当代置业年报2022

公司資料2 公司簡介4 主席報告6 管理層討論及分析9 企業管治報告18 董事及高級管理層履歷35 董事會報告38 獨立核數師報告55 合併損益及其他全面收入報表58 合併財務狀況報表60 合併權益變動表62 合併現金流量表65 合併財務報表附註68 財務資料概要162 公司資料 高志凱先生（主席）張雷先生崔健先生 張鵬先生（於2022年11月9日獲委任為主席、總裁）張雷先生（於2022年11月9日辭任為主席）陳音先生 崔健先生（主席）張雷先生許俊浩先生高志凱先生 陳志偉先生（於2022年3月24日辭任）唐倫飛先生（於2022年3月24日獲委任）曾強先生范慶國先生（於2022年11月9日辭任） 張鵬先生鄧任雨先生（於2022年1月31日辭任）梁柏強先生（於2022年1月31日獲委任） 許俊浩先生崔健先生高志凱先生劉加平先生（於2022年11月9日辭任） 鄧任雨先生（於2022年1月31日辭任）梁柏強先生（於2022年1月31日獲委任） 許俊浩先生（主席）崔健先生高志凱先生劉加平先生（於2022年11月9日辭任） 畢馬威會計師事務所於《財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 張鵬先生（主席）崔健先生許俊浩先生高志凱先生劉加平先生（於2022年11月9日辭任） 龍炳坤、楊永安律師行 香港中環皇后大道中12號上海商業銀行大廈18樓 公司資料 中國銀行中國工商銀行中國招商銀行恒生銀行東亞銀行上海浦東發展銀行股份有限公司上海銀行 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 中國北京東城區香河園路1號郵編：100028 於香港聯合交易所有限公司上市之股本證券 股份代號：1107 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A, Block 3Building D, P.O. Box 1586Gardenia Court, Camana BayGrand Cayman, KY1–1100Cayman Islands 於香港聯合交易所有限公司上市之債務證券可持續及綠色交易所 於2023年到期本金總額321,000,000美元利率9.8%的優先票據（於2023年1月10日撤銷上市） 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 債務股份代號：40525 www.modernland.hk 公司簡介 性能外窗系統，全置換新風系統，隔音降噪系統」等科技建築系統。使MOMΛ 產品具有極佳的特性。其在創造高舒適度的情況下（全年維持室內所有房間溫度在約介乎20°C至26°C，濕度在約介乎30%至70%，符合ISO7730中定義的最舒適環境），其MOMΛ 產品能耗僅為目前中國普通型住宅達到同等舒適度所需能耗的三分之一，預期持續使用該等科技將為居住者節省大量能耗與使用成本，為社會營造了良好的生態環境。 當代置業（中國）有限公司（下稱「本公司」、「當代置業」，連同其附屬公司統稱「本集團」），2000年於北京設立，2013年7月12日在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市，具有於中華人民共和國（「中國」）房地產開發資質。公司連續七年榮膺中國房地產百強企業。公司始終秉承「科技建築·綠色家園·城市向美」的開發理念，堅持「自然樸素、和諧健康；簡單專注、生生不息」的發展哲學，圍繞「愛我家園行動」的主題思想，為客戶創造精誠所至、真實品位的生活體驗，為本公司股東（「股東」）創造良好的經濟效益，為全社會創造良好的社會效益。公司傾注於「綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命周期產業家園」。