城中村改造专题：城市更新创造需求，建筑建材产业受益

城市更新创造需求，建筑建材产业受益 分析师：杨光(S0010523030001)2023年12月5日 敬请参阅末页重要声明及评级说明华安证券研究所 主要观点 本报告旨在回答以下四个核心问题： 1、政策支持：2023年城中村改造顶层设计落地，明确在19个超大特大城市进行城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进，此后相关政策密集出台，多次单独提及城中村改造，战略高度提升。此次城中村改造作用有三：（1）接力棚改和旧改，创造市政建设需求；（2）配合“租售并举”，与保障性住房相结合，为超大特大城市年轻人解决住房问题；（3）稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改。 2、拉动规模：根据常住人口及人均住房面积推算，预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米，预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年，扣除拆除部分，我们预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。 3、出资方：城中村改造执行周期更长，土地性质复杂，且改造类项目偏重普惠公益性，资金来源需匹配多种类型。今年7月国常会审议通过《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民建资本参与。我们认为一方面财政资金仍不可或缺，以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主，另一方面社会资本多多益善，以非标融资、商业贷款等形式参与。 主要观点 4、受益方：（1）规划设计：具有城中村改造经验的企业有望率先受益；（2）建筑施工：拆除、重建以及改造，深耕地方的土建企业有望受益；（3）建筑材料：新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品，改造项目有望拉动消费建材类需求；（4）配套环节：建设过程中涉及检测、监理等业务，相关企业有望受益。 投资建议：改造前期谈判周期较长，建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展，一级土地整理环节通常需4-5年时间，二级建设环节2-3年时间，改造类项目不涉及拆除相对速度较快；因此前期规划类公司较为受益，施工及建材需求相对滞后。 从市值及营收角度，优先关注弹性较大标的：建议关注具有城中村改造等城市更新项目经验的规划类公司【华阳国际】【苏州规划】；建材类受益公司【海鸥住工】【亚士创能】【东方雨虹】；承接过超大特大地区城中村项目且相关订单明显有增量的建筑央企【中国建筑】【中国交建】。 风险提示：（1）城中村改造推进不及预期的风险；（2）房地产超预期下行的风险；（3）土地收储难度大的风险；（4）资金落地不及预期的风险。 01城中村改造政策梳理及作用分析 02 城中村改造投资规模几何？ 03城中村改造资金来源何方？ 04 05风险提示 1.1城中村改造顶层方案落地 2023年城中村改造顶层设计落地，战略高度提升。 “城中村”是指在城市扩张过程中遗留的，以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，一般以自建房的形式存在。随着改革开放后，国内经济蓬勃发展，城市化进程加剧，尤其珠三角地区，大量外来人口涌入城市，城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求，原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入了城市用地范围，其中村民宅基地和自留地均被保留下来，形成“城中村”。 • •城中村改造虽然各城市较早就开始，但主要以各自行动为主，并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。2004年国务院《城市住房保障和城市住房体系建设规划（2004-2010）》中明确提出了城中村的改造任务，将城中村改造正式纳入的国家规划，此后政策多将城中村作为城市更新的部分与棚户区改造、老旧小区改造一并提及；2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计落地，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”；同月明确城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进。 1.1城中村改造顶层方案落地 1.2城中村改造作用——接力棚改和旧改，创造市政建设需求 在房地产市场供求关系发生重大变化背景之下，我们认为此次城中村改造作用有三方面： 作用1：接力棚户区改造和老旧小区改造，创造市政基建需求。城中村改造与旧改、棚改的区别：棚户区改造主要集中于三四线城市，而城中村改造均为基本面较好的一二线城市；棚户区改造和老旧小区改造的土地性质均以国有土地为主，而城中村改造以集体土地为主；棚户区以拆除重建为主，老旧小区以旧房翻新为主，而城中村介于两者之间，采用“拆、改、留”的模式。目前棚户区改造已经接近尾声，其中2016-2019年为棚改高峰期，每年投资额均在1万亿元以上；老旧小区改造仍处在加速过程中，根据国务院数据从各地初步摸查情况看：全国2000年底前建成的21.9万个老旧小区为改造范围，涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。我们认为城中村改造未来将同步老旧小区改造，为市政基建创造需求。 1.2城中村改造作用——接力棚改和旧改，创造市政建设需求 棚改成绩斐然，截止到2022年我国已完成5360万套棚户区改造。截止到2022年我国已完成5360万套棚户区改造，2020年住建部明确表示，未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建，并在2021年发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，指出避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，棚改规模也逐渐回落。 1.2城中村改造作用——接力棚改和旧改，创造市政建设需求 棚改的资金来源主要是政府，随着棚改进入尾声，整体规模逐渐减少。2014年央行创设抵押补充贷款（PSL），为棚改货币化安置提供了充足的资金支持。