业绩稳健增长，FM业务发展迅猛

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：13.53元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 1,060 流通股本(百万股) 1,060 市价(元) 13.53 市值(百万元) 14,346 流通市值(百万元) 14,346 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance1] 公司盈利预测及估值 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 10,591 13,024 15,647 18,897 22,804 增长率yoy% 23% 23% 20% 21% 21% 净利润（百万元） 513 594 782 978 1,196 增长率yoy% 18% 16% 32% 25% 22% 每股收益（元） 0.48 0.56 0.74 0.92 1.13 每股现金流量 0.66 0.94 1.42 1.24 0.99 净资产收益率 6% 6% 8% 9% 10% P/E 28.0 24.2 18.3 14.7 12.0 P/B 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 备注：股价以10月27日收盘价为准。 投资要点  10月27日招商积余发布2023年三季报，公司前三季度实现营收108.56亿，同比+18.29%；归母净利润5.95亿，同比+25.92%;扣非后归母净利润5.37亿，同比+39.80%。  各业务板块收入实现稳健增长，资管业务复苏强劲 前三季度公司实现营业收入108.56亿，较上年同期增长18.29%。分板块来看，其中，物业管理业务实现营业收入103.76亿，较上年同期增长17.16%，主要因原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.58亿，较上年同期增长40.73%，主要是公司在管商业运营项目规模扩大带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入85.36亿，同比增长17.80%；平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元，同比增长12.61%；专业增值服务业务实现营业收入14.52亿，同比增长14.76%。  市场化拓展成绩优异，多渠道优势凸显 2023年前三季度，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额27.91亿，较上年同期增长14.86%。其中第三方项目新签年度合同额为24.58亿，千万级以上项目占比超54%。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，管理面积增长至3.33亿平。报告期内，公司聚焦多个细分赛道加速发展，传统项目拓展新签年度合同额同比增长 18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%，前三季度累计设立5家合资公司；多业态发力，非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%，成功签约中兴通讯、华为九华山、广交会展馆、宁波诺丁汉大学等标杆项目。  投后管理高效融合，增值服务持续向好 公司重视投后管理工作，积极整合提效。报告期内，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业在文化融合、业务整合等方面多措并举，企业竞争实力显著增强，质量效益全面提升，2023年1-9月四家收并购企业合计实现营业收入9.71亿，新签项目年度合同额合计2.57亿。 此外，公司两大增值服务业务同样发展良好。平台增值服务方面，2023 年 1-9月，公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿，毛利率同比上升超2个百分点，优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋”品牌，加快外部市场拓展获得成效，中标深圳机场、招银金服等优质业务；专业增值服务方面，公司探索充电桩业务，前三季度累计接入充电桩超2万台；探索IFM业务方面，公司在所服务客户如华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长，夯实安保线条服务品质，加强市场外拓，市场化中标项目超 70个，拓展中兴、联想等大客户；干洗业务坚持品质至上及模式转变，充分发挥中央工厂效率，业绩增长超预期。 投资建议：2023年前三季度公司交出了一份亮眼的答卷，业绩高速增长，投后整合顺利，外拓势头迅猛，各个细分领域也均有业务层面的突破，我们持续看好公司未来的发展，维持此前盈利预测，预计公司2023-2025年净利润为7.82亿、9.78亿、11.96亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。 业绩稳健增长，FM业务发展迅猛 招商积余（001914.SZ）/房地产行业 证券研究报告/公司点评 2023年10月30日 [Table_Industry] -5%0%5%10%15%20%25%30%35%2022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09招商积余 沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 盈利预测表 来源：wind，中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E货币资金3,1674,6945,6696,841营业收入13,02415,64718,89722,804应收票据28000营业成本11,48213,60016,47819,900应收账款2,3312,5032,7593,421税金及附加87110132160预付账款148163198239销售费用71110113137存货1,1649751,1821,427管理费用469595680798合同资产0000研发费用48587084其他流动资产1,0091,0171,2281,482财务费用9412210281流动资产合计7,8489,35311,03613,410信用减值损失-28000其他长期投资5,6105,6105,6105,610资产减值损失-69-30-30-30长期股权投资68686868公允价值变动收益-83316-15固定资产660633618614投资收益45182228在建工程03712其他收益111000无形资产30313337营业利润8251,0741,3301,627其他非流动资产3,5993,7933,8513,796营业外收入12191416非流动资产合计9,96710,13710,18610,136营业外支出15111213资产合计17,81519,49121,22223,546利润总额8221,0821,3321,630短期借款03295881,061所得税253333410502应付票据0000净利润5697499221,128应付账款1,7041,3601,6481,990少数股东损益-25-33-55-68预收款项10000归属母公司净利润5947829781,196合同负债7809391,0391,140NOPLAT6348339921,184其他应付款1,6612,0002,3002,500EPS（按最新股本摊薄）0.560.740.921.13一年内到期的非流动负债18110000其他流动负债1,0791,3571,5911,902主要财务比率流动负债合计5,4156,0857,1668,593会计年度20222023E2024E2025E长期借款743743743743成长能力应付债券1,5001,5001,5001,500营业收入增长率23.0%20.1%20.8%20.7%其他非流动负债8471,3151,2551,235EBIT增长率4.2%31.5%19.1%19.3%非流动负债合计3,0893,5583,4983,478归母公司净利润增长率15.7%31.8%25.0%22.4%负债合计8,5049,64210,66312,071获利能力归属母公司所有者权益9,1509,72010,48511,469毛利率11.8%13.1%12.8%12.7%少数股东权益161129736净利率4.4%4.8%4.9%4.9%所有者权益合计9,3119,84810,55911,475ROE6.4%7.9%9.3%10.4%负债和股东权益17,81519,49121,22223,546ROIC26.5%26.2%26.9%25.3%偿债能力现金流量表资产负债率47.7%49.5%50.2%51.3%会计年度20222023E2024E2025E债务权益比35.1%40.5%38.7%39.6%经营活动现金流9951,5051,3201,048流动比率1.41.51.51.6现金收益7529441,0991,285速动比率1.21.41.41.4存货影响226189-206-245营运能力经营性应收影响-787-129-260-673总资产周转率0.70.80.91.0经营性应付影响1,074-15588542应收账款周转天数53565049其他影响-27051599139应付账款周转天数43413333投资活动现金流624-193-86-13存货周转天数40282424资本支出-194-50-66-81每股指标（元）股权投资-18000每股收益0.560.740.921.13其他长期资产变化836-143-2068每股经营现金流0.941.421.240.99融资活动现金流-519215-259137每股净资产8.639.179.8910.82借款增加-104247159474估值比率股利及利息支付-306-468-486-571P/E24.218.314.712.0股东融资2000P/B1.61.51.41.3其他影响-11143668234单位:百万元单位:百万元单位:百万元 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更