成功打造中國綠色科技產業運營商標誌性品牌— MOMΛ，英文全稱是The Museum ofModernArchitecture，意為「科技藝術新建築」。MOMΛ 由「M」「O」「M」「Λ」四個文字圖形組成。兩個「M」代表我們的家園，「O」代表宇宙的始源；「Λ」代表人，組合而成的左半部分圖形象徵建築，右半部分圖形象徵生活。 經過逾20年項目實踐，當代置業逐漸找到適應不同客群的產品類型，並形成可以複製的產品模式，對應不同的客群分成四條標準化產品線，分別為：頂級綠色科技的當代MOMΛ 產品線、高端綠色科技的當代著MOMΛ 產品線、品質綠色科技的當代閱MOMΛ 產品線、全生命周期複合功能綠色科技大盤開發的當代城MOMΛ 產品線。公司建立健全標準化產品線開發模式，基於產品定位對住宅類產品進行了開發速度及經濟指標角度的區分，形成三類標準化產品線：第一類、既創造現金流也創造利潤的項目；第二類、創造現金流的項目；第三類、創造利潤的項目。截至目前，公司成功開發百餘個綠色科技優質產品，國內重點深耕五大城市群，即京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群和成渝城市群，國外重點聚焦北美區域。 公司以綠色科技領先之道、全生命周期產業家園運營之道、引力加速之道、數位流程與運營之道、綠健養老產業運營之道為企業核心競爭力，不斷研發及運用綠色科技技術。專設研發設計院，自主研發「地源熱泵技術系統，天棚輻射製冷製熱系統，外圍護結構保溫系統，高 公司簡介 推動綠色事業，自2015年與中國房地產業協會人居環境委員會攜手推動綠色住區的全國項目佈局和行業標準的落地，當代置業成為綠色住區最多的企業。2019年，撫州當代城MOMΛ、陝西當代嘉寶公園悅MOMΛ、北京當代西山上品灣MOMΛ、石首當代顯揚府MOMΛ、湖州當代上品灣MOMΛ、張家口垣著MOMΛ、孝感當代拾光裡MOMΛ、菏澤當代城MOMΛ 榮獲「綠色住區」認證。公司是探索中國綠色健康建築的先鋒，逾20年精於綠色科技地產，建立差異化核心競爭力。從原綠到深綠、全綠持續進階、升級；從事綠色建築、健康建築、主動式建築、百年住宅、被動房、綠色住區、淨零能耗建築、產能建築的研發和實踐。 公司綠色科技產品技術不斷升級。公司正式裝配集「裝配式+淨零能耗+健康建築體系」於一體、榮獲國際主動房聯盟授予的ACTIVE HOUSE科技創新獎的「恐龍3號」。當代西山上品灣MOMΛ 集合百年住宅、住宅性能評定、綠色住區三箭齊發；當代通州萬國城MOMΛ 榮獲WELL建築標 準TM鉑 金 級 預 認 證； 佛 山 當 代 萬 國 府MOMΛ 榮 獲WELL建築標準TM金級認證及榮獲成為首批健康建築示範基地；北京當代MOMΛ 榮膺世界高層建築與都市人居學會(CTBUH)「Ten Year Award」╱「50年世界最具影響力的50棟高層建築」，全國唯一。公司榮膺「中國綠色地產運行典範第2名」。 公司在各地開發的項目都要求達到國內的綠色建築標準，在綠色科技獎項方面更是屢獲殊榮：當代MOMΛ 項目獲得了國際上最大的綠色建築獎項—美國綠色協會頒發的LEED-ND認證，這也是全國第一個獲此殊榮的住宅類產品；公司多次榮獲國內最高綠建認證獎項—綠色建築三星運營標識，還囊括了全國首個續評綠色建築三星運營標識。 公司行業品牌影響力繼續擴大。中國房地產業協會發佈排名，公司榮獲「2021中國房地產上市公司綜合實力百強」、「2021中國房地產上市公司創新能力5強」；中國指數研究院發佈排名，公司列居「2021中國房地產百強企業穩健性TOP10」、「2021中國房地產百強企業—融資能力TOP10」、「2021中國特色地產運營優秀企業—綠色科技地產」等榮譽。 當代置業堅持「科技建築·綠色家園·城市向美」的原則，以最大力度為零排放、零碳、零污染，降低熱島效應，提高建築的舒適度，滿足能源、舒適、環境的協調，為城市美好發展和美好人居做貢獻。 公司社會責任專注力度增加。企業榮獲「中國誠信建設AAA共建單位」。