中国投资 2023年第二季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2023年7月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。• 过去12个月（截至2023年6月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,532亿元，同比下降23%。• 过去12个月（截至2023年6月15日）住宅/服务式公寓同比增长75.6%，是唯一录得同比增长的物业类别。写字楼、零售及工业/物流分别同比下降24.5%、24.8%及25.5%。 • 过去12个月（截至2023年6月15日）写字楼物业成交额占总成交额48%。住宅/服务式公寓成交额占总成交额8%，为近年来最高水平。 • 过去12个月（截至2023年6月15日）中，一线城市成交额占比59%。深圳录得成交量同比上升76%，而上海、北京和广 州 分 别 同 比 下 降 4 3 % ，3 2 % 和 2 6 % 。 • 第二季度新增2只房地产投资信托基金，目前，两大交易所共29只REITs产品正式发售。自用买家支撑高总价资产交易理性的市场赋予了自用型买家更多谈判空间，资金充足的自用型买家正在积极购置自用办公楼，本季度总价超10亿的办公/产业园资产均由自用型买家收购。“由于租赁需求依旧疲软，投资者 的 信 心 仍 然 不 足 。在 更 明 确 的宏观前景和更强的房价预期到来之前,市场需要更多的宽松政策来增强投资者信心。” 简可，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn投资及资本市场部市场研究部James Macdonald主管中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）0501001502002503003504002018/6/152019/6/152020/6/152021/6/152022/6/152023/6/15*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图2：成 交 总额（ 按 资 产 类 别），截至2023年6月15日过去12个月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%02550751001251501752022/6/152023/6/15YoY来源 RCA;第一太平戴维斯研究部市场概述过去12个月（截至2023年6月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,532亿元，同比下降23%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,659亿元至2,785亿元之间。得益于被压抑的需求释放和政策支持等因素 ，2 0 2 3 年 一 季 度 的 房 地 产 大 宗 投 资 市 场 有 所 反弹 。但 二 季 度 以 来 这 一 增 长 势 头 明 显 放 缓 ，表 明市场的复苏仍然脆弱并且有赖于政策的积极支持。二季度大宗投资市场主要由投资型交易主导，投资类买家主要为政府平台、房地产开发商及信托机构。由于经济增速放缓、新增供应过剩，投资者对包括写字楼和零售等传统物业投资仍持谨慎态度。这赋予了自用型买家更多抄底吸低的机会，部分资金充沛的企业买家仍在出手收购位于城市核心区位的高总价优质物业自用。本季度广州、深圳等地录得多笔自用买家收购总价超过15亿元的自用办公楼的交易。服务式公寓继续成为投资者关注的热门资产类别。住宅/服务式公寓是过去一年唯一录得总交易额同比增长的物业类别，同比增长达75.6%。2018年之前，租赁公寓交易主要由开发商（万科/龙湖/朗诗）主导，但近年来一些Pre-REIT基金、保险公司、银行和国际基金也纷纷进入市场。新闻央行时隔10个月下调市场报价利率（LPR）10个基点中国央行于6月20日下调了1年期LPR10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%，这是央行10个月来再次实施此类货币宽松政策来刺激经济复苏。中国的宏观经济在今年一季度展现出一些初步发展势头后失去了增长动力，5月的贸易、固定资产投资、工业生产等数据均低于预期。同时，在青年失业率处于高位、个人及企业收入增速下滑以及对未来经济复苏预期不明朗 的 背 景 下 ，消 费 者 信 心 持 续 低 迷 。尽 管 下 调L P R 是 一 项 积 极 的 措 施 ，但 不 足 以 显 著 改 变 目 前的经济状况。表1：成 交 案例, 2023年第二季度城市项目资产类型买家卖家成交价格(亿元)广州复星国际中心北塔写字楼知识城集团复星集团、侨鑫集团40.9深圳中洲滨海商业中心西塔写字楼浙商银行中洲23.3北京远洋未来广场商业居然之家远洋集团、中联基金19.6广州广报云汇写字楼汤臣倍健广报、广州开发区投控、广州传媒18.3北京天空之境·产业广场产业园义翘神州北京亦庄城市更新9.2上海张江先声产业园Ascent、周大福先声药业9.0来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图3：成交总量（按城市），截至2023年6月15日过去12个月0204060801001201402022/6/152023/6/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼 90.5 -31% 30.6 6%零售 22.7 -38% 10.6 42%工业 50.9 -8% 17.7 -52%酒店 8.9 -58% 2.2 27%住宅 17.0 92% 2.1 4%合计 190.0 -25% 63.2 -18%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年6月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼/商务园区资产过去12个月内（截至2023年 6 月 1 5 日 ）成 交 量 同 比 下 降 2 4 . 