房地产2023年1-9月统计局数据点评：销售环比改善，竣工维持增长

2023年10月18日 房地产 销售环比改善，竣工维持增长 --2023年1-9月统计局数据点评 核心观点： 分析师 销 售 环 比 大 幅 改 善 ，政 策 效 果 或 彰 显 ：2023年1-9月全 国 商 品 房 累 计 销 售面 积84806万 方 ，同 比 下 降7.5%，降 幅 较 上 月 扩 大0.4pct；9月 单 月 销 售 面 积为10857.38万 方 ，同 比 下 降10.14%，环 比 提 高47%。2023年1-9月 全 国 商 品房 累 计 销 售 额89070亿 元 ，同 比 下 降4.6%，降 幅 较 上 月 扩 大1.4pct；9月 单 月销 售 金 额 为10912.12亿 元 ，同 比 下 降13.55%，环 比8月 提 高41.57%。对 应 的2023年1-9月 累 计 销 售 均 价 为10503元/平 米 ， 同 比 增 长3.14%； 单 月 销 售 均价 为10050元/平 方 米 ，同 比 下 降3.81%，环 比 下 降3.69%。9月 单 月 销 量 环 比提 升 较 多 ，或 由 于 政 策 效 果 逐 渐 显 现 。8月 至9月 各 地 陆 续 出 台 放 松 政 策 ，包括 一 线 城 市 陆 续“ 认 房 不 认 贷 ”，广 州 率 先 取 消 部 分 区 域（ 城 郊 为 主 ）的 限 购 ，市 场 需 求 得 到 进 一 步 刺 激 。在 政 策 放 松 的 背 景 下 ，房 企 或 适 时 加 推 ，供 应 推 升市 场 热 度 。 我 们 认 为 在 陆 续 出 台 的 政 策 刺 激 下 ， 高 能 级 城 市 逐 渐 对 楼 市 松 绑 ，购 房 需 求 或 得 到 支 持 ， 楼 市 成 交 或 将 进 一 步 改 善 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 投 资 环 比 改 善 ，开 工 环 比 双 位 数 增 长 ：2023年1-9月 房 地 产 开 发 投 资87269亿 元 ， 同 比 下 降9.1%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.3pct；9月 单 月 房 地 产 开 发 投 资10369.03亿 元 ，同 比 下 降11.26%，环 比 提 高12.92%。销 售 金 额 环 比 大幅 提 升 ，房 企 拿 地 意 愿 有 所 提 高 ，但 由 于 累 计 销 售 同 比 增 速 尚 未 由 负 转 正 ，房 企 投 资 依然 趋 于 谨 慎 。开 工 端 ：2023年1-9月 累 计 新 开 工 面 积72123万 方 ， 同 比 下 降23.4%，降 幅 较 上 月 缩 小1pct；单 月 新 开 工 面 积8231.87万 方 ，同 比 下 降14.64%，环 比 增 长18.92%。销 售 环 比 提 升 ，带 动 新 开 工 环 比 修 复 。竣 工 端 ：2023年1-9月 累 计 竣 工 面 积48705万 方 ， 同 比 增 长19.8%， 涨 幅 较 上 月 扩 大0.6pct； 单月 竣 工 面 积4978.87万 方 ，同 比 增 长25.34%，环 比 下 降6.43%。由 于 销 售 改 善 ，房 企 开 工意 愿 增 强 ，投 资 偏 向 开 工 侧 。保交 楼 的 持 续 推 进 和 年 底 交 付 高 峰 期 的到 来 ， 我 们 认 为 竣 工 有 望 保 持 增 长。 到 位 资 金 单 月 环 比 修 复 ， 同 比 降 幅 有 所 扩 大 ：2023年1-9月 房 企 到 位 资 金98067亿 元 ， 同 比 下 降13.5%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.6pct； 房 企 单 月到 位 资 金10951.45亿 元 ， 同 比 下 降17.99%， 环 比 增 长23.07%。 其 中 ，9月 单 月 的 国 内贷 款 为1428.61亿 元 ，同 比 增 长4.05%；自 筹 资 金4057.27元 ，同 比 下 降13.53%，定 金 及 预 付 款3445.77亿 元 ， 同 比 下 降25.74%， 个 人 按 揭 贷 款1575.41亿 元 ，同 比 下 降26.49%。 待 累 计 销 售 明 显 修 复 ， 房 企 到 位 资 金 或 得 到 相 应 改 善。 投 资 建 议 ：9月 销 售 单 月 环 比 大 幅 提 升 ，累 计 销 售 依 然 承 压 ；单 月 销 售 价 格同 比 下 跌 ， 累 计 销 售 价 格 同 比 正 增 长 。 我 们 认 为 ， 随 着 政 策 的 密 集 出 台 ，“ 认房 不 认 贷 ”等 政 策 落 地 、部 分 城 市逐 渐 放 松 限 购 ，市 场 需 求 有 望 得 到 进 一 步 支持 。我 们 看 好 稳 健 经 营 、长 期 布 局 核 心 城 市 的 优 质 房 企 ，同 时 关 注 物 管 头 部 公 司 、 代 建 龙 头 公 司 、 中 介 龙 头 公 司 。 建 议 关 注 ：1） 优 质 开 发 ： 招 商 蛇 口 、 保利 发 展 、 滨 江 集 团 、 华 润 置 地 、 中 国 海 外 发 展 、 万 科A、 金 地 集 团 ；2） 优 质物 管 ： 招 商 积 余 、 华 润 万 象 生 活 、 中 海 物 业 ；3） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；4） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 风 险 提 示 ：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、宏 观 经 济 不及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 目录 