策略周报：从美日经验看地产救市政策脉络及投资机会

从美日经验看地产救市政策脉络及投资机会 —策略周报 投资要点 ▌核心要点 分析师：杨芹芹S1050523040001yangqq@cfsc.com.cn 本周京沪地产需求端政策持续优化，进一步印证了先止血-再输血-后增量的地产救市政策三部曲。复盘拐点后的美日地产，出清周期差异巨大，根源是两者的救市反应速度、力度和 准 度 区 别 ，地 产 救 市 要 快 、 狠 、 准。参 考 美 日 经 验 和2014-2016年国内经验，救市组合密集出台后，可关注金融、稳定风格和建筑装饰、纺服、家电、银行、钢铁等地产链交易性机会。 ▌地产政策三部曲：先止血-再输血-后增量 自724政治局会议释放稳地产的积极信号后，下半年以来中央及地方政府快速响应，止血（降息降准、降首付比例、降房贷利率、调二套房认购标准和普宅标准、放松地方限购政策稳居民需求）、输血（企业端助融资）、增量（加速推进“三大工程”）三部曲稳地产政策组合拳相继落地。 资料来源：Wind，华鑫证券研究 相关研究 1、《大盘弱势调整下沪深次新表现较弱，北交所次新表现延续强势》2023-12-172、《北交所新股本周表现亮眼，当前共39家公司已完成注册正排队上市》2023-12-103、《新股发行节奏稳中有升，次新板块整体调整》2023-12-04 ▌美日地产救市启示：政策组合要快、狠、准 复盘美日地产拐点后的历史经验，美国三年后完成出清，而日本则陷入了“失去的十年”，本质区别在于两者的救市反应速度、力度和准度。当前中国地产形势比1990-1995年日本更为严峻，松地产促出清压力空前，地产救市要快、狠、准： 1）快：危机辨识要及时，政策速度要快，警惕决策风险；2）狠：救市力度要强，止血-输血-增量三部曲一步到位；3）准：化解房企债务风险、避免交叉传染是重中之重。 ▌地产链交易性机会：关注建筑装饰、纺服、家电、银行、钢铁等 从当前我国地产政策脉络来看，救市政策集中发力，重蹈日本覆辙的概率极低，地产有望加速出清企稳。当前救市三部曲可类比2014-2016年，后续可关注新型城镇化投资机会，保障房、城中村改造和平急两用“三大工程”是难得的增量。建议关注金融、稳定风格和建筑装饰、纺服、家电、银行、钢铁等地产链板块交易性机会。 ▌微观交易：内外恐慌分化，北向再度大幅流出 本周内外恐慌情绪分化，国内恐慌持续上行、国外恐慌有所缓解。内外资金分化，融资余额大幅增加，北向资金大幅流出。 ▌投资日历：关注国内LPR和美国经济数据 国内方面，重点关注国内LPR；海外方面，重点关注美国经济数据和美债走势。 ▌风险提示 （1）美联储降息不及预期；（2）国内政策不及预期；（3）地缘政治风险 正文目录 1、地产政策三部曲：先止血-再输血-后增量...................................................52、美日地产救市启示：政策组合要快、狠、准.................................................72.1、美国救市成功经验：快速出台止血和输血组合........................................82.2、日本救市失败启示：政策犹豫不决、反应较慢、力度不足...............................92.3、当前国内地产救市要快、狠、准....................................................113、地产链交易性机会：关注建筑装饰、纺服、家电、银行、钢铁等...............................143.1、当前三部曲地产政策脉络类比2014年-2016年........................................153.2、2014-2016年政策效果：楼市、股市均企稳回升.......................................163.3、把握交易性机会：关注新型城镇化利好的金融、稳定风格和地产链.......................184、市场复盘：整体延续下行.................................................................195、情绪总览...............................................................................215.1、交投活跃度：市场交投情绪延续下行................................................215.2、恐慌：国内持续上行，国外有所缓解................................................215.3、内资：融资余额大幅增加，融资交易占比小幅上升....................................225.4、外资：北向资金持续大幅净流出....................................................236、资金行业选择：消费板块内外资分歧较大...................................................247、投资日历：关注国内LPR和美国经济数据...................................................258、风险提示...............................................................................25 图表目录 图表1：今年下半年以来的“止血-输血-增量”地产三部曲政策复盘...........................5图表2：当前我国地产预期中枢持续下移，居民杠杆高位运行，地产拐点已至...................7图表3：居民杠杆率峰值和地产拐点相伴相生...............................................8图表4：美日对冲地产拐点的政策复盘....................................................8图表5：美国股市在地产政策刺激下，一年完成企稳复苏.....................................9图表6：地产危机后，日本股市一蹶不振...................................................11图表7：中国房价收入比相对1990年-1995年的日本更高.....................................12图表8：类似日本，当前我国房价指数预期高位快速下跌.....................................12图表9：与日美相似，当前我国居民杠杆同样处于历史高位...................................13图表10：当前我国老龄少子化形势较日本更为严峻..........................................13图表11：我国地产调整速度较日本更快，但不及美国........................................14图表12：当前三部曲地产政策脉络类比2014年-2016年...................................15图表13：地产销售、房价、开工、竣工迅速企稳上行........................................16图表14：股市和行业指数迅速企稳回升....................................................17图表15：利好金融、稳定风格和地产链板块................................................18 图表16：宽基指数涨跌幅（%）...........................................................19图表17：申万行业涨跌幅（%）...........................................................19图表18：行业估值水平..................................................................20图表19：PE&PB静态估值................................................................20图表20：成交额与换手率变化趋势........................................................21图表21：50隐波大幅上升...............................................................22图表22：VIX指数小幅下行..............................................................22图表23：融资余额大幅增加..............................................................22图表24：融资交易占比小幅上升..........................................................22图表25：偏股型基金新发规模大幅减少....................................................23图表26：偏股型基金可用现金大幅增加....................................................23图表27：北向资金持续大幅净流出........................................................23图表28：内外资分歧与共识（单位：亿元）................................................24图表29：双周投资日历..................................................................25 11月15日，统计局公布2023年1-11月份全国房地产数据，虽然随着国内经济修复，以及在下半年一系列地产优化调整政策的作用下，近期部分房地产行业指标呈现边际改善的趋势，如销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄，竣工依旧保持高增长。但1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%，房地产市场仍在探底过程，市场对房地产预期偏弱，并进一步引发经济预期担忧。 1、地产政策三部曲：先止血-再输血-后增量 自724政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”、“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”，释放稳地产积极信号后，下半年以来中央及地方政府快速响应这一号召，先止血、后输血、再增量三部曲稳地产政策组合拳相继落地。 放松限购： 9月20日，广州率先发文放松限购，非广州户籍居民家庭购房的个税或社保年限要求从5年缩短为2年； 10月24日，上海金山区出台人才安居新政，非沪籍购房者所在单位或个人满足一定条件且有3年个税或社保，单身即可在上述区域买1套房； 1、先止血（居民端稳需