开放，基本面走向更加清晰，投资者信心增强。“投资型买家对办公资产投资兴 趣 有 所 恢 复 ，意 图 把 握 现 在 较有优势的价格环境，踩准基本面复苏的时机实现收益。随着未来消费行业的压制因素逐步消除，受疫情管控影响最严重的零售及 酒 店 业 将 最 先 迎 来 复 苏 。” 简可，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部产业及物流地产部Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）0501001502002503003504004502017/12/152018/12/152019/12/152020/12/152021/12/152022/12/15*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图2：成 交 总额（ 按 资 产 类 别），截 至2022年12月15日过去12个月-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%03060901201501802102021/12/152022/12/15YoY来源 RCA;第一太平戴维斯研究部市场概述过去12个月（截至2022年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,190亿元，同比下降45%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,300亿元至2,450亿元之间。2022年第四季度，多个政府部门密集表态，频出利好政策以优化房企融资环境，推动房地产行业平稳发展。2022年11月8日，交易商协会宣布将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第 二 支 箭 ”），通 过 担 保 增 信 、直 接 购 买 债 券 等 方式支持民营房企融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。11月11日，央行和银保监会联合 发 布 1 6 条 措 施 ，为 房 企 的 经 营 性 融 资 以 及“ 保交楼”专项融资提供改善支持，这也是央行首次就房地产融资问题出台专门性文件。11月28日，证监会对房企股权融资方面推出调整优化5 项措施（第三只箭），包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用，帮助房企打通股权融资渠道。从供给端来看，三箭落地，形成了信贷、债务融资、股权融资的多维度融资支持政策体系，实现从“保项目”到“保主体”的转变，多重积极信号给行业注入信心。但短期来看仍是部分优质民营房企和央企受益较大，业内大部分企业需等待政策效果的传导，整体行业的纾困效果有待检验。从需求端来看，今年以来多地放松购房政策，尤其四季度以来，部分一线城市郊区也开始放松限购，但受房价大幅上涨预期被打破和居民收入增幅 放 缓 等 影 响 ，居 民 购 房 意 愿 不 强 ，观 望 情 绪 浓厚。表1：成 交 案例, 2022年第四季度城市项目资产类型买家卖家成交价格(亿元)上海北外滩上实中心综合体友邦人寿上海实业/森大厦86上海上海尚浦中心10栋办公楼写字楼凯德铁狮门76郑州百荣世贸商城D座商业郑州市发投北京百荣集团33.4上海明基广场写字楼东久新宜明基27广州城祥大厦写字楼光大银行广州城投20.2上海兴力达广场综合体锦和;华平瀚德11.66来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图3：成交总量（按城市），截至2022年12月15日过去12个月0204060801001201401602021/12/152022/12/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼90.9 -36%22.0 2%零售15.8 -69%3.7 -82%工业45.2 -45%19.6 -58%酒店12.5 -37%1.8 -28%住宅4.5 -45%3.1 127%合计168.9 -44%50.2 -46%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2022年12月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部新闻证监会：推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域12月8日，证监会副主席表示，将进一步扩大不动产投资信托基金（REITs）试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。自 2 0 2 0 年 以 来 ，我 国 R E I T s 依 托 于 交 通 、能 源 、园区、仓储物流等优质基础设施领域资产，随后为落实中央“房住不炒”主基调，将试点范围扩大至保障性租赁住房领域。将REITs试点扩大至商业不动产领域将会是对现有政策的重大改变，为开发商优化资金退出渠道的同时，保留对资产的控制权及管理权，行业将进一步向轻资产模式转变。自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，两大交易所共批准REITs产品25只，其中24只已正式发行。过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼资产过去12个月内（截至2022年12月15日）成交量同比下降31.3%，境内买家占比81%。写字楼成交额占总成交量52%，占比同比上升10个百分点。对非自用型的投资类买家而言，写字楼租赁市场尚存企业裁员、营收下降及低吸纳量等不确定性，投资者对该板块仍谨慎。外资机构、TMT、险资及政府平台是写字楼的主要投资者 。但 经 过 长 时 间 价 格 调 整 ，目 前 写 字 楼 价 格 相较于其他投资级资产具有优势。一些投资型买家已把握机遇，踩准基本面复苏的时机提前布局，本 季 度 不 乏 超 大 规 模 交 易 。1 2 月 ，友 邦 人 寿 斥 资86亿元人民币购入在建中的上海北外滩地标项目“上实中心”，总建筑面积约16万平方米。同月，凯德以76亿元人民币购入总建筑面积约20万平方米的尚浦中心10栋办公楼。零售物业成交量在过去12个月内（截至2022年12月15日）同比下降72.6%。境内买家占比达81%。商业零售在2022年面临较大压力，疫情防控对终端消费需求释放形成抑制。随着12月中旬疫情防控方向的明确，未来消费行业的压制因素有望逐步消除，零售板块有望迎来复苏机遇。工业/物流/数据中心在过去12个月内（截至2022年12月15日）同比下降49.9%，占总成交额30%，交易额仍为近6年次高点。2022年开始，大体量新增项目的入市推升供应市场存量，同时可选消费类销售额增速的放缓降低了第三方物流、电商和零售租户的需求，叠加疫情管理导致的运输中断及人员不足等因素迫使部分资产运营受阻。近几年大量资本的涌入使资产价格不断攀升，收益率正逐步趋向于一线城市甲级写字楼水平。尽管如此，工业/物流仍是近年最受关注的板块之一，除普洛斯、GIC、华平等外资机构正在积极为已筹得基金投资寻找合适的项目，京东、深圳国际等内资机构也在持续加码这一不断快速发展的板块，境内买家占比达70%，较去年同期增加7%。目的地分析过去12个月（截至2022年12月15日）中，一线城市成交占比达62%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，上海下降幅度最小，为-30%，广州下降幅度最大，为-66%。非一线城市成交总额同比下降43%，与一线城市成交主要集中在办公资产不同，非一线城市成交主要集中在工业/物流资产，占比达58%。较受欢迎的二三线城市投资目的地包括武汉、苏州、成都及杭州，其中武汉在工业板块的成交额均较去年同期增长7倍以上，杭州的零售板块也较去年同期增长约7倍。基金募集及融资环境开发商融资销售额前100位的开发商在2022年前11个月总融资额达人民币6,364亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降49%，降幅收窄。境内外债券发行总额达人民币3,392亿元，其中境内债券发行额为人民币2,957亿元，境外债券发行额为人民币435亿元，同比分别下降13%和82%。本季度，境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，叠加2022年相对宽松的资金环境，整体融资利率持续走低。2022年中国投资 4savills.com.cn/research1-11月100家典型房企境内债券融资成本3.39%，较2021年全年下降0.73%。随着优化房企融资环境的利好政策频繁出台，优质民营房企及央企快速受益，面对第四季度的偿债高峰 ，该 类 优 质 房 企 积 极 融 资“ 借 新 还旧”。但部分存在财务问题的房企短期仍难获支持，政策的传导效应及民众信心修复需要经历时间的考验。展望短 期 来 看 ，多 维 度 融 资 支 持 政 策 体 系需 要 时 间 传 导 至 整 个 行 业 ，部 分 民 企仍面临资金问题，债务重组或纾困类交易将依然存在。过去，境外基金依赖较低利率的美元/港元债作为其融资渠道，但近期美国利率居高不下及全球通胀冲击使得境外融资成本大幅上升。同时，随着信誉良好的投资者/开发商境内融资成本的不断下探