中证国际二零二二/二零二三年年报

目錄 頁次 公司資料 主席報告書3 董事及高級管理人員之履歷資料6 管理層討論及分析12 企業管治報告 獨立核數師報告書54 綜合損益及其他全面收益表60 綜合財務狀況表62 綜合權益變動表64 綜合財務報表附註 五年財務概要139 發展中待售物業及待售物業概要140 公司資料 中匯安達會計師事務所有限公司香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場五期2座23樓 梁松山先生（主席）譚立維先生（副主席）邱慶先生（行政總裁）（於二零二三年七月二十日退任）劉力揚先生 恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司 Lim Kim Chai先生，太平紳士 侯志傑先生梁志雄先生李漢權先生 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4/F North Cedar House,41 Cedar Avenue,Hamilton HM12,Bermuda 李漢權先生（主席）侯志傑先生梁志雄先生 聯合證券登記有限公司香港北角英皇道338號華懋交易廣場2期33樓3301–4室 梁志雄先生（主席）侯志傑先生李漢權先生邱慶先生（於二零二三年七月二十日退任）Lim Kim Chai先生 Clarendon House2 Church Street,Hamilton HM11,Bermuda 梁松山先生（主席）侯志傑先生梁志雄先生李漢權先生邱慶先生（於二零二三年七月二十日退任） 香港灣仔告士打道56號東亞銀行港灣中心1005室 司徒民先生 943 主席報告書 本人謹代表中證國際有限公司（「本公司」）之董事（「董事」）會（「董事會」）欣然呈報本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年六月三十日止年度之年報。 本 集 團 於 本 年 度 之 收 益 約 為872,910,000港 元，而 截 至 二 零 二 二 年 六 月 三 十 日 止 十 八 個 月（「去年 同 期」）之 收 益 約 為208,995,000港 元，主 要 由 於 本 集 團 於 東 莞 之 物 業 發 展 項 目（「東 莞 項 目」）確 認 收 益 所 致。本 集 團 於 本 年 度 之 綜 合 溢 利 約 為32,514,000港 元，而 去 年 同 期 則 錄 得 虧 損 約362,311,000港 元，原 因 如 下：(1)其 他 收 入 及 其 他 收 益 增 加251,100,000港 元，主 要 由 於 豁 免 承 兌票據之收益約226,000,000港 元 及 沒 收 不 可 退 回 按 金 之 收 益 約24,000,000港元；(2)銷 售 及 分銷開支增 加 約29,300,000港 元，主 要 由 於 東 莞 項 目 的 營 銷 投 入 增 加；(3)隨 著 報 告 期 縮 短，行 政 開 支 減 少86,500,000港元及本集團改進成本管理；(4)去年同期就印尼共和國中加里曼丹省煤礦項目確認勘探 及 開 採 權 全 數 減 值108,000,000港 元；(5)應 收 貸 款 及 利 息 減 值 減 少26,400,000港 元，主 要 由 於 管理層去年同期就本集團放債業務計提重大減值約30,600,000港元；(6)與去年同期相比，應佔聯營公司業績有所改善，年度虧損約為38,200,000港元，主要由於本集團於灤平的一級土地開發項目（「灤平項目」）產生的融資成本減少；及(7)融資成本增加48,100,000港元，主要由於銀行貸款及股東貸款利息減少及資本化利息減少之綜合影響所致。有關本年度財務業績之更多詳細資料，請參閱本年報「管理層討論及分析」及「財務報表」章節。 由於中國物業市場低迷及新型冠狀病毒疫情，物業發展項目及土地一級開發項目遭遇營運及流動資金問題，對本集團的財務狀況及盈利能力造成不利影響。