产业与产业空间，“向上突破”之路

joneslanglasalle.com.cn 产业与产业空间，“向上突破”之路 前言 作为粤港澳大湾区的创新中心，深圳具备强大的科技研发和产业创新能力，以及充满活力的各类创新主体。同时，深圳还拥有完整成熟的金融支撑体系，这些优势使得深圳在建设大湾区国际科技创新中心的过程中发挥着重要的引领作用。 然而，深圳长期以来都面临着地域面积较小、发展空间和土地供给紧绌等问题。因此，深圳在产业发展中注重产业用地的集约化利用，以拓展产业发展空间。深圳的产业升级和科技创新，促进了各类新兴产业快速发展，也对产业载体的迭代升级产生了新需求。新一代产业园应根据不同产业的需求提供适配的空间和服务，实现功能多样化、复合化和专业化，这有望成为未来产业园的主要特征。 新兴产业的发展需要创新要素的支撑，而深圳新型产业园依托本地优异的研发创新能力和知识网络，带动新兴产业集聚发展，并将不同产业上下游整合为一体化的产业生态圈。这将显著降低产业链上下游企业共享、交流和交换知识与技术的难度与成本，促进和便利科学技术创新成果应用化和商业化的进程。从集约化到集聚化和集群化、从单一化到复合化和多样化、从分散化到规模化和专业化，通过新一代产业园项目引导新兴产业走向集群式发展的理念，可为其他地区或城市产业空间与产业实现协同发展提供宝贵的参考与借鉴。 当提及“产业园”时，其定义有广义和狭义之分。广义上，产业园可以涵盖政策性开发区、主题特色小镇、产业园区和城市功能型产业新城等四类产业空间载体。狭义上的“产业园”则更多地指向专门为制造业企业及其上下游进行生产、办公、研发实验提供空间的建筑物业，其主要形态包括标准厂房、多层厂房。仲量联行本次发布的深圳产业园白皮书，基于深圳的产业以及地产的特质，将侧重于对狭义定义下的深圳市产业园进行深入研究。 深圳产业与产业园发展沿革01 深圳产业从劳动密集型、资本密集型向以科技创新为核心发展转型的过程，也是深圳产业空间载体从要素集聚、产业主导向创新与产业链协同驱动迭代发展的过程。产业空间载体在迭代发展中，形成了不同形态的产品。从初期的主要服务于轻工业生产的产业园区，衍生 出更注重研发、办公功能的产业办公项目，另外也催生了具备研发、办公、试验、生产等多项功能于一身的、主要服务于高新技术产业的新型产业园产品。 深圳产业发展历程 三来一补加工贸易奠定产业基础 1979年，深圳蛇口诞生了中国第一家产业园⸺蛇口工业园，深圳凭借临近港澳和廉价劳动力、土地优势，“三来一补”的加工贸易产业快速集聚。八十年代中期，随着特区发展模式的调整和宏观政策的指导，深圳工业制造的方向发生变化，以电子和计算机为龙头的企业开始快速发展，逐步奠定了深圳之后产业发展的基础。 深圳在最初的产业起步阶段“以外商投资为主、生产以加工装配为主、产品以出口为主”，重点发展劳动密集型产业，逐步形成了以电子、轻工业为主的外向型经济发展模式。 模仿创新促使产业供应链形成 随着改革开放的深入和1995年部分特区优惠政策取消、港深穗高速公路通车，原有的大量深圳关内“三来一补”企业开始转移至关外甚至迁至东莞等地。在此背景下，深圳经济从加工贸易转向模仿性创新时代，凭借模仿形成了大规模生产能力的初级工业化过程，逐步走向模仿性创新的生产制造。 这一时期，深圳的企业开始加大资本投入，逐渐改变了过去以加工装配为主的低附加值生产模式，自主生产能力得以提升。模仿创新的生产制造伴随着劳动力的持续不断分工，以电子信息制造业为代表的独特产业供应链在深圳开始形成。 向以科技为核心的全面协同创新转变 进入21世纪，深圳开始面临劳动力价格上涨和土地资源紧缺的挑战，传统产业发展模式逐渐“难以为继”。2010年，深圳制定了更加严格的限制性产业发展目录，实施更积极的集约性发展政策，加快本地产业结构的转型升级。 2010年至今 随着资本要素边际收益递减，以科技为核心的研发与创新能力越发重要，深圳也进入了全面协同创新和高质量发展阶段。