上海写字楼 2023年第三季度

第一太平戴维斯 如需了解更多资讯，请联系 市场研究部 James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 商业楼宇部 Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cn 空置率攀升至19.1% 写字楼租户代表部 Peter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn 百万量级供应加上需求持续疲软，空置率升至近年高位。 •在全市重点26个子市场里，9个板块吸纳表现欠佳，部分原因包括：民营企业优化、上市难，初创企业倒闭，部分外资公司关闭业务或重新调整业务重心。 •季内共9个全新项目入市，合计带来107万平方米供应，截至三季度末，全市甲级写字楼存量达1,794万平方米。 交易及顾问部 •庞大新增供应量施压，加上需求持续疲软，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）已累计上升了6.6个百分点。 •尽管三季度存量租赁市场交易有限，但联合办公、信息科技类公司仍录得活跃成交。 Joey Chio高级董事中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn •三季度，得益于新项目的自持/预租，全市甲级写字楼录得35.2万平方米净吸纳量，是去年同期三倍。扣除新项目自用部分，次级核心商务区贡献了70%的净吸纳量。 “当下大多数租户保持谨慎，在开支上难以承担搬迁成本。尽管如此，新项目价格愈发有竞争力，企业应尽快抓住时机做出抉择。” 第一太平戴维斯 •许多公司仍以续租为优先方案，在节省成本的基础下寻找增长点。但其中也有临时过渡计划，同时思考未来办公需求。 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 •业主进一步放宽租赁条件，三季度，全市甲级写字楼租金环比下调1.8%，至每平方米每天人民币6.9元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为1.7%、1.6%和2.1%。 简可，第一太平戴维斯研究部 定义 季度144.7万平方米的供应量，大多数租赁谈判依然倾向于租户端。 市场概述 三季度的集中供应推动2023成为又一供应高峰年，租赁问询和带看量相对有限，且促成最终成交仍需一定周期。当前大部分租户仍以续租作为优先策略，以往许多续租为直接交易，如今有更多业主愿意支付给经纪公司续约佣金以挽留存量租户，同时增加给到租户的租金优惠。同时，行业头部企业也与相关部门开展密切合作以寻求未来潜在的办公升级方案，且倾向于同区域的整栋租赁/购置办公，或新建楼宇。 从前三季度已知租赁需求来看，北站和徐汇滨江受到优质存量项目和新项目的良好去化，成为两大成交热点板块。金融和专业服务仍为上海办公需求的源动力，此外能源公司成交活动更为活跃，但单笔租赁面积有限（平均在800平方米）。 空置率及租金 庞大新供应加持，需求依旧疲软，使得全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%，较去年同期上升4.5个百分点。其中六成以上的子市场空置率均有上升。 供需表现 三季度，九个新项目交付入市，为市场共计新增107万平方米供应面积。截至季度末，全市甲级写字楼存量升至1,794万平方米。新项目及已知主力租户包括： 业主持续加大租金优惠力度，个别项目业主也因出现缩租情况而灵活商务条件。本季度租金加速下跌1.8%，至人民币每平方米每天6.9元，同比下跌3.5%。 •凯德晶萃广场，南黄浦（小红书、益普索）•金融街融悦中心，北站（兴业银行、中国移动）•虹桥联合大厦，虹桥•鸿寿坊企业中心，曹家渡（众引传播）•国华金融中心，北外滩（国华人寿）•中海中心，真如（元隆雅图）•平金中心主楼，莘庄•前滩四方城，前滩（西门子能源）•浦发世博绿谷，世博（自持） 部分国企项目通过租税联动的招租策略，对租户承诺租金优惠，即企业达税后的次年，租金可享受约定折扣；若次年未达标，则恢复到原租金。非国企业主倾向于在合同期内直接给出免租期（一般客户典型租期通常给到3个月），或者如果该楼宇年度税收贡献突出，可向当地区域政府申请补贴/奖励。 本季度办公租赁活动对比前两个季度来看较为有限，幸得有新项目的自用/预租，季内共录得35.2万平方米净吸纳量，但新项目去化情况仍低于往年水准。在去中心化趋势延续的背景下，中央商务区里仅南京西路板块录得正吸纳，作为零售消费中心凸显韧性。 市场展望 年内仍将有四个项目、合计约56万平方米写字楼供应计划交付，位于次级和非核心商务区。以目前去化水平估算，在项目按计划交付的前提下，预计到年底全市甲级写字楼空置率将突破20%。 随着新兴领域快速发展，行业洗牌与整合也在加剧，部分企业将闲置面积退租，另有初创公司倒闭，导致业主去化压力倍增。至此，2023年前三季度共计58.6万平方米净吸纳量，低于前两年同期水平。相较于前三 年内依然缺乏市场强势反弹的动力，政府一方面继续扩大招商引资，一方面对经济活动各方位提供支持，租户应抓住时机完成办公布局，并为蓄势反弹做准备。