因此，於二零二一年九月二十四日，本公司與傑盛國際有限公司（「傑盛國際」，本公司之全資附屬公司）、香港中證匯金有限公司（「香港匯金」）及前海中 證（全 稱 深 圳 市 前 海 中 證 城 市 發 展 管 理 有 限 公 司，香 港 匯 金 之 母 公 司）訂立有條件買賣協議（「出售協議」），擬出售出售公司之全部已發行股本，出售公司為本公司之全資附屬公司，持有灤平項目、南京項目及東莞項目。於二零二二年十二月七日，香港匯金及前海中證仍未能落實完成及訂約方尚未成功達成進一步補充協議。因此，於二零二三年一月三日，出售事項經已終止及將不會進行。有關出售事項之詳情，請參閱第19頁「終止非常重大出售事項」一節。由於終止出售事項，出售集團之成員公司仍為本集團之成員公司，而出售集團之財務業績將繼續於本集團財務報表綜合入賬。 獨立核數師已就灤平項目於聯營公司之權益及應收聯營公司款項，以及就南京項目之發展中物業之賬面值及相關預付款項發表保留意見。有關該等項目的詳情載於「管理層討論及分析業務回顧－土地及物業發展項目」一節。 本公司將繼續為本集團之房地產項目探索（包括但不限於）維持及促進其業務營運的最佳方式或考慮出售該等項目的其他機會。 本集團對保健及家庭用品業務於截至二零二四年六月三十日止十二個月之前景持謹慎樂觀態度。憑藉響應更迅速的市場進入策略、產品創新及零售自有品牌，本集團預計二零二四財政年度之銷售額約為140,000,000港元至150,000,000港元。本集團將繼續擴大研發能力方面之資源，以應對客戶持續增加之技術需求，及於競爭中保持領先地位。 主席報告書 本人謹藉此機會代表董事會仝寅，對過去一年各位股東、業務夥伴及各界人士的持續支持，及公司管理層與員工的默默耕耘和恪盡職守，表示由衷謝意！ 由於個人原因，本人將卸任。本人謹藉此機會衷心感謝各位同事，並祝願公司前程似錦！ 主席兼執行董事二零二三年十一月六日 （主席） 梁先生，現年63歲，於二零一八年一月十八日獲委任為本公司執行董事兼本公司董事會及提名委員會（「提名委員會」）主席。梁先生於中華人民共和國（「中國」）擁有豐富經驗及業務權益，在基建發展、房地產及其他業務方面經驗尤為豐富。梁先生於一九九零年代初開始投資收費公路項目，並於一九九六年開始投資於中國及新加坡之物業發展項目。梁先生於二零零零年二月一日至二零零八年十一月三日期間亦曾為董事會前主席兼執行董事。 （副主席） 譚先生，現年75歲，於二零零一年十二月十七日獲委任為本公司執行董事，並於二零一一年七月二十一日獲委任為董事會主席。彼亦於二零零七年七月三日獲委任為本公司薪酬委員會（「薪酬委員 會」）成 員 及 於 二 零 一 二 年 三 月 二 十 九 日 獲 委 任 為 提 名 委 員 會 主 席。譚 先 生 於 二 零 一 八 年 一 月十八日獲調任為董事會副主席並停任提名委員會主席。彼亦為本公司下列附屬公司之董事，分別為Big Advanced Holdings Limited、Dongguan Weihang Electrical Product Co. Limited、意科管理有限公司、Fairform Holdings Limited、Fairform Manufacturing Co. Limited、New Hong KongIndustrial Co. Limited、Qesco International (HK) Limited及Smart Guard Limited。譚先生持有美國加州柏克萊大學學士學位，主修應用數學。彼於物業、零售及科技等行業擁有廣泛管理經驗。彼亦擅長為公司制訂及推行業務策略，對於投資新興科技亦富有經驗。彼曾在一個由四間香港上市公司組成之綜合企業擔任行政董事，直接統籌集團之行政事務及專責管理多間附屬公司之業務，包括物業收購、策略投資及籌辦酒店等項目。譚先生於二零零一年加入本公司前，曾任香港一間上市時裝零售連鎖店（在中、港兩地設有逾200間分店）之執行董事，對於在中國創辦專賣業務有深厚經驗。 