5 % 。但 该 资 产 类别仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，二季度交易金额约占总成交额的一半，境内买家占75%。当前经济的发展面临着内外部多重挑战，即便一线城市的写字楼租赁市场也正面临着租金及空置率的压力。同时，许多城市预计仍将有大量供应入市，投资者对收购写字楼保持着谨慎态度。随着议价空间逐渐扩大，部分资金充沛的企业买家视现在为购入自用办公资产的好时机。本季度，知识城集团以人民币40.9亿元收购了广州复星国际中心（北塔），项目建筑面积约为10.8万平方米，均价3.8万元人民币，略低于南塔在2019年出售时的单价。本季度投资型交易主要集中在北京及上海的商业园区资产。生命科学地产本季度表现亮眼，录得4笔大宗交易。近年，生命科学产业的快速发展刺激了企业日益增长的需求并激发了巨大的行业潜力。同时随着22年末首单生物医药产业园REITs（华夏杭州和达高科产园REIT）正式上市，整个市场的透明度得以提升，吸引着房地产投资者对生命科学房地产的挖掘。零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年6月15日）同比下降24.8%，境内买家占68%。4月、5月社零在低基数的背景下维持了较高的增长率，但均略低于市场一致预期，消费修复态势略有放缓。低利息环境叠加各地政府纷纷出台新一轮的促消费措施以鼓励居民增加消费支出，但个人的财务状况、对宏观经济前景的担忧以及就业信心等都在影响消费者的决策。同时，许多城市正面临着零售业过剩，监测城市的空置率仍处于高位，投资者对零售资产投资趋向保守。工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内（截至2023年6月15日）同比下降25.5%，占总成交额27%。过去物流资产主要由境外资本主导，近年可以看到更多的是国内投资者，尤其是险资，正在积极进入物流市场或扩大在该领域的布局。境内买家占比达74%，较去年同比增加14%。投资者更偏好于收购包含一线城市周边或位于物流节点城市的物流资产包。本季度，建信信托联合万纬物流及信建赢石成功并购上海临港、宁波北仑两处物流资产，建筑面积合计约9万平方米。5月，由中国人寿和菜鸟物流联合发起的仓储物流基金完成设立，总规模约30亿元人民币。该基金聚焦于长三角区域的重点城市核心区位、运营成熟稳定的高标仓项目。除菜鸟与中国人寿共同作 为 基 石 投 资 人 外 ，还 吸 引 了 中 宏 人 寿 、财 信 吉祥人寿等多家境内保险公司参与投资。菜鸟与中国人寿于2017年首次合作，成立了85亿元人民币的仓储物流基金，这也是菜鸟的首支仓储物流基金。住宅/服务式公寓在过去12个月内（截至2023年6月15日）同比增长75.6%，是唯一录得同比增长的物业类别。由于上海、北京等一线城市的市场租赁需求旺盛、承租能力更高，投资者则会偏好在 该 些 城 市 寻 找 符 合 自 身 定 位 的 资 产。过 去 一年，近一半的交易集中在北京及上海。险资等风险承受能力较低的投资人更青睐于可以产生稳定收入的低风险资产,更偏好于收购已成熟运营的存量服务式公寓资产作为他们的资产配置。开发商及基金投资者则会偏好在该些城市核心区位寻求收购酒店、写字楼等合适物业再改造成服务式公寓的机会，提升收益率。同时，也有一些Pre-REITs基金投资者也在积极寻找可以纳入保障性租赁住房体系的存量资产，计划未来通过自身管理达到稳定运营后，通过公募REITs退出。目的地分析过去12个月（截至2023年6月15日）中，一线城市成交额占比59%。深圳录得成交量同比上升76%，其中写字楼和零售资产成交额大幅上升。本 季 度 录 得 多 笔 大 宗 交 易 ，如 浙 商 银 行 以 人 民 币23.3亿元收购了中洲滨海商业中心西塔1-21F；铁狮门及辉盛国际以人民币7.2亿元收购了华润深润大厦的长租公寓部分，并计划将其改造为中高端长租公寓。本季度，上海、北京和广州分别同比下 降 4 3 % ，3 2 % 和 2 6 % 。非一线城市成交总额同比下降13%，其中成交额最高的二三线城市城市包括成都、武汉、天津、郑州及南京。与一线城市成交主要集中在办公资产不同，非一线城市超过一半的成交集中在工业/物流资产。长沙、南京、沈阳工业/物流资产交易额同比增涨4倍以上。基金募集及融资环境开发商融资销售额前80位的开发商在2023年前5个月总融资额达人民币2,363亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降34.5%。境内外债券发行总额达人民币1,452亿元，其中境内债券发行额为人民币1,371亿元，境外债券发行额为人民币81亿中国投资 4savills.com.cn/research元，分别同比减少7%及减少67%。境内发债主体主要是国企央企及优质白名单民企，这些企业获政府支持依旧保持着融资优势。自2022年末重新启动房企股权融资以来，已有超过30家A股上市房企递交了股 权 融 资 方 案 ，但 进 程 缓 慢 。直 到 今年5月底，招商蛇口成为了首家通过定增事项审核的房企，募集资金174亿元人 民 币 。随 后 ，保 利 发 展 、中 交 地 产 、大 名 城 、福 星 股 份 、陆 家 嘴 等 五 家 A 股上市房企的定增方案也陆续通过了证监会的审核，预计将合计募集资金284亿元人民币。加快审批是对房地产市场释放了一个积极信号，表明