2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2016年上升至48.5%。2019年以后棚改货币化安置资金以专项债为主，目前随着棚改进入尾声，整体资金规模逐渐减少，截至2023年10月，棚改专项债发行规模1948.15亿元，PSL新增为负。 资料来源：iFinD，华安证券研究所 1.2城中村改造作用——接力棚改和旧改，创造市政建设需求 老旧小区改造纳入保障性安居工程，顶层设计推动旧改加速。从2019年开始，老旧小区改造正式纳入保障性安居工程，接力棚改持续促进经济内循环，我国棚户区改造数量大幅降低，预计到2023年改造数量将不足100万套。相比较棚改，老旧小区改造力度更大，增速更快，对比棚改带来的经济效益，老旧小区改造更能在短期内带动投资快速增长。 1.2城中村改造作用——接力棚改和旧改，创造市政建设需求 2020-2022年连续三年超额完成目标，2023年新开工进度维持较高水平。截至2021年底，全国老旧小区实际改造数量5.56万个，开工率达102.90%；截至2022年底，全国老旧小区实际改造数量5.25万个，连续三年超过既定目标。2023年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户，2023年1-10月新开工改造城镇老旧小区5.21万个，开工率达98.30%，考虑到开工到完工之间半年到一年的时滞性以及“十四五”整体目标的完成压力，预计大部分省份2024年旧改目标仍将维持较高水平，老旧小区改造仍然处于加速过程中。 资料来源：住建部，华安证券研究所 1.2城中村改造作用——配合“租售并举”，与保障性住房相结合 作用2：配合租售并举政策，与保障性住房相结合。2015年底中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向；2019年财政部、住建部先后分两批在北上广深等24个重点城市进行试点；2023年10月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文）再次明确保障性住房的市场地位，提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售管理的基本原则，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索。 1.2城中村改造作用——配合“租售并举”，与保障性住房相结合 十四五期间各地保障性住房建设筹划进程已超6成，城中村改造有望助力保障性住房建设。十四五期间，深圳、广州、上海计划目标较多，分别为74万套、60万套和47万套。目前大部分主要城市完成进度已超过六成，今年10月住建部强调，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。鉴于人口向超大特大城市聚集趋势，城中村改造有望提供大量保障性住房，解决青年人在大城市的住房问题。 1.2城中村改造作用——配合“租售并举”，与保障性住房相结合 以北京为例，在2023年以前就已将城中村改造纳入保障性住房体系，2023年第一批保障性住房建设开工计划当中城中村占比显著提升至37.8%。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》，从2022年到2023年9月公示的7批保障性租赁住房项目认定情况来看，集体经营性建设用地占比高达70.97%。 资料来源：北京住房和城乡建设委员会，华安证券研究所 1.2城中村改造作用——稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改 作用3：城中村改造有利于稳定新房市场预期，但效果或弱于棚改。针对房地产市场高库存、投资低迷情况，2015年棚改货币化安置明显加速，尤其对三四线城市影响较大。根据中指院数据统计，2011年到2021年棚改货币化安置累计拉动商品房销售面积超11亿平方米，其中2016年拉动比例最高达到16.16%。 1.2城中村改造作用——稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改 预计城中村改造对商品房销售面积拉动在3.70亿平方米。参考过往典型城中村改造案例，主要以实物/房票安置为主，货币化安置占比较少，以广州为例，10月24日审议通过了《广州市澄海更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，明确提出“要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率”。根据我们的测算，此次超大特大城市城中村改造面积约为9.25亿平方米（详细测算见2.2），根据住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2，我们以此作为测算依据，预计城中村改造后带来的新建商品房面积约为3.70亿平方米，远低于棚改拉动规模，若考虑城中村以实物/房票安置为主，则实际拉动效果或更弱。 01 城中村改造政策梳理及作用分析 02 城中村改造投资规模几何？ 03 城中村改造资金来源何方？ 04 城中村改造受益方有哪些？ 05风险提示 2.1各大城市城中村改造规划及最新进展 根据《2022年城市建设统计年鉴》，我国超大城市有10个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、东莞、武汉、杭州；特大城市有9个：西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州。 2.2城中村改造每年有望拉动万亿级投资 测算假设：根据《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；参考以往城中村改造典型案例单位平方改造金额，保守假设单位投资额为6000元/平米；根据七普数据，采用【自建住房户数/总户数】作为自建房占比。 2.2城中村改造每年有望拉动万亿级投资 城中村改造每年有望拉动6300-10000亿元的投资额。①超大特大城市：根据19个城市【城区人口*人均住房建筑面积*自建房占比】计算出城中村面积，再根据部分官方已公布实际面积进行调整，预计城中村面积约为9.25亿平方米，根据观研天下，城中村改造周期一般在7-8年，扣除拆除部分，得出每年投资额约为6340.6亿元。 ②全国范围：根据【全国城区人口*全国人均建筑面积*全国平均自建房占比】计算，全国城中村面积约为20.76亿平方米，考虑到部分城市已出到2035年的规划，适当延长建设周期至10年，扣除拆除部分，预计每年投资额约为9964.