依托过去模仿创新奠定的产业链分工体系和研发能力，深圳逐渐在新一代信息技术、新能源汽车、装备制造、基因测序分析、新材料、显示技术等领域形成了较强的自主创新能力。 如图1所示，深圳规模以上工业企业研发（R&D）经费支出稳步增长，已逐渐占据规模以上工业企业总产值的近三成，说明深圳企业越来越重视科技创新的投入。此外，深圳高新技术产品产值逐年增长，占规模以上工业总产值的比重常年保持在60%以上。近年来，高新技术产品1已经成为深圳工业的代表性产品。 1根据《深圳市高新技术企业认定管理办法》第六条规定，高新技术产品是指属于《深圳市高新技术产品目录》并符合相关标准、质量合格且达到国内先进水平的产品。 深圳产业空间发展历程 深圳产业和产业结构的不断发展与迭代，对本地产业载体产生了深远影响。早期的产业园区主要满足本地企业劳动密集型传统制造业的生产需求，此类项目一般占地面积较大、土地容积率较低。而随着深圳制造业自主生产、自主研发的能力不断跃升，以新一代电子信息为代表的一批新兴产业逐渐成为了市内产业载体的主要用户，此类产业除了要求产业载体具备生产、组装的条件以外，亦产生了研发、实验、测试、办公等需求，而早期的工 业载体已经不足以满足此类需求。为满足企业愈发多样化的要求，深圳的产业载体除了在低楼层满足企业生产需求以外，逐步垂直向上延伸发展，即在载体的中、高层区域提供更多功能。 在此背景下，深圳市的产业载体也逐渐由单一的生产型产业园演化出产业园区与产业办公两条发展路线。 深圳产业园市场发展情况 产业与产业空间，“向上突破”之路 深圳市内产业园在逐步演变发展的过程中，其层高、承重、垂直货运等建筑硬件标准逐步提高，项目内的生产、商务、生活配套也越发完善；得益于此，产业园项目的“多功能”属性愈发突出。 从2015年至今，深圳市内的产业园3.0项目逐步竣工入市，此类项目的核心优势在于其二楼以上的载体空间也具备较高的硬件标准。即除了最基础的层高、承重指标以外，此类项目还会提供如大型货梯、多回路供电、冷冻水和蒸汽供应、污物储存中转等一系列设施配套，确保新一代电子信息、生物医药、高端装备制造等具有研发实验、中试生产等需求的企业，其设备在项目的低、中、高区均可以正常的安装、使用和维护。除了较高标准的研发生产硬件优势，此类项目在商务服务、物业管理、生活设施配套等方面也努力向高标准看齐，从而改善园区营商环境、提升生活质量，帮助园区企业留住人才。 当然，其他各类因素，例如企业在行业中的职能定位，也会影响企业的选址。以生物医药为例，该行业在研发、实验、中试生产等上游及中游环节，对载体的层高、荷载、电力供应、通风排污等硬件设施有一定要求，因此相关企业更倾向于进驻产业园区。但处于该行业下游的流通环节的企业，如零售、经销商等，因大多不涉及产品的生产与研发，未必会选择入驻产业园项目。 深圳产业办公市场发展情况 除了产业园项目外，产业办公项目也是深圳市产业载体的一个重要分支。 从容积率、层高、承重、外立面形态等条件来看，产业办公项目与一般的商业办公楼宇类似，其功能属性也因此相对单一，即更偏向于满足企业办公、轻研发的需求。不过，产业办公项目因其对土地更有效的利用，往往广泛分布于城市相对核心的区位，更有利于企业开展商务活动、提升形象。 部基地、深圳湾科技生态园等片区的建设发展，南山区始终为产业办公楼宇供应的重要增量市场。 目前，深圳产业办公项目主要分布在市区中的南山，与龙岗、龙华、宝安、光明等市郊区域。 近十年，由于支持新型产业用地（M0）发展政策的出台，大量近郊区域的老旧工业园区被改造为M0用地项目，其中不乏一些产业办公项目。与此同时，产业发展与土地供应的“强区放权”促使深圳市郊地区纷纷以新兴产业园区为抓手培育战略新兴产业，产业办公项目也作为产业园配套逐步落地。两方因素影响下，龙岗、龙华、宝安、光明等市郊区域逐步成为产业办公供应主流市场。 20世纪末规划成立的南山高新技术产业园区，是早期产业办公项目的重要集聚地。