董事及高級管理人員之履 歷資料 （行政總裁） 邱先生，58歲，於二零二零年四月十七日獲委任為執行董事以及薪酬委員會及提名委員會成員，並於二零二零年七月十六日進一步獲委任為本公司行政總裁（「行政總裁」）。彼亦為本公司下列附屬公司之董事，分別為深圳市鴻興展業實業投資有限公司及廣東中證城市發展管理有限公司。彼於二零二零年五月至二零二二年十一月曾為本公司附屬公司深圳市中證瑞豐管理有限公司之董事。彼擁有逾19年房地產投資及開發業務經驗。彼於二零零零年十月至二零零六年十月在中信華南（集團）有限公司任職，最後職位為該公司董事會辦公室主任。於二零零四年十二月至二零零七年十月，彼擔任中信華南（集團）東莞有限公司副總經理，並於二零零六年十月至二零零九年十月出任中信房地產股份有限公司（「中信房地產」）黨委委員、紀委書記兼黨委副書記。邱先生於二零零七年十月至二零零九年十月出任海南博鼇投資控股有限公司總經理。於二零零九年十月至二零一三年四月，邱先生出任中信房地產副總裁、中信地產海南投資有限公司（「中信地產海南」）董事長及中信泰富海南公司總經理。彼於二零一三年四月至二零一五年七月擔任中信房地產常務副總裁，同時兼任中信地產海南、中信地產深圳投資有限公司及中信地產惠州投資有限公司董事長。自二零一四年五月起，邱先生為深圳市前海中證城市發展管理有限公司之創辦人、總經理兼法定代表人。邱先生於一九八八年獲得中國安徽大學新聞學文學學士學位，並於一九九四年獲得中國暨南大學新聞學法學碩士學位。 董事及高級管理人員之履 歷資料 劉先生，現年63歲，於二零一零年八月十九日獲委任為執行董事、董事會副主席、行政總裁及薪酬委員會成員。彼其後於二零一二年三月二十九日獲委任為提名委員會成員。彼於二零一八年一月十八日不再為董事會副主席。彼亦不再為行政總裁及薪酬委員會及提名委員會成員，由二零二零年七月十六日起生效。彼亦為本公司附屬公司懿鑫控股有限公司之董事。劉先生於投資銀行業擁有17年經驗。於加入本公司前，彼曾擔任野村國際（香港）有限公司中國投資銀行部聯席主管。彼亦曾於美林（亞太）有限公司、中國國際金融有限公司及Morgan Stanley & Co. Inc工作。劉先生持有哥倫比亞大學工商管理碩士學位。劉先生於二零二二年二月之前曾為聯交所主板上市公司美麗中國控股有限公司（股份代號：706）之獨立非執行董事。 Lim Kim ChaiLim Lim先 生，56歲，於 二 零 一 九 年 十 二 月 二 十 日 獲 委 任 為 本 公 司 非 執 行 董 事。彼 於 投 資 及 物 業 發展 業 務 方 面 擁 有 逾14年 經 驗。彼 為 旭 東 集 團（專 注 於 馬 來 西 亞 之 物 業 發 展）之 創 辦 人 及 主 席。自於二零零五年創立旭東集團以來，Lim先生一直擔任Yuk Tung Properties Sdn. Bhd.、Yuk TungDevelopment Sdn. Bhd.、Yuk Tung Land Sdn. Bhd.、Yuk Tung Construction Sdn. Bhd.、HomeMarketing Sdn. Bhd.及Pacific Memory Sdn. Bhd.（「Pacific Memory」）之董事，主要負責旭東集團的整體管理及戰略發展。Lim先生亦於二零零七年獲委任為馬來西亞之太平紳士(JP)。 董事及高級管理人員之履 歷資料 侯先生，現年52歲，於二零一四年三月七日獲委任為本公司獨立非執行董事（「獨立非執行董事」）以及審核委員會（「審核委員會」）、薪酬委員會及提名委員會各會之成員。侯先生於二零零一年至二零零八年期間為於香港特區私人執業大律師。於成為大律師之前，侯先生曾於證券及期貨事務監察委員會任職。侯先生現時為律師。 侯先生由二零一六年三月至二零二二年八月曾為聯交所GEM上市公司hmvod視頻有限公司（前稱萬泰企業股份有限公司，股份代號：8103）之獨立非執行董事及於二零二二年一月至八月曾為聯交所主板上市公司鮮馳達控股集團有限公司