对REITs试点首次纳入商业不动产的点评：房企新的解题思路

国内首批消费类REITs开闸，首批4单预计募资127亿元。10月20日，证监会曾发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，目前首批4单消费REITs获受理，这四只消费REITs分别是嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT。底层资产包括3个购物中心（印力REIT、华润REIT、金茂REIT）和4个以超市为主力店的社区商业物业（物美REIT）。 我国商业营业用房累计销售+自持超20亿平，为房企提供新的解题思路。 在20多年的房地产开发中，我国商业地产也迎来了快速发展。自1999年至2022年商业营业用房累计销售15.6亿平，还有大量自持商业地产项目。一方面参考美国、新加坡等成熟REITs市场中纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%的经验来看，消费类基础设施REITs发行有利于加速我国公募REITs市场的成熟，同时也会增加产权类REITs总市值的占比，有利于REITs市场的活跃。另一方面，能够盘活房企的存量资产，并减少对传统债务融资方式的依赖，不仅仅改变了金融投资产品的类别，客观上也使得房企转型具有了更好的抓手，对于资金紧张的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。 隔离商、住业务成关键，提高了商业REITs的发行门槛。文件明确指出：“项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”。然而观察市场很多社区商业本身就是商品住宅的配套设施，其大概率会与商品住宅共享同一宗土地、或一张产权证书。因此现实很多商业不动产的原始权益人即为商品住宅开发商，或系与商品住宅开发商组成联合体共同投资同一个商住项目，这无形中也提高了REITs的发行门槛。 零售与酒店承压，资本化率有较大幅度的提升。REITs在买进资产和卖出资产时，本质是大宗交易，而大宗交易的核心数据是资本化率。在后疫情及经济承压下，生活成本的上升对居民可支配支出带来压力，人力及其他运营成本推高了零售业态的经营成本。2022年北京零售物业的资本化率相比2020年末数据率高出约20bps，上海则高出约40bps，广深及主要二线城市高出约30bps。我们认为，行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。 风险提示： 表1:重点公司盈利预测