天津写字楼市场简报2016年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2016年7月Savills World Research 天津概述今年以来，本市金融租赁行业热潮减退，不少不良资产企业退出市场，办公需求逐步回落至理性水平。 2016年第二季度，位于南京路商圈的现代城二期写字楼入市，为甲级写字楼租赁市场新增122,500平方米的可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为100.6万平方米。 今年以来，本市办公需求有所减弱。第二季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为22,700平方米，环比下降16%。 由于新项目入市和需求萎靡影响，中心城区整体空置率环比上升5.4个百分点至42.3%，同比上升18.4个百分点。  本季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金为人民币每平方米每月141元，环比及同比均下降0.3%。 预计2016年下半年，天津中心城区甲级写字楼市场将有四个高品质项目入市，新增面积约21万平方米，将给全市整体租金水平带来下行压力。“受需求萎靡影响，部分业主开始下调租金，或者加大佣金优惠力度，以此拉拢客户，提升楼宇出租率。” 王浩，第一太平戴维斯，项目及开发顾问部图片：现代城国际金融中心，南京路 02 市场简报 | 天津写字楼2016年7月市场简述2016年第二季度，位于南京路商圈的现代城二期写字楼入市，为甲级写字楼租赁市场新增122,500平方米的可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为100.6万平方米，这也是存量首次超过百万平方米。由于政府加强对小微金融企业的风险识别和管控，业主也对租户准入采取更加谨慎的态度，金融租赁行业需求开始降温，市场需求逐步回归理性。二季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为22,700平方米，环比下降16%。自去年开始，写字楼市场持续放量，而租赁需求有所回落，致使空置率攀升至历史高位，市场面临前所未有的压力。2016年第二季度，中心城区整体空置率环比上升5.4个百分点至42.3%，同比上升18.4个百分点。本季度，由于新项目的入市，南京路区域空置率环比上升22.3个百分点至51.7%，季度增幅最高，目前也是四大核心片区中空置率最高的区域。本季度，海河沿线区域空置率环比下降3.6个百分点至40%，市场去化压力也较大。本季度，由于部分项目出现大面积退租，搬迁至新入市项目，小白楼区域空置率环比上升6.9个百分点至19.3%。预计下半年随着万通中心项目的入市，将感受到更加紧迫的去化压力。其他区域成交稳定，空置面积进一步消化，空置率环比下降2.0个百分点至63.6%。友谊路区域未来少有新项目入市，将继续保持稳定的租金和较低的空置率。租金面对需求不振的市场环境，下调租金被认为是最直接、最有效的吸引租户的手段。本季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金为人民币每平方米每月141元，环比及同比均下降0.3%。其中，南京路区域租金下降最为明显，主要原因是部分业主下调租金以此应对新项目入市带来的去化压力，其他区域租金走势平稳。销售市场第二季度，天津中心城区写字楼销售市场新增四个项目，分别是南开融创中心、中铁国际城、湯臣津湾一品和汇雅商业中心，共计307,600平方米。图 1整体市场供给量、吸纳量及空置率，2000年- 2016年第二季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部 注释：由于我司于16年初对市场上部分不符合我司甲级写字楼标准的项目进行调整，因此写字楼存量、租金以及空置率均发生变化。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0000001020304050607080910111213141516sq m 供应量 吸纳量 空置率 图 2甲级写字楼租金指数，2007年第四季度-2016年第二季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部80859095100105110115120Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q207080910111213141516全市 小白楼 南京路 海河沿线 友谊路 其他 本季度，中心城区写字楼销售市场成交面积为14,300平方米，环比下降33%，主要成交集中于金融街和平中心。本季度中心城区写字楼成交均价为人民币每平方米15,800元，环比上升17%。主要是由于一季度的一单大宗成交拉低了当季度的平均价格。市场展望预计2016年下半年，天津中心城区将有四个新项目交付使用，其中万通中心和仁恒置地广场项目已启动前期预租，届时将为市场带来共计约21万平方米的新增供应，相当于现有存量的21%，届时，空置率预计将维持在42%左右的水平。受经济增长预期下调影响，办公市场需求萎靡，部分业主开始小幅下调租金，另一方面，代理行放宽佣金政策，以期拉拢客户，提升楼宇出租率。同时，受供应激增影响，短期内租金可能出现小幅波动。但长远来看，天津市写字楼租金仍将主要由楼宇品质决定，因此，租金仍然走势向好。 市场简报 | 天津写字楼03 2016年7月Please contact us for further information Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJonathan WangManager+8622 5830 8877jonathan.wang@savills.com.cnAndy CheeSenior Director+8622 5830 8886andy.chee@savills.com.cnProject & Development ConsultancyResearch Agency 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部 表 2主要在售项目项目入市时间区域写字楼总面积（平方米）写字楼可售面积（平方米）成交均价（人民币/平方米）去化率(%)一手项目1富力城2010.10南开24,20024,20019,500652富力中心2010.11河西70,00070,00018,500843大都会天汇广场2011.11和平206,900206,90018,800264金 融 街（南开）中心2013.06南开157,000157,00022,000375万达公馆2013.09河东76,50076,50017,000256金 融 街（和 平）中心2015.06和平89,80089,80022,00011二手项目7赛顿中心2005.10和平35,70035,69020,000N/A8环球置地广场2007.09南开48,00048,00017,000N/A9君隆广场2007.12和平42,00042,00020,000N/A地图 1主要在售项目数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 12016年第二季度甲级写字楼租赁成交案例成交客户项目地点成交面积（平方米）捷信金融现代城II期南京路8,000搜房网现代城II期南京路6,000生命人寿保险股份有限公司茂业大厦海河沿线4,000农业银行河西支行鑫银大厦友谊路2,300数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部