市场月报·10月成交环增9%但前高后低，政策推动复苏持续发酵

10月成交环增9%但前高后低，政策推动复苏持续发酵 10月供应显著缩量，成交在各地新政发酵下延续增势：重点30城供应环比下降45%，前10月累计同比下降8%。成交环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄至1.58%。二手房成交同比增22%韧性仍好于新房。但土地成交规模量跌价增，溢价率仅3.4%创年内新低。 展望未来，我们认为，11月供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少：首先，沪杭蓉等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；其次，短期内市场升温的天津、郑州等复苏动力略显不足，高库存问题难解，成交或将再次由升转降。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。 宏观：经济延续恢复向好，9月销售新开工同比降幅收窄 政策：保障房新规印发，60城政策优化、沪杭放松限购 楼市：10月供应环降45%，成交环增9%，回暖持续性略显不足 土地：溢价率创年内新低，标杆城市杭州热度亦降至历史低位 新增供应：同环比分别降20%、45%，京蓉汉等缩量超5成 新房成交：降价+备案推升成交环增9%，但多城下半月快速转降项目去化：平均去化率降7pcts至30%，来访去化转化等回落至新政前库存：30城环降3.9%，消化周期普遍缩短但仍有23城超警戒线二手住房：成交环增1%、同增22%，蓉杭领涨、北京冲高回落 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 10月成交环增9%但前高后低，政策推动复苏持续发酵 10月供应显著缩量，成交在各地新政发酵下延续增势：重点30城供应环比下降45%，前10月累计同比下降8%。成交环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄至1.58%。一线热度回落但仍好于三季度月均水平。二三线环比上升13%，成都、西安、武汉等成交均突破100万平方米且环比涨幅超5成以上。二手房成交同比增22%韧性仍好于新房。但土地成交规模量跌价增，溢价率仅3.4%创年内新低。 经济层面，10月GDP、物价水平保持稳定，企业预期、消费动能等保持回升态势，整体经济持续恢复向好。房地产行业来看，优化政策作用正在持续释放，并有积极的效应。销售面积、金额、新开工等指标环比上涨且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增长，各指标均出现底部企稳修复的迹象。 政策层面，10月中央《关于规划建设保障性住房的指导意见》印发，保障性住房建设料将提速，自然资源部下发通知建议取消地价上限，合肥、厦门、济南、南京等最新批次土地出让公告已恢复“价高者得”。地方层面，60城政策松绑，随着沪杭松绑限购，本轮政策放松周期中缺位的核心城市仅剩北京、深圳。 新房市场，10月，供应仍处低位运行，30个重点城市新增供应998万平方米，环比下降45%，同比下降20%，依旧是近5年同期最低。“银十”延续稳步修复行情，成交持增，但主要是受到前期网签集中备案影响。一线城市热度回落。二三线城市成交环比持增，但可持续性不足。仅武汉、成都、西安等城市10月成交显著放量，逆市飘红。多数城市短期集中放量后，10月上下旬呈现“前高后低”走势。项目去化来看，重点城市10月平均开盘去化率为30%，较上月下降7个百分点。即便是是前期热点恒热的北京、上海等，二手房房价持降，利好预期不再，也使得改善观望情绪加剧，上海去化率环比降幅高达18个百分点。 土地市场，10月北京、上海、广州、无锡、苏州等城市进行了集中土拍，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。热度方面，由于优质地块占比略有减少，月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低，就连一直以来的热度标杆——杭州溢价率也降至历史低位。与此同时，土地流拍率降至12.6%，环比上月下滑2.2个百分点。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比达到80%，流拍地块中含宅用地的比例进一步上升，广州、太原、济南均在月内均有多宗地块流拍。 展望未来，我们认为，11月供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少：首先，沪杭蓉等供给主导型城市预期市场保持稳健运行，但限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；其次，短期内市场升温的天津、郑州等复苏动力略显不足，高库存问题难解，成交或将再次由升转降。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。 经济延续恢复向好，9月销售新开工同比降幅收窄 10月经济数据表现来看，GDP、物价水平保持稳定，企业预期、消费动能等保持回升态势，整体经济持续恢复向好。房地产行业来看，优化政策作用正在持续释放，并有积极的效应。销售面积、金额、新开工等指标环比上涨且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增长，各指标均出现底部企稳修复的迹象。 1、前三季GDP增5.2%，经济回升基础仍需巩固 前三季度国内生产总值（GDP）同比增长5.2%，其中三季度增长4.9%，受到去年基数抬升的影响，比二季度同比增速回落，若扣除基数的影响，两年平均增速是4.4%，比二季度加快了1.1个百分点。从环比来看，今年三季度增长1.3%，比二季度加快0.8个百分点。由此可见前三季度国民经济持续恢复向好。当前我国经济运行的积极因素不断增加，第一，企业预期改善，9月制造业PMI已升至景气区间；第二，物价运行也总体平稳。第三，消费活力增强，9月份，社会消费品零售总额同比增长5.5%，比上月加快0.9个百分点，增速连续2个月加快。 