2023年11月销售数据点评：积极补货一线城市，融资优势显著

事项： 公司公布2023年11月物业销售及土地收购更新公告，2023年1-11月中海集团销售金额2870.28亿元，同比上升11.8%，销售面积为1237.34万平，同比上升4.0%。 评论： 1-11月销售金额排名行业前十，同比增长11.8%。1）2023年1-11月集团累计销售金额为2870.28亿元，累计销售面积为1237.34万平，同比分别上升11.8%、4.0%。其中海集团（不含中海宏洋）销售金额为2467.19亿元，累计销售面积为904.24万平，同比分别上升11.8%、5.9%，销售金额排名行业前三。2）公司在一线城市表现突出，1-11月北京单城销售金额为524.3亿元，贡献率为21%，公司在北京市占率排名第一，中信城、中海·富华里、中海首开湖光玖里销售额分别为100.8、84.2、55.5亿元；公司在上海、广州、深圳累计销售金额占比分别为4%、3%、3%。 积极补货一线城市，不断优化土储结构。1）公司2023年1-11月累计获取32幅地，总地价为1149亿元，总计容建面575万平，拿地总金额为全行业第一，平均楼面价约19996元/平，仍为较高水平。2）1-11月拿地仅聚焦于20个高能级城市，北上广深拿地面积与金额位于前列，权益金额合计占比为60%，土储结构较优。3）公司聚焦“主流城市、主流项目、主流地块”，年内3次拿下百亿级地块，6月以125亿元总价拿下深圳湾超级总部基地，9月以127.9亿元总价拿下广州海珠区上涌果树公园北侧地块。10月24日，中海地产&上海西岸开发联合体拿下徐汇龙华街道地块，地块位于徐汇滨江，去化有保障，土地总价款240.16亿元，公司时隔3年，积极补货上海优质土储。 财务稳健，融资成本保持低位。1）截至9月30日，公司在手现金为1155.3亿元，净借贷比为39.7%，负债率一直处于行业最低区间，财务状况稳健。2）11月13日，公司发布2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）上市公告，两笔公司债发行总额为30亿元，期限分别为3年、5年，票面利率分别仅为2.9%、3.25%，融资成本低，公司作为头部国央企，融资优势明显。 投资建议：公司作为头部央企，背靠国资平台，可售货值充足，且在市场下行期仍在积极补仓，置换高质量土储，保障营收与利润兑现。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2024、2132、2445亿元，实现归属普通股东净利润分别为263、285、356亿元，对应EPS分别为2.40、2.61、3.26元。考虑到2024年地产销售或存在下滑压力，参考可比公司市盈率均值，我们给予公司2024年7倍PE，测算市值约2053亿元，对应股价20.60港元，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标