在支持性政策、龙头企业入驻、优秀科研机构加入等一系列有利因素支撑下，高新园的软件与信息技术服务行业产业链迅速发挥集聚效应，吸引、孵化众多中小型企业。TCL科学园国际E城、同方信息港、科兴科学园等为中小企业提供产业空间的产业办公产品应运而生。此后，随着留仙洞总 且靠近新型制造业生产基地，因此承接了更多以半导体与集成电路为代表的新一代信息技术产业，及以环保与新能源为代表的绿色低碳产业的企业租户。而在市区内部，2013年及此后建成的项目内软件与信息技术服务行业租户比例显著提升，与其在该时期的迅猛发展密不可分。 整体来看，尽管深圳产业办公项目承接了一部分来自高端装备制造、生物与健康等非传统的办公楼宇企业租户的空间需求，但其最主要租户客群仍与深圳商业办公楼宇有明显重叠。如图7所示，据仲量联行统计的抽样调研的446万平方米产业办公面积样本，数字与时尚产业、新一代信息技术产业、商贸服务业、商务服务业与金融业五个行业合计贡献约75%的深圳产业办公面积。 与此同时，产业办公项目的租户群体亦与深圳整体产业发展进程息息相关。对比市区产业办公项目，市郊项目普遍楼龄较新 随着技术变革、产业升级，制造业与服务业业务关联的深化趋势愈发明显。当下，深圳步入产业发展新阶段，为制造服务业这一面向制造业的生产性服务业提供了可观的成长空间，其办公物业需求也处于显著上升期。凭借临近上下游产业链的优势，轨道交通通达性较高、商业配套较为齐全的优质产业办公项目，将有望承接来自制造服务业企业日益扩张的办公空间需 求。近期深圳某二手电子产品平台便因扩张需求于龙华区产业办公项目内租赁超30,000平方米办公空间。此外，产业办公项目较商业办公更具弹性的定价空间，也促使其受到一些具备不动产购置需求的实体企业的青睐。 深圳产业园市场现状分析02 全市各类产业园总体量 根据仲量联行统计数据，如图8所示，深圳市主要产业平台2内产业园总体量约为8,605万平方米。其中，产业园1.0类型的项目规模达5,339万平方米，占全市总量约62%；而产业园2.0项目总体量则超过2,300万平方米，占全市总量的28%。值得注意的是，深圳市内上述两类硬件设施标准相对较低的产业园项目总体量超过7,700万平方米，两类项目占全市总量比例约90%，占据绝对多数。 反观硬件标准和配套设施更完善的产业园2.5和3.0项目，总体量则分别为798万平方米和96万平方米，仅分别占全市总量约9%和1%。其中，产业园3.0作为深圳“垂直工厂”（又称“工业上楼”）项目的雏形，其体量在全市范围内却相对有限。从产业空间供给的角度分析，深圳产业园市场存在着总体量大但优质项目体量偏少的潜在问题，不利于市内产业的持续发展与转型升级。 各行政区产业园分布 如图9所示，从产业园项目点位分布来看，目前深圳存量产业园多分布于宝安、光明、龙岗、坪山、龙华等行政区，而图10也进一步展示了这些行政区在深圳产业园市场中的重要地位。 进一步分析各行政区不同类别产业园的规模结构，如图11所示，可以发现深圳市内产业园体量最大的三个行政区，即宝安、光明和龙岗区，其2.5与3.0项目的总体量占三区产业园总量不到5%，产业园存量大但高硬件标准项目比例较低的问题在此 三个行政区内较为明显。而其他行政区，如坪山、南山，区内各类产业园的规模结构更为合理，产业园2.5和3.0项目总体量在行政区内占比相对可观。 建筑面积，万平方米 优质产业园项目分布 如果仅关注产业园2.5及3.0项目，此类产业园在深圳市内的地理分布情况如图12所示，过半数分布在坪山和南山两区之内。其中，坪山区内2.5和3.0标准的产业园建筑面积占全市的38%；可见坪山作为深圳市内最“年轻”的行政区之一，在近年快速发展的历程中，集中了一批深圳市内相对优质的产业空间载体。 小结 产业转型和产业空间载体的转型发展是相互促进的。制造业的升级和新型产业的兴起，使多样化的生产空间在地区集聚，不同的发展需求催生了不同形态的产业空间载体。与