建筑行业深度分析：城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量

超大特大城市城中村改造定调积极，助力投资提升地产边际回暖。今年7月国务院出台超大特大城市城中村改造顶层政策并召开电视电话会议进行部署，此后在资金和项目推进层面政策接连发布，整体定调积极。目前全国多个一线和强二线城市如广州、深圳、上海、成都、合肥、青岛等已陆续公布城中村改造实施计划，项目推进规模庞大。根据我们的测算，在不同拆除比例和开发周期下，未来21个超大特大城市城中村改造总投资规模为3.5-8.2万亿元，建设工程投资总额（不含土地成本）为1.8-4.0万亿元，城中村改造年均投资和建设工程投资规模中值分别为8330亿元和4144亿元，有效扩大内需稳增长，为固定投资贡献增长点，同时对地产新开工和销售带来一定增量，相较2022年房屋新开工面积和住宅销售面积来说，预计拉动地产新开工面积增长3.57-8.92%，拉动地产销售面积提升1.28-4.79%。 政府引导+市场化运作模式，拆整结合创造长期需求。本轮城中村改造因城施策，引导主体和开发模式多样，预计本轮城中村改造或采取政府引导+市场化运作的方式，由政府统筹引导，引入市场化主体开发建设运营，缓解地方政府资金压力。在土地开发模式上，“做地”和“一二级联动”两种模式并存，根据各地政策要求进行推广，杭州和广州为“做地”模式典型城市，上海、深圳等多采用一二级联动模式。城中村改造对参与主体的项目经验、资金实力、运营能力等有较高要求，在民营房企承压背景下，央企和地方国企优势相对突出。区别于棚改时期的大拆大建，本轮城中村改造主要为拆整结合的多元改造方式，改造周期更加持续，带动长期投资，民生改善和扩内需效果并重。本轮城中村改造进度主要和资金支持相关，目前专项债和专项借款资金支持政策已发布，预计后续政策性金融支持力度有望加大。 设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放。从产业链角度看，城中村改造涉及可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多个链条，为建筑建材行业创造了设计咨询、施工承包以及建材需求。设计咨询公司位居产业链前端，可承接一级开发阶段的咨询服务和二级开发的工程设计服务，假设项目周期为7年，我们测算本轮城中村改造可为设计咨询行业带来75-175亿元的年均增量需求；建筑施工企业可参与土地一级开发的建筑拆除、土地平整、基建配套等工作，同时可以承接二级开发 铁路运输业投资维持高增 “一带一路”峰会召开在即，城改推进有望加快，多地重启发行特殊再融资债券 的房建施工订单，预计本轮城中村改造的建筑施工业务年均投资规模在2096-4901亿元；建材类包括水泥、管材、防水、玻璃、涂料等多个品种在拆除重建类城中村中均有用量需求，而防水和涂料产品同样适用于更新改造类项目，需求弹性更足，预计本轮城中村改造项目新增年均涂料需求61-81亿元，约占2022年涂料市场规模的5.15%-6.83%；新增年均防水需求75-101亿元，约占2022年防水市场规模的6.29%-8.47%。 2023-10-16 投资建议：2023年以来国家在超大特大城市城中村改造领域定调积极，多地发布城中村建设规划，资金支持政策有望持续加码，我们预计本轮城中村改造将围绕改善居住条件为核心，以拆整结合的方式进行综合改造，投资效果持续，带动基建、房建投资增长，拉动地产新开工和销售的边际改善，是当前稳增长扩内需的重要抓手之一，为建筑建材多个板块创造需求增量。 建议关注： 1）前端-规划设计：涉及城中村改造前端的建筑检测和规划设计工作，有望优先受益城中村改造需求放量，建议关注全国工程监理龙头上海建科、全国性城区规划设计企业蕾奥规划和华阳国际； 2）中端-施工建设：涉及城中村改造项目的土建施工、房屋建设等环节，建议关注区域建筑工程国企浦东建设、安徽建工和全国布局建筑央企龙头中国建筑； 3）后端-地产建材：城中村改造有望带动地产投资和销售端回暖，刺激建材领域需求回升，建议关注地产链建材板块中的东方雨虹和三棵树。 风险提示：政策落地不及预期、项目推进不及预期、资金筹措不及预期、规模测算不及预期等。 1.城中村改造定调积极，多地城改规划体量庞大 1.1.政策层面：2023年城中村改造定调积极，多地实施计划落地规模庞大 2020年以来，国家多部门屡次发文提及加快城中村改造，2023年以来城中村改造推进基调更为积极，7月国务院出台城中村改造顶层政策——《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确了在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的重要意义。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在7月28日召开的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中强调，城中村要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，对本轮城中村改造的形式和实施主体做了进一步的明确。近期来看，9月自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，决定在43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，我们认为未来城中村改造范围有望在目前21个超大特大城市的基础上进一步扩大；10月，住建部指出目前各地正按部推进当中，城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 根据国家目前出台的一系列城中村改造相关政策，主要包括以下内容： 1）改造区域：城中村改造目前主要针对全国21个超大特大城市，自然资源部决定在43个城市开展低效用地再开发试点，本轮城中村改造城市范围有望扩大； 2）实施主体：坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，引入更多央企、国企和民间资本参与，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用； 3）改造形式：采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房； 4）资金来源：坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。 