2023年11月沈阳房地产市场报告
11月市场逐渐寻底，全年成交已超过22年，有望实现筑底走稳。 01PART宏观 经济基本盘有所改善，但经济结构转型仍有阵痛，投资、消费、出口以稳为主。同时受房地产拖累，增长受限，预期长期处于宽松、扩张的政策之下 CPI、PPI供销两端跌入负区间，供销需求疲软，有货币继续宽松预期PMI指数微跌，持续处荣枯线以下，新订单、从业人员等核心指标预期较差 物价方面：消费物价CPI和生产物价PPI再次跌人负区间，Ppi较前值下降0.4个点，cpi较前值下降0.3个点，供销两端均较为疲软，货币有继续宽松可能。 PMI：11月30日我国官方PMI为49.4，比上月下降0.1个百分点，制造业景气水平连续两月至荣枯线下方，前值为46.5。其中生产PMI高于荣枯线水平，为50.7；新订单下滑，原材料库存指数、从业人员指数也低于临界点，需求不足。 房地产、制造业投资维稳，基建投资涨幅放缓房地产投资持续处于负区间，房投增长压力较大 固定投资累计增速同比提升2.9%，环比上月放缓0.2个百分点。其中制造业增速同比提升6.2%，与上月持平。基建同比增速8.27%，年尾增长放缓，发挥托底作用。房地产投资-7.8%，止跌走稳，拖累经济严重，销售市场疲软的背景下，预计房投增长压力较大。 增长动力一消费 消费受石油和汽车类消费拉动，连续三个月回升，消费同比明显增长房地产相关家具、家电等消费回升至正增长，装潢类仍较低迷 社销零售总额同比增长7.6%，持续恢复，较前值提升2.1个百分点回升明显，其中汽车类消费提升11.4%，大幅上涨。地产相关消费类较前期有所改善，其中建筑装潢-7.5%，较前值提升0.4个点，家电音像0.3%，上升0.9个点，步人正增长，家具2.9%，较前值下降0.2个点。 出口有所回升，进口金额下滑，本月出口有所改善，但仍处回落阶段 11月进口大幅滑落，出口小幅回升。出口同比增速由前值-6.4%回升至0.5%，部分原因是去年高基数影响，未来出口压力仍大。进口由前值3%下滑至-0.6%。 02PART土地 沈阳2023年以来仅供应9宗地块，合计成交75万m²，11月新挂牌2宗预计12万m²，整体供应仍低于往年水平。 沈阳土地市场 23年两次土拍共成交9宗地块，成交建面75万m，均为平台托底：整体供应较往年菱缩严重 7月土地市场成交两宗，建面21.4万方，成交楼面价4249元/m²10月再次成交7宗地块，成交面积53.9万m²，均为政府平台托底。近两年土地供销萎缩严重，22年仅成交133万方，同比-80%，预计23年成交持续下滑趋势，低于22年水平。 沈阳土地预计供应情况 2023年已成交9宗地块，均为政府平台兜底，11月新挂牌2宗地块，总建面约约12.1万方 沈阳市已公告地块共计11宗，目前已成交7块总用建面约73万m，均为旧改平台、地铁集团托底，无溢价成交。11月新挂牌两宗地块，总建面约12.1万方，其中高深东路南地块为新市府热门地块，中海意向较为强烈 高深东路南-1地块土地面积35000.43平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于2.0、大于1.0，起始价5500元/建筑平方米。 小青02东-1B地块土地面积28627.92平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不不大于1.8、大于1.0，起始价1820元/建筑平方米。 03PART市场 11月市场逐渐筑底，下滑幅度趋缓，主要以沈北远郊下滑为主。近郊及主城较为坚挺：沈阳库存已至历年最低，主要成交市场呈现出低总价、刚需刚改面积需求为主。 行业现行政策 沈阳目前已“回归市场”，整体政策限制已全部解除，利率、贷款政策等也均为历年最宽松水平，后续继续放宽空间已较小，当下市场条件下，预计维持较宽松水平， 11月市场延续下行趋势，商品房成交量价小幅下跌，市场逐渐筑底 11月商品房供应面积12.69万m²，环比下跌17%，同比上涨13%；成交34.87万m²，环比下跌2%，同比下跌38%：成交均价10923元/m²，环比下跌8%，同比持平0%。 