除了專注於綠色科技的MOMΛ 建築產品本身，當代置業更欣然與行業合作夥伴、機構一起致力 主席報告 2022年，本公司與多個債權方坦誠溝通、友好磋商和妥善應對，實現了境內債務規模的重大縮減，已經實現了大部分債務的優化處理，也實現了優質項目和資產的保全，此項工作成果定將進一步完善公司的債務的合理分解和優化處置，有效穩定公司發展基本盤得以有效實現。同時，也較好地保障了產業鏈上下游企業的合作關係，完成了企業對政府「保交付」的莊重承諾。 尊敬的各位股東： 本人謹代表董事會，提呈本集團截至2022年12月31日止年度之業務回顧與展望。 截至2022年12月31日止年度，本公司實現了在現時市場環境和彼時經營狀況下最努力的銷售業績。 2022年，本公司穩定現有戰略版圖和既定業務架構，在綠色科技、創新研發和創業生態等基礎上，積極探尋業務升級進化方向，找到第二、第三條發展曲線，為公司未來的可持續發展賦新能，創新生。 2022 今年的房地產行業形勢可以用「風高浪急」來概括，以下將基於三個關鍵詞做一定闡述。 2023 第一個關鍵詞是規模萎縮。這是地產行業最顯性特徵，2021年達到18萬億的行業天花板後，一路下行至13萬億。我們預測，今後將長期維持在10萬億元規模。同時，民營企業所佔份額將隨之下降，也將催生行業的馬太效應，加速企業間的收並購。 2023年，我們預計，房地產市場將呈現出「分層恢復」的整體特點，集中表現在一、二線城市優於三、四線城市，另外，預計二手房市場將優於新房，改善性需求優於剛需。市場恢復取決於兩個要素，第一，行業恢復性政策進一步落地，帶動購房者消費恢復和積壓需求局部釋放；第二，企業端信息回調和資本市場對房地產行業信心提升，亦助力市場復甦。 第二個關鍵詞是市場築底。2022年房地產市場預期延續冷凍的築底行情，受就業形勢萎靡和消費意願低沉影響，成交持續低位波動，可能會回升，但不會回暖，這個底依然還要延續一段時間。 2023年，本公司將堅持紓困與發展相協同的方針，集中力量破解流動性風險，匯聚資源謀求發展新動能。具體來看，公司將堅持三大策略，達成戰略經營目標。 第三個關鍵詞是模式創新。房地產行業必須要走出一套不同以往的新模式，未來無論是賣方市場還是買方市場都會有深刻的變革，三高的模式已經成為過去，可能輕資產代建以及租購並舉的模式會逐步地落地，培育新曲線，謀求新發展。 主席報告 本公司了解行業長期以來所積累的「三高」症狀，為了解決這些挑戰，本公司認為企業的發展思路和增長邏輯必須持續升級，從追求規模轉變為追求品質，高效益、低負債的發展模式將成為新的主流。 截止目前，公司的紓困工作已經取得了階段性的重大進展，但仍未完全走出流動性困境，公司層面的債務規模壓降依然是各項工作的立足點。 戰略合作夥伴發揮了積極作用，為公司化解債務風險提供了重要賦能和支持，我們將繼續強化雙方在金融賦能、項目合作、代建共拓和科技生態等諸多場景和平台上的深度鏈接和廣泛協同。同時，公司將與金融機構、合作機構、上下游產業鏈持份者和供應商等各方保持開放溝通，友好磋商，通過與相關持份者的有效對話及合作，實現債務規模的實質性降低。 本公司清楚未來宏觀政策及行業走向的不可預測性，以及市場期望的不確定性。然而，儘管存在此等不明朗因素，我們仍須在確定的基礎上採取果斷的行動。首先，我們會回歸一、二線城市，結合房地產的輪動周期和企業的資源禀賦，積極獲取增量項目，摒棄規模道路，走上品質道路。其次，我們積極創新和探尋主業之外的新興增長點，在科技生態、基金平台、產業孵化和股權投資等領域佈局落子，為公司未來的可持續發展尋求新動能，創造新價值。 綠色戰略是公司賴以生存的底層戰略，未來將繼續篤定堅持，我們擬加大碳中和產業體系的廣泛佈局，發揮22年來人才團隊所積累的技術優勢，不斷迭代升級，保證在綠色地產領域的競爭地位。同時本公司正積極努力將綠色科技的應用領域更加拓寬，目前已經在物業、養老、教育、健身、辦公等實現落地，讓舒適節能體驗在越來越多的場域空間中創造價值。 目前，本公司正處於解決流動性風險的攻堅階段，需要更加謹慎細緻的態度，需要更加敬業操心的意識，需要更加創新