一、销售环比大幅改善，政策效果或彰显................................................................................................................................4二、投资环比改善，开工环比双位数增长................................................................................................................................5三、到位资金单月环比修复，同比降幅有所扩大....................................................................................................................6四、风险提示................................................................................................................................................................................6 由 于 报 告 期 数 据 与 上 年 已 公 布 的 同 期 数 据 之 间 存 在 不 可 比 因 素 ， 本 文 同 比 数 据 均 按 照 累 计 数 据 计算 历 史 数 据 得 来。 一、销售环比大幅改善，政策效果或彰显 2023年1-9月 全 国 商 品 房 累 计 销 售 面 积84806万 方 ， 同 比 下 降7.5%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.4pct；9月 单 月 销 售 面 积 为10857.38万 方 ， 同 比 下 降10.14%， 环 比 提 高47%。2023年1-9月 全 国 商 品 房 累 计销 售 额89070亿 元 ， 同 比 下 降4.6%， 降 幅 较 上 月 扩 大1.4pct；9月 单 月 销 售 金 额 为10912.12亿 元 ， 同比 下 降13.55%，环 比8月 提 高41.57%。对 应 的2023年1-9月 累 计 销 售 均 价 为10503元/平 米 ，同 比 增长3.14%；单 月 销 售 均 价 为10050元/平 方 米 ，同 比 下 降3.81%，环 比 下 降3.69%。9月 单 月 销 量 环 比 提升 较 多 ， 或 由 于 政 策 效 果 逐 渐 显 现 。8月 至9月 各 地 陆 续 出 台 放 松 政 策 ， 包 括 一 线 城 市 陆 续 “ 认 房 不认 贷 ”，广 州 率 先 取 消 部 分 区 域（ 城 郊 为 主 ）的 限 购 ，市 场 需 求 得 到 进 一 步 刺 激 。在 政 策 放 松 的 背 景 下 ，房 企 或 适 时 加 推 ， 供 应 推 升 市 场 热 度 。 我 们 认 为 在 陆 续 出 台 的 政 策 刺 激 下 ， 高 能 级 城 市 逐 渐 对 楼 市 松绑 ， 购 房 需 求 或 得 到 支 持 ， 楼 市 成 交 或 将 进 一 步 改 善 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分 地 区 看 ，2023年1-9月 ，东 部 销 售 面 积 同 比 降 幅 进 一 步 扩 大 ，西 部 地 区 降 幅 有 所 收 窄 。东 部 地区 销 售 面 积38822万 方 ，同 比 下 降5.2%，降 幅 进 一 步 扩 大 ；中 部 地 区 销 售 面 积21850万 方 ，同 比 下 降11%，同 比 降 幅 与 上 月 几 乎 持 平 ；西 部 地 区 销 售 面 积21107万 方 ，同 比 降 幅8.7%，同 比 降 幅略 有收 窄 ；东 北 地 区 销 售 面 积3027万 方 ， 同 比 下 降2.4%， 同 比 降 幅 连 续 两 个 月 为 负 。2023年1-9月 ， 东 部 地 区销 售 金 额54953亿 元 ，同 比 下 降3%，同 比 降 幅 扩 大 ；中 部 地 区 销 售 额16106亿 元 ，同 比 下 降9.2%，降幅 继 续 扩 大 ；西 部 地 区销 售 额15858亿 元 ，同 比 下 降4.4%，降 幅 略 有 所 收 窄 ；东 北 地 区 销 售 额2154亿元 ，同 比 下 降8.5%，降 幅 与 上 月 基 本 持 平。东 部 和 中 部 地 区 销 售 金 额 同 比 降 幅 扩 大 ；西 部 地 区 销 售 金额 降 幅略 有收 窄 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资环比改善，开工环比双位数增长 2023年1-9月 房 地 产 开 发 投 资87269亿 元 ， 同 比 下 降9.1%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.3pct；9月 单 月 房地 产 开 发 投 资10369.03亿 元 ， 同 比 下 降11.26%， 环 比 提 高12.92%。 销 售 金 额 环 比 大 幅 提 升 ， 房 企 拿地开 工意 愿 有 所 提 高 ， 但 由 于 累 计 销 售 同 比 增 速 尚 未 由 负 转 正 ， 房 企 投 资 依 然 趋 于 谨 慎 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开 工 端 ：2023年1-9月 累 计 新 开 工 面 积72123万 方 ， 同 比 下 降23.4%， 降 幅 较 上 月 缩 小1pct； 单月 新 开 工 面 积8231.87万 方 ，同 比 下 降14.64%，环 比 增 长18.92%。销 售 环 比 提 升 ，带 动 新 开 工 环 比 修复 。 竣 工 端 ：2023年1-9月 累 计 竣 工 面 积48705万 方 ， 同 比 增 长19.8%， 涨 幅 较 上 月 扩 大0.6pct； 单月 竣 工 面 积4978.8