商品住宅一月度 11月住宅热度延续上月走势，供销价环比小幅下跌，总量低于全年成交月均值，底部运行 11月商品住宅供应11.5万m²，环比下跌16%，同比上涨48%；成交29万m，环比下跌1%，同比下跌40%；成交均价10992元/m²，环比下跌4%，同比上涨4%。市场成交量持续保持低位，低于今年成交月均值。 商品住宅一月度区域结构 沈阳浑南供销主力，沈北成交有所下滑，铁西成交小幅上涨 全市整体市场供应不足，仅苏家屯供大于求，吴其他区域均供小于求；成交以浑南区为第一梯队，市场容量均7.7万m²，沈北于洪、皇姑处第二梯队市场容量集中在3-5万m。 成交结构一月度 面积改善需求最高，但整体承价能力有限，市场呈现出低总价、刚需刚改面积需求为主。 11月主力成交面积段80-90m²，成交404套，其次是110-120m²，成交390套。主力成交总价段仍以低总价段为主 库存走势 商品住宅存量去库存荐，去化速度放缓，去化周期19个月，其中皇姑去化周期最短为9个月 11月商品住宅存量新低，但去化速度放缓，去化周期19个月，持续去库存。分区域看，以浑南、沈北、于洪三区存量最多，和平去化周期最长39个月、其次是沈河24个月、浑南22个月。皇姑区去化周期最短为9个月。 品牌房企冲刺金九银十，华润万科保利占据前三，汇置、嘉里跌出前十 华润仍占据榜首，备案金额3.39亿，其次为万科2.51亿。品牌房企排名稳定，嘉单、汇置跌出前十 1-11月T0P10销冠悦景新世界，累计成交金额12.9亿，11月热销延续，占据榜首； 1-11月销售榜首为悦景新世界成交12.93亿，11月当月仍有热度成交0.98亿，累计排名第一，10月排名第 PART04趋势预判及机会分析 全年市场已成定局，预计市场有望在2024年完成筑底 2023年11月后市场预翔 从12月政治局会议对明年经济定调来看，2024年政策总基调偏扩张、偏宽松、偏刺激，着力稳增长稳信心等“各种稳”GDP目标大概率定为5%左右的偏高水平，大方向是中央加杠杆、赤字率大概率高于3% 行业上2024为回归市场首个完整年，限购、限价等多方面限制性条件已解除的年份，万亿资金支持三大工程保障房、城中村旧改、基建、地产融资“三个不低于”等宏观政策，为行业稳定提供持续支撑 展望后市，预计市场有望在2024年完成筑底，当前经济修复的基础仍不牢固，二手对新房冲击的趋势不可逆转，房企信用风险仍未走出困境，房地产市场成交需视政策落地及经济恢复情况。乐观来看，上半年经济恢复加速，政府刺激动作力度加码，市场将在7、8月完成筑底，下半年同比有所上涨，较22年疫情期间及23年疫情放开首年成交量价有所恢复。悲观来看，政策刺激实际反馈不明显，整体市场延续23年量价下行趋势，继续寻底。 但可预见的是，第一，经济修复背景下，地产机会是点状的，波峰高度和持续时间将有所缩短，如二三月份小阳春、六月、九月等，提前准备，坚决去化。第二，二手房冲击压力仍在，经济修复下，客户“加杠杆”一步到位预期降低，更愿意“避险”，要用好企业优势，如保利小贷，降低客户购房门槛，打通买一卖一换房链条，释放客户购买力。第三，应对客户预期差，要做好长周期维护准备，客户购房决策向后延期，需注重养客锁客方法。 研究咨询-全流程研究咨询服务 拥有高学历、高素质专业研究团队，形成“总部+区域+城市”研究体系，超1000人研究咨询和策划顾问力量，累计为2000多个项目提供前期顾问服务，和在保利体系外，已与多个开发商开展市场化咨询服务合作。 宏观与市场研究 项目策略研究 投资策略研究 多元子领域咨询 ·宏观经济趋势研究·货币政策趋势分析：调控政策变化与影响分析土地市场监测与分析学新房、二手市场监测·房地产市场趋势分析·典型项目剖析 房地产上下游产业发展趋势与策略分析，如代理经纪、长租公寓、房地产金融、家装 ：城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判·城市进人研究：城市/区域/板块深耕投资策略研究·地块投资可研 住宅前策定位商办前策定位与运营研究、产业、旧城、旧厂、TOD、康养、文旅项目发展策略客群特征与演化研究营销操盘策略研究 保利和润-联系方式 联系我们！ 期待您的沟通联络，以便为您带来更多专业咨询服务！ 公司地址 沈阳浑南智慧三街高深东路保利发展中心大厦 可获报告原版