表1：2020年以来国家关于城中村改造的政策 全国各大主要城市目前陆续推出城中村改造实施计划，以几个一线和强二线城市为例，项目推进规模庞大。1）广州市：2023年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全市城市更新固定资产投资目标的49%；2）深圳市：2023年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套，约占全市城中村租赁住房总量的1%；3）上海市：2023-2025年计划安排新启动30个城中村改造项目，每年新启动10个改造项目，计划在2032年底全面完成城中村改造项目；4）合肥市：深入开展城市更新行动，加快推进现有104个城中村改造，力争三年内基本完成；5）青岛市：全市计划利用三年时间新启动改造69个城中村项目，2023年全年计划新启动19个城中村改造项目、涉及1.4万户；6）杭州市：5月发布《关于全面推进城市更新的实施意见》，提出要“深化城中村改造工作”；8月中旬，《西湖区2023年第2批土地征收成片开发方案》公示，西湖区之江、三墩等多宗地块即将迎来拆迁。 表2：各市城中村改造实施计划 从一线城市中改造力度较大的广州和上海的具体实施细则来看： 广州市计划在2035年前通过微改造、混合改造、全面改造多种方式累计推进155平方公里城中村改造。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。今年7月，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。 图1.广州市2021-2035年间计划分布推进城中村改造 图2.广州市城市更新通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举 上海市2025年前城中村改造重点在中心城区周边和五大新城范围。根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》计划，上海2023年启动“城中村”改造项目10个，至2032年前预计要完成62个城中村项目，其中，上海市房管局指出需突出改造重点，将中心城区周边和五大新城范围的城中村优先纳入2023至2025年城中村改造计划。根据上海市各区官方公众号披露的城中村项目信息来看，62个城中村项目普遍集中在浦东、青浦、闵行等外围区域，市区目前暂未公布具体项目信息，但整体城中村改造体量预计亦处于高位，只是开发节点或晚于五大新城等外围片区。 图3.上海市城中村改造区域分布及具体项目计划 1.2.市场空间：城中村改造年均投资规模可观，积极拉动地产开工端+销售端 1.2.1.城中村住房面积测算：21个超大特大城市城中村住房面积合计约10.76亿㎡，其中广深等城市城中村体量较大 根据第七次全国人口普查数据，全国共有21个超大特大城市，其中7座超大城市分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，14座特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。 我们假设城中村住房分为“自住”和“出租”两类，其中“自住”部分假设为城区自建住房，“出租”部分假设为城区中租赁其他住房（非廉租房、公租房）中月租低于1000元的住房（以下简称“租赁住房”）。根据各省市2020年人口普查年鉴数据，将自建住房和租赁住房户数与城市总户数相除，可得各地居住在自建住房和租赁住房的人口比例，再通过2020年人口普查年鉴公布的各地城区人口数和人均住宅面积进一步测算得城中村住房面积：-城中村自建住房面积=城区人口数*自建住房比例*自建住房人均住房面积； -城中村租赁住房面积=城区人口数*租赁住房比例*租赁住房人均住房面积（根据国家相关政策规定，公租房的人均住房面积应在18-22平方米之间，我们假设城中村租赁住房的人均建面为城区人均建面的50%） 根据测算结果，预计全国21个超大特大城市目前城中村住房面积为10.76亿㎡，其中城中村面积排名靠前的包括广州、佛山、东莞、深圳、武汉等，大湾区的几大城市城中村体量远超其他地区，有望成为未来城中村改造需求放量的主要区域。 表3：我国21个超大特大城市城中村住房面积测算 图4.各超大特大城市城中村面积测算（万㎡） 1.2.2.城中村改造投资规模测算：年均总投资规模中值约8330亿元，拆建比、资金和项目周期影响权重大 由于城中村改造周期时间长，且多地政策对于拆建比例、资金来源等等暂无具体规定，本轮城中村改造年均投资规模的预测受项目周期和拆除比例等不确定因素影响大。我们假设21个超大特大城市有70%的城中村参与本轮改造，基于拆除比例20%-50%、改造周期5-9年等不同假设条件对城中村改造投资规模进行测算，预计本轮城中村改造在拆除比例20%、35%和50%的情况下总投资额对应3.5万亿元、5.8万亿元和8.2万亿元，年均投资规模在3882-16337亿元，年均总投资额中值约8330亿元；其中建设工程总投资分别为1.8万亿元、2.9万亿元和4.0万亿元，年均建设工程投资在2008-7905亿元，中值为4114亿元，对比2016-2020年棚改加速落地阶段的年均投资14000亿元，本轮城中村改造投资弱于此前棚改投资力度，若本轮城中村改造在项目推进进度、拆建比例、资金支持力度等方面超预期，城改年均投资额有望提升。 表4：城中村改造投资测算敏感性分析 1.2.