国君宏观|“破立并举”的房地产投资

房地产市场2023-2024年展望

2023年市场动态：

• 销售趋势：2023年，房地产销售继续呈现下降态势，与2022年相比，降幅有所收窄。具体而言，2022年商品房销售实际降幅约为30%，预计2023年的降幅将收缩至15%左右。
• 政策支持：8月以来，各城市房地产销售端的政策加速松绑，尤其对一二线城市的商品房销售提供了有力的支持。

2024年市场展望：

• 持续压力与新机遇：2024年，商品房的开工建设仍面临一定挑战，但房地产新发展模式带来的增量投资机会不容忽视。预计全年投资规模约1万亿，2024年投资降幅有望明显收窄。
• 增量投资分析：
  • 保障房：未来增量刚需投资的体量上限为20万亿，若保障房能满足30%的刚需需求，则总投资规模约为6万亿，意味着未来10年每年的投资规模约为6000亿元。
  • 城中村改造：总投资体量预估为5万亿，按照5年的规划周期，年均投资规模预计为1万亿。这一领域可能与保障性住房建设存在一定程度的重叠。
• 建设时间表：从项目立项、签约、拿地、新开工等流程看，大规模建设活动预计最早将在第二季度启动，并于下半年逐渐显现对投资端的积极影响。
• 风险提示：房地产企业风险的意外暴露及保障房、城中村改造项目建设积极性不足均为潜在风险。

市场整体逻辑：

• 出清：市场正经历销售量的逐步调整。
• 支持：政策层面给予一定支持，尤其是对一二线城市的商品房销售。
• 防风险：地产领域的风险管理措施正在加速实施。

结论： 房地产市场在2023年展现出一定的调整和恢复迹象，而2024年则侧重于通过新发展模式探索增量投资机会，同时应对建设和资金流动的挑战。关注点在于如何平衡现有压力与新兴机遇，以及确保项目的可持续发展。