业绩稳健增长、定增顺利落地

招商蛇口（001979.SZ）/房地产行业 2023年11月5日 证券研究报告/公司点评 市场价格：10.77元 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn 投资要点 分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn ◼10月30日晚，招商蛇口发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%，实现归属于上市公司股东的净利润37.69亿元，同比上升27.45%，基本每股收益0.39元/股，同比上升44.44%。 ◼结算减少至收入略有下滑，投资收益及权益比提升增厚业绩 总股本(百万股)9,061流通股本(百万股)7,738市价(元)10.77市值(百万元)97,585流通市值(百万元)83,338 2023年前三季度，公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%，收入下降源于房地产项目结转规模同比减少；报告期内，公司综合毛利率18.25%，较去年年末下降1个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行趋势带来结算端对利润率的影响，但公司报告期内实现归母净利润37.69亿元，同比上升27.45%，主要因：1）期内投资收益同比+30.07%至15.95亿；2）销售及财务费用分别同比下降16.37%、29.82%至21.72亿、13.11亿；3）少数股东损益由去年同期33.89亿降至17.57亿，以上三点因素共同促进了公司业绩的增长。 ◼累计销售稳健增长，拿地聚焦重点城市 2023年9月，公司实现签约销售面积76.97万平方米，同比减少19.16%；实现签约销售金额202.43亿元，同比减少42.24%;2023年1-9月，公司累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。投资方面，2023年9月，公司分别在北京、杭州、武汉、合肥、长沙获取供7个地块，总权益口径需支付土地价143.90亿。当前楼市调控政策放松空间也主要集中在需求旺盛的一二线城市，我们认为随着近期核心城市的政策持续解绑，公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益。 定增顺利落地，资本结构优化 2023年10月17日，公司公告定增完成新发行股份正式上市，据公告，公司以每股人民币11.81元/股的价格向特定发行对象增发约7.2亿股公司股票，扣除发行费用后募资净额84.28亿人民币。本次定增的完成，权益的增加改善了公司资本结构，也加强了流动性，为处在下行的房地产行业中的公司注入强心剂。 公司持有该股票比例相关报告 投资建议：2023年前三季度公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及销售、财务费用的降低，业绩实现可观的增长。同时得益于高能级城市布局，上半年公司销售表现明显优于行业，在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下，我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力。由于2023年依然存在可能的存货减值影响，我们维持公司2023-2025年净利润65.82亿、84.67亿、103.66亿的预测，EPS因增发摊薄至0.73、0.93、1.14元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。