2、M1、M2增速延续小幅回落之势，剪刀差收窄但资金活化程度仍不高 9月末，M2余额289.67万亿元，同比增长10.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.8个百分点；M1余额67.84万亿元，同比增长2.1%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和4.3个百分点。趋势上看，M1、M2延续了小幅回落的势头，其中M2自2月份高点以来连续下滑7个月，但增速仍保持在10%以上的相对高位，反映出在货币政策精准且稳健实施下，市场流动性合理充裕；M1增速连续下跌5个月，表现较为低迷，映射出企业资金活化程度仍较低、经济运行情况较弱的情况。但M1降幅逐步收窄企稳，有边际好转的迹象。 3、9月社融总量创同期新高，政府债及票据是主要支撑 从社融来看，根据央行初步统计，9月份，社会融资规模增量为4.12万亿元，比上年同期多5638亿元，2023年前三季度社会融资规模增量累计为29.33万亿元，比上年同期多1.41万亿元。8、9月份社融总量持续修复，强于预期。9月新增社融持续修复，总量创历史同期新高，但同比增速与上月持平，经济继续保持修复态势。分项中，政府债净融资和未贴现票据是主要支撑，但企业债券、股票等新增直接融资额度偏弱格局仍在延续。 4、地产新政效果持续发酵，9月商品房销售面积、金额同比降幅连续四个月收窄 1-9月份商品房销售面积84806万平方米、商品房销售额89070亿元，累计同比分别下降7.5%和4.6%，增速延续3月小阳春后逐步下滑态势，其中商品房销售面积降幅较1-8月扩大0.4个百分点，商品房销售金额较1-8月扩大1.4个百分点。值得注意的是，无论是面积还是金额，累计增速下降的速率正在放缓，一定程度体现了市场预期和情绪的修复，短期行业处在筑底企稳阶段。同比来看，市场底部企稳、修复信号明显。9与商品房销售面积、金额同比下降10.1%和13.6%，分别较上月收窄2个百分点和2.8个百分点，同比双双连续4个月收窄。 保障房新规印发，60城政策优化、沪杭放松限购 10月，中央层面，《关于规划建设保障性住房的指导意见》印发，保障性住房建设料将提速，自然资源部下发通知建议取消地价上限，合肥、厦门、济南、南京等最新批次土地出让公告已恢复“价高者得”。地方层面，60城政策松绑，随着沪杭松绑限购，本轮政策放松周期中缺位的核心城市仅剩北京、深圳。 1、保障房建设指导意见下发，助力构建“刚需有保障、改善有商品”新格局 近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》印发并传达到各城市人民政府、各部委直属机构。《意见》要点解读如下：第一，指导意见明确了发展保障性住房的三大目的——解决工薪群体的住房难问题、稳定“房住不炒”预期、构建“低端有保障、高端有市场”的新格局；第二，原有的产权交易型共有产权、人才住房房等调整为符合规定的配售型保障性住房；第三，试点范围先框定在城区人口300万以上的大城市，高库存城市允许其将库存商品房改为保障性住房；第四，明确资金来源主要由中央财政补助资金、地方专项债、公积金发放开放贷三方面构成；第五，明确保障对象为工薪阶层、一户限购一套，由地方拟定收入及面积标准；第六，土地供应以划拨形式而非出让；第七，采取“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价；第八，保障性住房实行封闭管理不得上市交易；第九，免征城镇土地使用税、印花税等税费，个人购买契税减按1%征收。 2、自然资源部发文建议取消地价上限，合肥、厦门、济南、南京等恢复“价高者得” 据悉，自然资源部已于近期下发通知，建议地方取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。济南在最新批次的土拍规则中已经明确出让环节不再设立最高限价，合肥第三批次宅地出让清单同样只规定了起始价，并未明确地价上限，厦门最新宅地出让公告不设拍卖底价、按照“价高者得”确认受让人，南京八批次集中出让地块，出让要求删去了“达到最高限价时摇号确定竞得人”的表述。另据报道，多个核心二线城市或将于下批次土地出让文件中删去地价上限等内容，北京、上海等城市仍在研究如何调整竞买规则。 3、60城政策松绑，沪杭放松限购、其余以公积金等微调为主 10月，60个城市66次松绑房地产政策，频次与9月相比下降约6成，但还是近1年来的次高。随着杭州、上海相继放松限购，本轮宽松周期中，核心城市仅剩北京、深圳尚未出台涉及双限的重磅新政。 聚焦本月政策内容，需求端主要包括以下七方面：其一，上海、杭州、中山等3城放松限购，上海金山区人才3年社保即可购房、单身也可以，杭州限购范围缩小到主城4区，非户籍有社保即可购房，法拍房不再限购。其二，台州、赤峰等18城放松限贷，台州首套、二套首付比例降至20%、30%，赤峰实行认贷不认房。其三，宿迁放松限价，实行商品房“优质优价”管理，开发企业可以根据项目及市场变化情况合理定价。其四，绍兴解除限售。其五，成都、杭州等48城放松公积金贷款，比如成都实行公积金认房不认贷并适用于异地购买德眉资攀四市住房。其六，莆田、秦皇岛等等4城减免交易税费，比如秦皇岛个人转让满五唯一住房免征个人所得税，满二免征增值税。其七，宁波、郑州等22城发布购房补贴，例如宁波鄞州区购买新房补贴1%、110平以内的最高补6万，二手房补贴总价1%、2万元封顶，郑州高新区二孩家庭购房补贴2万、三孩补贴3万元。 10月供应环降45%，成交环增9%，回暖持续性略显不足 1、新增供应：10月，供应仍处低位运行，30个重点城市新增供应998万平方米，环比下降45%，同比下降20%，依旧是近5年同期最低。一线仅上海供应保持相对高位，其余3城腰斩式回落。二三线城市供应明显缩量。26个重点二三线城市合计供应804万平方米，环比下降44%，同比下降23%。 2、成交：“银十”延续稳步修复行情，成交持增，但主要是受到前期网签集中备案影响。一线城市热度回落。二三线城市成交环比持增，但可持续性不足。仅武汉、成都、西安等城市10月成交显著放量，逆市飘红。多数城市短期集中放量后，10月上下旬呈现“前高后低”走势。 3、项目去化：重点城市10月平均开盘去化率为30%，较上月下降7个百分点。1